一、預(yù)告登記的申請(qǐng)人有限制嗎？

《物權(quán)法》對(duì)于預(yù)告登記的申請(qǐng)人僅規(guī)定為“當(dāng)事人”，但是對(duì)此“當(dāng)事人”應(yīng)作何解釋呢?《物權(quán)法》并沒(méi)有明確規(guī)定，這不利于預(yù)告登記的操作，容易發(fā)生預(yù)告登記糾紛。預(yù)告登記的申請(qǐng)必須由具有資格的人提出，同時(shí)還需具備一定的條件。在預(yù)告登記中，應(yīng)以所保全請(qǐng)求權(quán)的權(quán)利人為預(yù)告登記權(quán)利人，以不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人為預(yù)告登記的義務(wù)人。預(yù)告登記只能由預(yù)告登記權(quán)利人申請(qǐng)，義務(wù)人有義務(wù)協(xié)助進(jìn)行，應(yīng)當(dāng)出具預(yù)告登記申請(qǐng)所需的書面同意書。

另外，如果義務(wù)人拒絕協(xié)助時(shí)，我國(guó)可以借鑒德國(guó)、日本、瑞士等國(guó)承認(rèn)法院的臨時(shí)處分命令可以產(chǎn)生預(yù)告登記的做法，規(guī)定預(yù)告登記權(quán)利人可以向法院提出申請(qǐng)，由法院依照非訴程序作出裁定，權(quán)利人可以持此裁定向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記。

二、預(yù)告登記后有哪些效力？

我國(guó)《物權(quán)法》對(duì)于預(yù)告登記的效力只規(guī)定了權(quán)利保全效力，對(duì)順位保全和破產(chǎn)保護(hù)效力均未涉及，這一點(diǎn)有待完善。但是關(guān)于權(quán)利保全效力，在預(yù)告登記后，義務(wù)人可否處分，所為處分在多大范圍內(nèi)有效或無(wú)效。理論上主要有絕對(duì)無(wú)效和相對(duì)無(wú)效兩種學(xué)說(shuō)。絕對(duì)無(wú)效，即只要不經(jīng)預(yù)告登記人的同意而處分不動(dòng)產(chǎn)的，該處分行為自始無(wú)效;相對(duì)無(wú)效，即未經(jīng)預(yù)告登記人同意而處分不動(dòng)產(chǎn)的，其處分行為有效，只是不能對(duì)抗預(yù)告登記人。

就此問(wèn)題，我國(guó)《物權(quán)法》僅籠統(tǒng)地規(guī)定“不發(fā)生物權(quán)效力”，沒(méi)有明確說(shuō)明為何種無(wú)效。筆者認(rèn)為，為兼顧各方當(dāng)事人利益，保持手段與目的的平衡，我國(guó)也應(yīng)采取相對(duì)無(wú)效原則，即在預(yù)告登記后，登記義務(wù)人仍得就不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利為處分，只要其處分不妨害已登記的請(qǐng)求權(quán)即為有效，而不必征得權(quán)利人的同意，這樣有利于加速經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)，提高交易效率。