商品房預(yù)售收入會(huì)計(jì)確認(rèn)與稅務(wù)要求是什么，具體會(huì)計(jì)確認(rèn)與稅務(wù)要求有什么規(guī)定？
(一)會(huì)計(jì)確認(rèn)。
房地產(chǎn)作為一商品，由于其建設(shè)周期長(zhǎng)、商品價(jià)值高、法律在物權(quán)轉(zhuǎn)移上規(guī)定以“登記”為要件等自身存在的特有性質(zhì)，“現(xiàn)房銷售”占比較低，而多以預(yù)售為主。因此，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)商品房預(yù)售收入的會(huì)計(jì)確認(rèn)就尤其值得關(guān)注?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)--收入》規(guī)定，當(dāng)企業(yè)的銷售商品收入同時(shí)滿足下列條件時(shí)，才能予以確認(rèn)：
一是企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方;
二是企業(yè)既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有對(duì)已售出的商品實(shí)施有效控制;
三是收入的金額能夠可靠地計(jì)量;四是相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益預(yù)計(jì)將流入企業(yè);五是相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量。顯然，房地產(chǎn)企業(yè)商品房預(yù)售收入在會(huì)計(jì)上不符合銷售收入的確認(rèn)條件。因此，預(yù)收房款應(yīng)暫時(shí)掛賬“預(yù)收賬款”科目。
(二)稅務(wù)要求。
第一，企業(yè)所得稅。根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào))第六條規(guī)定，企業(yè)通過(guò)正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，按規(guī)定繳納企業(yè)所得稅;
第二，營(yíng)業(yè)稅金及附加?！?/strong>中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收賬款方式的，其納稅義務(wù)時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須按預(yù)售收入計(jì)繳營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加，繳納印花稅;
第三，土地增值稅?！?/strong>土地增值稅”的核算不同于“營(yíng)業(yè)稅金及附加”，因?yàn)橥恋卦鲋刀愂且约{稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，地上建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對(duì)象，依照規(guī)定稅率征收的一種稅。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其《實(shí)施細(xì)則》，納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。
國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知(國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào))第九條規(guī)定：納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的;②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的;③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。第十條規(guī)定：對(duì)符合下列條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。①已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;②取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;③納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;④省(自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
