不安抗辯權(quán)制度在商品房預(yù)售糾紛中如何適用，如何行使不安抗辯權(quán)？

(一)必須存在于依法訂立并生效的商品房預(yù)售合同中

只有有效合同才受法律保護(hù)，才對雙方當(dāng)事人具有法律約束力。商品房預(yù)售合同是否有效，除了要審查預(yù)售方是否取得預(yù)售資格，即是否取得土地使用權(quán)證、建筑規(guī)劃許可證、預(yù)售許可證外，還要審查合同內(nèi)容是否真實、合法，有沒有損害國家利益、公共利益和他人利益。在審判實踐中，遇到諸如預(yù)售方缺少“三證”中的一證，有關(guān)部門同意補(bǔ)辦，事實上已投入資金總額25%以上的情況，該類合同仍應(yīng)作為有效合同對待。

不安抗辯權(quán)須在有效的雙務(wù)合同中才能行使。商品房預(yù)售合同是雙務(wù)合同，這是勿庸置疑的。預(yù)購方取得預(yù)定房屋的權(quán)利，同時預(yù)售方取得收取預(yù)付款的權(quán)利。只有在雙務(wù)合同中，才可能存在一方履行義務(wù)而對方不履行義務(wù)、致使一方的合法權(quán)益受到侵害的情況，而在單務(wù)合同和不完全的雙務(wù)合同中均不能行使不安抗辯權(quán)。

(二)不安抗辯權(quán)存在于履行義務(wù)有先后之分的預(yù)售合同中

審判實踐中，遇到的商品房預(yù)售合同都是異時履行，即預(yù)售方依法先享受權(quán)利，后履行義務(wù);預(yù)購方先履行義務(wù)，后享受權(quán)利。不安抗辯權(quán)只存在于異時履行的預(yù)售合同中，同時履行的情況不能行使不安抗辯權(quán)，不安抗辯權(quán)的行使權(quán)主要掌握在作為先履行義務(wù)方的預(yù)購方手中。預(yù)購方的債務(wù)已到期的，應(yīng)當(dāng)履行，如履行期限未屆至，預(yù)購方可以決定是否暫時停止履行的準(zhǔn)備，但不能稱之為停止履行。

(三)預(yù)購方有確切證據(jù)證明預(yù)售方在合同成立后喪失或可能喪失履行交房等義務(wù)

1、預(yù)售方喪失或可能喪失履行交房義務(wù)的能力。

財產(chǎn)顯著減少是喪失履行合同義務(wù)能力的首要原因。在預(yù)售過程中導(dǎo)致預(yù)售方財產(chǎn)顯著減少，難以正常履行合同的原因是多方面的。主觀原因是預(yù)售方喪失信譽(yù)、乘建筑材料價格上揚(yáng)、為牟取暴利，將原應(yīng)交付給預(yù)購方的房屋轉(zhuǎn)賣他人，或私自改變原定的房屋結(jié)構(gòu)，偷工減料，縮小房屋面積，或在建筑材料價格下浮時，改變圖紙，惡意擴(kuò)大房屋面積，強(qiáng)迫預(yù)購方接受，或收取的預(yù)售房款不用于建房，遲遲不開工。預(yù)售方不能履行交付房屋的還有客觀原因，諸如自然災(zāi)害如臺風(fēng)、地震等不可抗力的因素，國家行為如法律、政策的改變及地方政府對某一特定區(qū)域的規(guī)劃變更等的情勢變更因素。這些因素的存在均使合同不能正常履行。當(dāng)然，如果預(yù)售方財產(chǎn)狀況明顯惡化，但對預(yù)購方仍有交房的履行能力，則預(yù)購方仍不能行使不安抗辯權(quán)。

2、預(yù)售方不具備履行義務(wù)能力的事實發(fā)生在合同成立后的履行期限內(nèi)。

我國《合同法》并沒有規(guī)定后履行方喪失或可能喪失履行能力應(yīng)發(fā)生在何時，但筆者認(rèn)為應(yīng)發(fā)生在合同成立之后。就商品房預(yù)售糾紛來說，預(yù)購方若在與預(yù)售方簽訂合同前，就已知道預(yù)售方不具備履行交付房屋的能力，他可能會拒簽合同，這時就是沒有不安抗辯權(quán)也能保護(hù)自己的利益，如其明知預(yù)售方?jīng)]有履行交房能力仍與之簽訂合同，則無行使不安抗辯權(quán)尋求保護(hù)的必要。如果其在簽訂合同之前不知預(yù)售方無履行義務(wù)能力，簽訂合同之后才發(fā)現(xiàn)，為維護(hù)無過錯方的利益，其應(yīng)享有不安抗辯權(quán)。合同的履行期限，應(yīng)自預(yù)售合同所約定的義務(wù)開始履行之日起至截止履行日期止。