一、違反法律規(guī)定的居間不成功無報酬的規(guī)定

這一類條款比較常見，中介公司利用購房者不熟悉法律，而設置了這種條款。其格式一般為：“因可歸責于買受方的原因導致買賣合同無法簽訂或簽訂后未能履行的，出售方收取違約金并支付中介公司相當于沒收違約金金額的50%作為中介公司在委托期限內進行活動所發(fā)生的費用的補償”

這一霸王條款表達的意思是中介公司無論居間是否成功，均可取得相應報酬，這顯然違反了公平原則，加重了買賣雙方的責任，因此是無效的。因為居間合同要求居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。這是法律對中介服務收費的一般規(guī)定，中介公司不能違反法律規(guī)定亂收費。

二、剝奪售房者的中介選擇權

這種條款見諸很多中介二手房買賣合同，其格式一般為：“委托期限屆滿后兩個月內，本人及與本人相關的其他人士不以任何形式與我公司介紹的房屋業(yè)主達成私下交易，否則我公司有權要求本人支付本次交易雙方總傭金之和的違約金”。

為什么說這種條款屬于霸王條款呢？這是因為它違反了我國《消費者權益保護法》關于消費者享有自主選擇商品或者服務的權利的規(guī)定。而眾所周知，客戶和中介公司之間是居間合同關系。根據(jù)法律規(guī)定，居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬。

客戶同時在多家中介公司看過這套房屋之后，有權自主選擇中介公司，選擇接受哪家中介公司的服務?？蛻粲袡噙x擇自己信任的中介公司成交，在客戶與中介公司成交后，才有權收取報酬，未促成合同成立的，不得要求支付報酬。不能僅僅因為通過這家中介公司看過房，就要支付違約金，這侵犯了客戶的自主選擇權，是典型的霸王條款。因此，這種霸王條款是無效的，購房者可以直接拒絕。

三、中介公司未完成居間義務卻侵犯委托人選擇權

這類霸王條款的格式一般為：“委托方在委托期限內或在委托期限結束后三個月內與中介公司曾介紹的買方成交，應按委托價格總額的1%支付違約金”

賣方與買方成交，并不是利用原來中介公司提供的信息、條件和機會，而是通過其他中介公司的居間活動完成的，原中介公司并沒有完成居間義務。因此而規(guī)定上述霸王條款，當中介公司沒有完成居間義務時，買賣雙方不能選擇其他途經(jīng)進行交易，否則要支付違約金，這明顯免除了中介公司的責任，侵犯了委托人的選擇權。屬于霸王條款，顯然無效。

四、中介利用優(yōu)勢地位剝奪購房者沒收定金權利

這一類條款的一般格式為：“賣方收到定金后，中途不得借故中止賣房，否則加倍賠償定金，中介方有權分享其中12%的違約金；買方未能如期簽訂合同、付清房款，則支付給賣方的定金不予退還，由賣方與中介方平均分享?！?/p>

這一條款通常出現(xiàn)在賣方、買方與中介三方簽訂的居間合同中，這是中介利用其優(yōu)勢地位，對消費者作出的不公平、不合理的規(guī)定，剝奪消費者依法享有的沒收定金的法定權利，目的就是使自己在交易中無論哪種情況都保持盈利，而且還是暴利。根據(jù)合同法規(guī)定，中介方居間不成，不得要求委托人支付報酬，只能收取從事居間活動的一些必要費用，如交通費、人工費、電話費。而定金收付的雙方應該是房屋買賣雙方，所謂的“雙倍返還定金”等原則也只適用于房屋買賣雙方。中介方用看似公平的條款，對違約方進行處罰，但事實上卻侵犯了守約方的權益，將原本全部屬于守約方的違約金拿走了一半。這不僅違反公平合理、誠實信用、公序良俗的民事原則，同時也不利于行業(yè)發(fā)展和社會進步，容易引發(fā)更大地糾紛。

以上是在司法實務中關于中介在二手房買賣合同中常見的四種霸王條款。這些條款說得非常隱蔽，一般情況下，如果沒有法律敏感度和權利意識的購房者往往會簽下這樣的條款。這對于買賣雙方來說是極其不利的。當然，因為其是霸王條款屬于無效條款，法院也會裁定其無效。但是并非所有的人都會到法院去。因此，在簽訂合同的過程中，就必須要認清楚這些帶有隱蔽性的條款，避免上當。當然，如果身旁有律師幫助把關那是再好不過了。