如何構(gòu)建商品房預(yù)售登記程序，預(yù)告登記注意什么？

1、明確預(yù)告登記的申請權(quán)利人。

在我國《房屋登記辦法》(草案)第68條明確規(guī)定：“已經(jīng)有預(yù)告登記約定，商品房預(yù)售許可證記載的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拒絕辦理預(yù)告登記的，預(yù)購人可以單方申請預(yù)告登記?！庇纱艘?guī)定可以看出，我國的預(yù)告登記申請采用的是“單方申請”模式。

預(yù)告登記的申請必須由具有資格的人提出，同時還須具備一定的條件。在預(yù)告登記中，應(yīng)以所保全的請求權(quán)的權(quán)利人為預(yù)告登記權(quán)利人，以不動產(chǎn)所有權(quán)人為預(yù)告登記的義務(wù)人。預(yù)告登記只能由預(yù)告登記權(quán)利人申請，義務(wù)人有義務(wù)協(xié)助進(jìn)行。在商品房預(yù)售過程中，預(yù)告登記權(quán)利人應(yīng)為預(yù)購人，預(yù)告登記義務(wù)人應(yīng)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。原因很簡單，因為預(yù)告登記的法律效力，是給當(dāng)事人取得土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)等權(quán)利提供了“優(yōu)先請求權(quán)”，即當(dāng)事人因該登記而排除其他人取得將來的房屋物權(quán)。在商品房預(yù)售制度下，預(yù)購人獲得的是一種對未來房屋所有權(quán)的期待權(quán)。由于商品房預(yù)售的周期過于漫長，極易產(chǎn)生損害預(yù)購人的合法權(quán)利。由上分析可以看出，這種“優(yōu)先請求權(quán)”的主體很明顯是屬于預(yù)購人，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只是有義務(wù)出具預(yù)告登記申請所需的書面同意書;當(dāng)義務(wù)人拒絕協(xié)助時，不管雙方當(dāng)事人是否有約定，預(yù)告登記權(quán)利人都可以憑借合法有效的商品房預(yù)售合同以及預(yù)購人的身份證明文件到房地產(chǎn)登記部門進(jìn)行登記，而非在“商品房預(yù)售許可證記載的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拒絕辦理預(yù)告登記的，預(yù)購人可以單方申請預(yù)告登記”。

2、建立獨立的預(yù)告登記薄。

所謂不動產(chǎn)登記簿，是指記載不動產(chǎn)上的權(quán)利狀況并備存于特定機(jī)關(guān)的簿冊。在登記的法律體系中，不動產(chǎn)登記薄具有特殊的法律地位，是證明不動產(chǎn)物權(quán)的依據(jù)。但由于不動產(chǎn)登記制度的復(fù)雜性，許多學(xué)者在提議完善不動產(chǎn)登記薄管理時，往往忽略了預(yù)告登記制度的特殊性而主張建立統(tǒng)一的登記薄。筆者認(rèn)為，建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記薄固然重要，但就商品房預(yù)售而言，應(yīng)建立獨立的預(yù)告登記薄，主要理由如下：

一是由預(yù)告登記制度的特殊性決定的。預(yù)告登記制度與一般的不動產(chǎn)登記存在著明顯的區(qū)別，主要表現(xiàn)在：預(yù)告登記是為了保全將來發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)而進(jìn)行的一種登記;而一般不動產(chǎn)登記則是登記申請人為了取得或轉(zhuǎn)移某項已經(jīng)完成的不動產(chǎn)物權(quán)而進(jìn)行的登記。預(yù)告登記作出后，并不導(dǎo)致不動產(chǎn)物權(quán)的產(chǎn)生和變動，而只是使登記申請人取得一種對將來發(fā)生的物權(quán)變動進(jìn)行登記的請求權(quán)。在我國，預(yù)告登記的特殊性表現(xiàn)的尤為突出，如果將預(yù)告登記薄和一般的登記薄混為一壇，勢必會造成登記機(jī)構(gòu)工作的不便，也會在一定程度上削弱了預(yù)告登記的法律效力。

二是商品房預(yù)售本身就存在著很大的法律風(fēng)險，在現(xiàn)行的法律體系下，預(yù)告登記申請人是商品房預(yù)售合同的當(dāng)事人，如果預(yù)告登記事項只是單純地依附于普通登記薄上，在商品房預(yù)售中，進(jìn)行預(yù)告登記時，預(yù)售商品房還沒有建立其登記薄，預(yù)告登記有可能成為一種擺設(shè)，難以充分發(fā)揮它的應(yīng)有作用。