一、商品房廣告未兌現(xiàn)是違約嗎：從一個(gè)實(shí)例說(shuō)起

龍泉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在龍泉山莊開(kāi)發(fā)了四幢公寓。該公司的商品房銷(xiāo)售廣告和宣傳資料中明確指出，為了使顧客住進(jìn)龍泉山莊后有一個(gè)舒適、祥和的生活環(huán)境，在保證公寓質(zhì)量的同時(shí)，將在四幢公寓中間建一個(gè)街心花園，花園中間設(shè)一個(gè)帶噴泉的水池，并保證其余空地全部綠化。張先生就是看中這一點(diǎn)，才以超過(guò)同類(lèi)公寓近1/3的價(jià)格在龍泉山莊購(gòu)買(mǎi)了一套公寓?？芍钡浆F(xiàn)在，該公司承諾建設(shè)的街心花園、噴泉水池還未動(dòng)工興建，就連空地也未綠化。

于是，張先生想知道：商品房廣告未兌現(xiàn)是違約嗎？購(gòu)房廣告未兌現(xiàn)怎么辦？

二、商品房廣告未兌現(xiàn)是違約嗎？購(gòu)房廣告未兌現(xiàn)怎么辦？

銷(xiāo)售宣傳廣告作為商品銷(xiāo)售行之有效的一種手段，廣泛存在于商品房交易市場(chǎng)。目前90%以上的商品房是通過(guò)宣傳廣告進(jìn)行促銷(xiāo)的。由于我國(guó)商品房市場(chǎng)管理機(jī)制不健全，對(duì)銷(xiāo)售宣傳廣告缺乏有效的規(guī)范管理，出賣(mài)人為獲取最大利潤(rùn)，在進(jìn)行銷(xiāo)售時(shí)往往作出一些虛假、夸大不實(shí)的宣傳，導(dǎo)致糾紛出現(xiàn)，擾亂了商品房市場(chǎng)秩序。

根據(jù)《合同法》第15條規(guī)定，對(duì)商業(yè)廣告原則上認(rèn)定為一種要約邀請(qǐng)，一般情況下不能將未訂入合同中的宣傳廣告內(nèi)容作為合同內(nèi)容。但出賣(mài)人在銷(xiāo)售廣告和宣傳資料中，如果就其開(kāi)發(fā)出售的商品房及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并由此對(duì)買(mǎi)受人決定訂立合同以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，在買(mǎi)受人就此內(nèi)容提出訂立合同時(shí)，該銷(xiāo)售廣告內(nèi)容的對(duì)象就已特定化。根據(jù)《合同法》第14條關(guān)于要約的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)將該內(nèi)容視為要約，而買(mǎi)賣(mài)合同的訂立則視為買(mǎi)受人對(duì)出賣(mài)人要約的承諾。在此特定的情形下即使該說(shuō)明和允諾沒(méi)有明確訂立在合同之中，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合同內(nèi)容。當(dāng)事人違反該內(nèi)容時(shí)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

2003年6月1日起施行的最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第3條規(guī)定：“商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任”。

因此，龍泉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司作為出賣(mài)人，違反了《解釋》的該條規(guī)定，故應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

最后，需要提醒購(gòu)房者的是，商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料一般情況下都屬于要約邀請(qǐng)，只有符合法律規(guī)定的條件時(shí)才構(gòu)成合同內(nèi)容，在開(kāi)發(fā)商不兌現(xiàn)購(gòu)房廣告時(shí)應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。如果購(gòu)房者覺(jué)得購(gòu)房廣告和宣傳資料的內(nèi)容對(duì)自己的購(gòu)房決定非常重要，那么最好直接在購(gòu)房合同中做出相應(yīng)約定，這樣出現(xiàn)糾紛時(shí)，更容易追求開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。

以上就是對(duì)“商品房廣告未兌現(xiàn)是違約嗎”“購(gòu)房廣告未兌現(xiàn)怎么辦”所作的解答?？傊?，購(gòu)房者對(duì)商品房廣告和宣傳資料應(yīng)當(dāng)慎重對(duì)待，一般來(lái)說(shuō)，購(gòu)房廣告不是購(gòu)房合同的內(nèi)容，因此商品房廣告位兌現(xiàn)時(shí)不構(gòu)成違約。但是，司法解釋已經(jīng)明確規(guī)定，在特定情況下，購(gòu)房廣告屬于購(gòu)房合同內(nèi)容，商品房廣告未兌現(xiàn)則構(gòu)成違約，購(gòu)房廣告未兌現(xiàn)時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。不過(guò)，關(guān)鍵在于，購(gòu)房者必須能夠證明自己的情況屬于法律規(guī)定的情形，否則就可能無(wú)法要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。所以，我們建議購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)盡早聯(lián)系律師尋求幫助，他們會(huì)幫您全面地收集證據(jù)，為打贏官司做好準(zhǔn)備。