一、什么是交房?jī)蓵?shū)，其內(nèi)容分別有哪些？

兩書(shū)是指《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。二者是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)銷售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，應(yīng)當(dāng)在交房時(shí)將兩書(shū)交與購(gòu)房者檢驗(yàn)。購(gòu)房者要認(rèn)真閱讀兩書(shū)的內(nèi)容，如果發(fā)現(xiàn)問(wèn)題或者不合理的地方要及時(shí)與開(kāi)發(fā)商協(xié)商。首先我們分別看一下兩書(shū)的內(nèi)容包括什么？

（一）《質(zhì)量保證書(shū)》：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按《住宅質(zhì)量保證書(shū)》的約定，承擔(dān)保修責(zé)任。商品住宅售出后，委托物業(yè)管理公司等單位維修的，應(yīng)在《住宅質(zhì)量保證書(shū)》中明示所委托的單位。《住宅質(zhì)量保證書(shū)》應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

1、工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)；

2、地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修；

3、正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期：

基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的設(shè)計(jì)使用年限；

屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏，為5年；

供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年；

裝修工程為2年。其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。

提醒購(gòu)房者，建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。這是施工方對(duì)開(kāi)發(fā)商承諾的保修期限，購(gòu)房者在這個(gè)基礎(chǔ)上可以與開(kāi)發(fā)商自行約定，期房建好立即交付使用的不得低于這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。

（二）《住宅使用說(shuō)明書(shū)》：《住宅使用說(shuō)明書(shū)》應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位（部件）的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等加以說(shuō)明，并提出使用注意事項(xiàng)，一般應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：

1、開(kāi)發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位；

2、結(jié)構(gòu)類型；

3、裝修、裝飾注意事項(xiàng)；

4、上水、下水、電、燃?xì)?、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說(shuō)明；

5、有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說(shuō)明和安裝注意事項(xiàng)；

6、門、窗類型，使用注意事項(xiàng)；

7、配電負(fù)荷；

8、承重墻、保溫墻、防水層、陽(yáng)臺(tái)等部位注意事項(xiàng)的說(shuō)明；

9、其他需要說(shuō)明的問(wèn)題。

購(gòu)房者接到開(kāi)發(fā)商的入住通知單時(shí)，就標(biāo)志著收房開(kāi)始了，購(gòu)房人應(yīng)該仔細(xì)檢查《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》是否列明了以上項(xiàng)目，這些都是與今后生活息息相關(guān)的大問(wèn)題，切不可粗心大意。那么商品房交房條件是怎樣的，購(gòu)房者要怎么驗(yàn)房收房，交房條件的法律規(guī)定是怎樣的？

二、交房時(shí)要注意哪些問(wèn)題？

根據(jù)《中華人民共和國(guó)建筑法》第六十一條規(guī)定：交付竣工驗(yàn)收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)簽署的工程保修書(shū)，并具備國(guó)家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條：建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。

根據(jù)我國(guó)《建筑法》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理辦法》等相關(guān)規(guī)定，交房應(yīng)具備如下要素：

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。

（三）住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開(kāi)發(fā)的，可以分期驗(yàn)收。

（四）一個(gè)工程的土建、消防、電梯、燃?xì)?、人防、?guī)劃、環(huán)保等部分必須通過(guò)驗(yàn)收合格也就是我們所說(shuō)的“綜合驗(yàn)收合格”，是商品房買賣中房屋交付的基本條件。

（五）如果雙方約定的交付條件低于綜合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，則以綜合驗(yàn)收為交付條件標(biāo)準(zhǔn)；如果雙方約定的交付條件高于綜合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，則以雙方的約定為交付條件標(biāo)準(zhǔn)。

這里要提醒大家，收房是對(duì)房屋質(zhì)量檢驗(yàn)的關(guān)鍵步驟，購(gòu)房者千萬(wàn)不要掉以輕心，一定要準(zhǔn)備妥當(dāng)，同時(shí)帶好驗(yàn)收工具例如直尺、卷尺、照相機(jī)、筆紙、小刀等，方便測(cè)量取。對(duì)于兩書(shū)的內(nèi)容難以把握的或者認(rèn)為兩書(shū)存在問(wèn)題的可以求助律師；對(duì)于收房標(biāo)準(zhǔn)存在異議或者發(fā)現(xiàn)明顯有質(zhì)量問(wèn)題的可以請(qǐng)專業(yè)檢測(cè)機(jī)構(gòu)判斷，總之，把好收房這一關(guān)，合理維護(hù)自己的權(quán)益是最重要的。