一、取消商品房預售制條件存在什么問題？

(一)中小企業(yè)退出導致房地產市場壟斷狀況加劇

中國市場很大，房地產需求旺盛，80%的供應是由中小開發(fā)商完成的。如果取消商品房預售，對開發(fā)商自有資金要求將大大提高，資金實力較弱的中小企業(yè)則被淘汰出局或者投靠有實力的開發(fā)商，最終可能導致行業(yè)壟斷的出現(xiàn)。而且僅靠大開發(fā)商提供產品會導致消費者的雙重福利損失：首先會造成供不應求、房價暴漲的局面，使消費者剩余大大降低，喪失福利;其次還會因為競爭程度降低，放松對產品質量和服務的要求，使消費者福利再次受損。

(二)房市供應量減少導致房價上升

取消商品房預售，期房不能進入流通領域，而由于目前資本市場發(fā)展滯后，除銀行貸款外基本沒有太多可供選擇的融資方式，所以房地產開發(fā)將出現(xiàn)資金荒，甚至一部分開發(fā)商被迫離開，那么商品房供給將趨緊，在一定時間內將出現(xiàn)供小于求的局面，置業(yè)者選擇房地產產品的范圍將縮小，對于更多的普通購房者而言，現(xiàn)房的成本相對更高，可能超出其承受范圍，房價上升應為必然。

二、取消商品房預售制度是否可行？

房地產是國民經(jīng)濟的支柱產業(yè)，其對就業(yè)、人們生活的改善和國民經(jīng)濟發(fā)展的拉動作用應當肯定。取消商品房預售將使房地產業(yè)成為資金密集型行業(yè)，入行門檻大大提高，導致全國房地產投資額進一步下降，而且取消預售制會更容易導致房屋供應短缺引起房價高漲，不僅無利于購房者，更會影響國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。另外, 根據(jù)制度經(jīng)濟學的解釋, 只有取消商品房預售制度的預計邊際收益等于完全推行現(xiàn)房銷售制度的邊際成本時, 取消商品房預售制度才是可行的。