一、二手房交易中常見的法律誤區(qū)有哪些？

1、陰陽合同中的陽合同全部無效

所謂陰陽合同，指的是買賣雙方為了避免繳交稅收，而刻意以低于成交價(jià)的價(jià)格簽訂一份陽合同供國(guó)土房產(chǎn)局備案，而私底下簽訂了一份實(shí)際履行的陰合同。很多人都知道陰陽合同，但是卻大都認(rèn)為陽合同是無效的，因?yàn)槠鋹阂獾負(fù)p害了國(guó)家利益。事實(shí)上，陽合同并非全部無效，其無效的內(nèi)容僅僅是其中的交易價(jià)格條款，其他條款依然有效力。

2、一方有違約另一方即可解除合同

違約確實(shí)是解除合同的條件，但是不是必然條件。這是因?yàn)檫`約的程度不同可以分為根本違約和一般違約，只有一方構(gòu)成根本違約時(shí)才可以行使解除合同權(quán)利，一般違約如遲延履約等一般還應(yīng)經(jīng)催告并在合理期限內(nèi)不履行時(shí)方能解約。這在本質(zhì)上其實(shí)反映了我國(guó)《合同法》最大程度地促成交易，保護(hù)雙方權(quán)益的目的。

3、沒有根據(jù)合同約定支付定金是違約行為

這個(gè)問題很多人都認(rèn)為是這樣的，但卻是錯(cuò)誤的。這是因?yàn)樗麄儾⒉焕斫舛ń鸷贤姆尚再|(zhì)。事實(shí)上，定金合同屬于實(shí)踐性合同，即以實(shí)踐中的實(shí)際情況為判斷標(biāo)準(zhǔn)，自定金交付時(shí)生效。因此，沒有根據(jù)合同約定去支付定金不構(gòu)成違約，因?yàn)槿鐩]有支付之行為，則合同仍未生效。

4、一房?jī)少u兩個(gè)合同必有一個(gè)無效

這也是很多人普遍認(rèn)為地必然結(jié)果，但也是錯(cuò)誤的。一房?jī)少u會(huì)簽兩個(gè)合同，但對(duì)于善意第三人來說，兩個(gè)合同都是有效的。而簽訂兩份合同的業(yè)主因?yàn)閲?yán)重違反了誠(chéng)實(shí)信用原則，而需要承擔(dān)一定的責(zé)任，比如退款賠償損失等。但對(duì)于合同的效力來說，兩份都是有效的。

5、二手房為多人共有時(shí)，未經(jīng)他方同樣的買賣合同無效

未經(jīng)共有人同意私自出售房屋的合同效力取決于個(gè)案的不同。如果房產(chǎn)雖為共有但是登記在一人名下，買方若為善意第三人，且已經(jīng)盡到注意義務(wù)了則屬有效合同；如房產(chǎn)登記為全部共有人，買方僅與其中一人簽訂，事后其他共有人不予追認(rèn)，則合同無效，但是簽約人構(gòu)成表見代理的，合同有效。

二、應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)二手房交易中常見的法律誤區(qū)？

在以上列舉的例子中，我們可以看到，其實(shí)這些問題本身就是經(jīng)常出現(xiàn)的，但又經(jīng)常被誤解的法律問題。但是因?yàn)槠鋵I(yè)性太強(qiáng)，或者規(guī)定太細(xì)，容易被廣大二手房交易雙方所忽略。因此，要應(yīng)對(duì)這些法律誤區(qū)，應(yīng)有一套行之有效的方法：

1、在思想上樹立嚴(yán)謹(jǐn)態(tài)度，對(duì)有爭(zhēng)議的東西不要想當(dāng)然。

這一點(diǎn)很重要，人們犯錯(cuò)往往是因?yàn)闈撘庾R(shí)而且缺少必要的求證而直接引發(fā)的。所以，在考慮問題時(shí)，首先要從思想上樹立嚴(yán)謹(jǐn)求證的態(tài)度，不能想當(dāng)然地對(duì)某些問題定調(diào)，先入為主。如果是這樣，往往會(huì)讓自己陷于被動(dòng)。

2、學(xué)習(xí)一些必要的法律專業(yè)知識(shí)

法律專業(yè)知識(shí)并非為法科學(xué)生或者法律人所特有。生活在法治國(guó)家中，每個(gè)人都必須有一定的法律常識(shí)。當(dāng)然，它是靠日積月累的。所以，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間，人們應(yīng)該盡可能對(duì)法律的運(yùn)作和規(guī)定有一定的了解。比如說一手房地產(chǎn)交易、二手房買賣等。渠道可以是自學(xué)、也可以是善于請(qǐng)教法律專業(yè)人士，尤其是專業(yè)的房地產(chǎn)律師。律師們常年參與辦案，經(jīng)驗(yàn)非常豐富。如果能從他們身上學(xué)習(xí)勤記，則將會(huì)大大地減少自己購房賣房的風(fēng)險(xiǎn)。

以上便是對(duì)二手房交易中常見的法律誤區(qū)有哪些，該如何應(yīng)對(duì)等問題的相關(guān)探討。法律誤區(qū)的多少取決于群眾對(duì)法律的了解或者熟悉程度，因此，如果法律知識(shí)越匱乏，可能產(chǎn)生的誤區(qū)就會(huì)越多。因而，經(jīng)常學(xué)習(xí)并經(jīng)常問詢律師，或許是最好的方式。