一、抵押權(quán)人對(duì)預(yù)售商品房抵押權(quán)如何實(shí)現(xiàn)？

所謂預(yù)售商品房抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，是指抵押人違約，抵押權(quán)人在其債權(quán)已屆清償期而未受清償，向人民法院提起訴訟，申請(qǐng)變賣、拍賣抵押的預(yù)售商品房或與抵押人協(xié)商訂立合同取得該抵押房的產(chǎn)權(quán)，或者以其他方法處分抵押預(yù)售商品房，而得到優(yōu)先受償權(quán)。

二、抵押權(quán)人對(duì)預(yù)售商品房抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式有哪些？

1、通過(guò)拍賣、變賣抵押預(yù)售商品房實(shí)現(xiàn)。

我國(guó)民事訴訟法中沒(méi)有設(shè)定拍賣程序，但隨著司法實(shí)踐日益與國(guó)際接軌，我國(guó)審判實(shí)踐中已采用了拍賣方式、如果抵押的預(yù)售商品房在折價(jià)或者拍賣、變賣后其價(jià)款超過(guò)抵押人應(yīng)負(fù)的債務(wù)數(shù)額，則超過(guò)部分應(yīng)歸抵押人所有。如果抵押的預(yù)售商品房拍賣或變賣所得價(jià)款，尚不足以清償債務(wù)時(shí)，抵押人有權(quán)在拍賣價(jià)款受償后，從債務(wù)人的其他財(cái)產(chǎn)中得到不足部分，但在這部分財(cái)產(chǎn)中，債務(wù)人還有其他債務(wù)，抵押權(quán)人無(wú)優(yōu)先受償權(quán)。

2、通過(guò)訂立合同，取得該抵押預(yù)售商品房的所有權(quán)。

在拍賣時(shí)若無(wú)人買受和抵押人死亡或被宣告失蹤而無(wú)繼承人的，抵押權(quán)人在債權(quán)清償期限屆滿后，可與抵押人或回購(gòu)保證人(預(yù)售人)訂立合同，取得該抵押房的產(chǎn)權(quán)，如抵押權(quán)人與抵押人或回購(gòu)保證人協(xié)商不成，抵押權(quán)人在拍賣所得價(jià)款中享有絕對(duì)的受償權(quán)。

但是下列兩種情況，抵押權(quán)人不能優(yōu)先受償。一是，設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃拔方式取得的，依法拍賣后，應(yīng)從拍賣的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳土地使用權(quán)出讓金后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。二是，抵押合同簽訂后土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)，拍賣時(shí)，可依法將新增房屋一同拍賣，但新增房屋之所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。