一、預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓指什么？
所謂預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓，又稱“炒樓花”，是指在商品房預(yù)售以后，買受人將其預(yù)購(gòu)的未施工交付的預(yù)售商品房另行轉(zhuǎn)讓的行為。對(duì)這種行為，有學(xué)者認(rèn)為，商品房預(yù)售后的再轉(zhuǎn)讓具有較大的投機(jī)性， 主張從立法上產(chǎn)加禁止。我國(guó)現(xiàn)行《城市房地產(chǎn)管理法》第45條對(duì)此既未予以明確允許，但也未明令禁止，而是授權(quán)國(guó)務(wù)院作出具體規(guī)定。在1995年建設(shè)部發(fā)布的《城市商品房預(yù)售管理辦法》中也并沒(méi)有禁止"炒樓花"。在實(shí)踐中"炒樓花"行為大量存在，因"炒樓花"而發(fā)生的糾紛也不斷出現(xiàn)，立法上如果一味對(duì)"炒樓花".采取回避態(tài)度將不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定和健康發(fā)育。筆者讀為，從長(zhǎng)遠(yuǎn)利益來(lái)看，為了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的完善，應(yīng)允許預(yù)售商品房房再轉(zhuǎn)讓。預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓在本質(zhì)上是合同關(guān)系的轉(zhuǎn)讓，不僅轉(zhuǎn)讓合同的權(quán)利，義務(wù)也要一并轉(zhuǎn)讓，實(shí)為權(quán)利與義務(wù)的概括轉(zhuǎn)移。我國(guó)合同法對(duì)合同的轉(zhuǎn)讓是允許的，那么對(duì)于"炒樓花"也就不宜一律加以禁止。
預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的原因也是非常復(fù)雜的，并非一概是為了炒賣之目的，購(gòu)房人很可能因?yàn)橘Y金周轉(zhuǎn)或風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的需要而進(jìn)行再轉(zhuǎn)讓，如果一概禁止，則將限制購(gòu)買方合法權(quán)益的行使。
另外，在國(guó)務(wù)院對(duì)"炒樓花"行為還未作出規(guī)定的情況下，各地多制定地方性法規(guī)對(duì)頂售商品房的再轉(zhuǎn)讓加以規(guī)范。綜觀這些地方性法規(guī)，對(duì)"炒樓花"都是采允許態(tài)度的，只是規(guī)定了嚴(yán)格的限制條件。
二、預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓要什么條件？
預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓過(guò)程中的差價(jià)對(duì)轉(zhuǎn)讓人有巨大的誘惑力，刺激著他們的投機(jī)心理。在房地產(chǎn)市場(chǎng)不健全的情況下，帶有投機(jī)性的"炒樓花"行為很可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，嚴(yán)重時(shí)還會(huì)產(chǎn)生"泡沫經(jīng)濟(jì)"，影響整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。客觀上，"炒樓花"行為的風(fēng)險(xiǎn)性的確是存在的，但我們不能因?yàn)樗哂型稒C(jī)的這種負(fù)面效應(yīng)就因噎廢食，而應(yīng)該努力健全房地產(chǎn)管理體制，在法律上對(duì)這種行為加以正確騎引導(dǎo)和嚴(yán)格的規(guī)制，以盡量降低其投機(jī)性，使其最大化地發(fā)揮出活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用。預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)滿足一定的條件、履行必要的程序:
1、預(yù)購(gòu)方已經(jīng)辦妥了商品房預(yù)售合同的登記備案手續(xù)，在轉(zhuǎn)讓預(yù)售房屋時(shí)，該預(yù)售合同在有效期內(nèi)，這是預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的前提條件。
2、預(yù)購(gòu)方已向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)交付購(gòu)房?jī)r(jià)款總額的百分之二十五以上的商品房預(yù)售款。
3、預(yù)購(gòu)方與受讓方必須簽訂轉(zhuǎn)讓合同，載明轉(zhuǎn)讓的預(yù)售合同編號(hào)、轉(zhuǎn)讓原因、金額、面積、雙方的權(quán)利義務(wù)等內(nèi)容。轉(zhuǎn)讓合同需經(jīng)開(kāi)發(fā)企業(yè)認(rèn)可并簽字蓋章。
4、轉(zhuǎn)讓雙方必須持預(yù)售契約、轉(zhuǎn)讓合同及有關(guān)證件到銷售登記的交易管理部門(mén)申辦預(yù)售轉(zhuǎn)讓登記，履行登記備案手續(xù)。
5、預(yù)購(gòu)方和受讓方依法向稅務(wù)部門(mén)繳納土地增值稅J印花稅等稅費(fèi)。
