一、什么是公房

公房也稱公有住宅、公產(chǎn)住房、國(guó)有住宅，在國(guó)外也稱公共住宅、公營(yíng)住宅。它是指國(guó)家（中央政府或地方政府、城市政府）以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)）歸國(guó)家所有。公有住宅主要由本地政府建設(shè)，主要向本城市居民出租出售；由企業(yè)建設(shè)的住宅，向本企業(yè)職工出租出售。公房隨著出售而變?yōu)樗椒?。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用?quán)房。

二、公房交易需要注意哪些問(wèn)題

公房交易，最大問(wèn)題就是產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。為避免因不明產(chǎn)權(quán)而造成的購(gòu)房款損失，公房交易需要注意以下幾點(diǎn)：

（一）查清房產(chǎn)的性質(zhì)。

首先必須查清公房的性質(zhì)，賣方的公房究竟是所有權(quán)還是使用權(quán)。公房包括單位的自管公房和房管局的直管公房?jī)煞N。單位的自管公房如果可以房改，應(yīng)當(dāng)是可以給予個(gè)人部分所有權(quán);但直管公房一般只是出租給個(gè)人使用，不能買(mǎi)賣。

如果您不幸買(mǎi)的是使用權(quán)的公房，很可能連使用都不行，因?yàn)槭褂脵?quán)的公房一般也只是出租給特定的人。一旦出現(xiàn)這種情況，已支付的購(gòu)房款退還可能會(huì)有波折。

（二）查明土地出讓金。

如果公房可以買(mǎi)賣，還要注意是否繳納了土地出讓金，如果沒(méi)交，無(wú)法過(guò)戶。如果無(wú)法過(guò)戶，買(mǎi)到的房子在法律上屬于不穩(wěn)定的狀態(tài)，賣方有權(quán)支付違約金來(lái)解除合同。

因此，在買(mǎi)公房之前，一定要到相關(guān)政府部門(mén)查明該房產(chǎn)是否繳納了土地出讓金，如果沒(méi)有繳納，可以和賣方談判，由哪一方支付此筆費(fèi)用。

（三）避免權(quán)屬爭(zhēng)議。

公房的年代通常比較久遠(yuǎn)，房產(chǎn)可能存在繼承權(quán)糾紛或者離婚財(cái)產(chǎn)糾紛等問(wèn)題。一旦買(mǎi)到這樣的房子，很可能在過(guò)戶前，糾紛的對(duì)方會(huì)予以阻止，甚至不惜提起訴訟來(lái)阻止交易進(jìn)行。

但賣房人在交易時(shí)可能會(huì)隱瞞這些問(wèn)題。為了避免出現(xiàn)此類糾紛，我們律師主張?jiān)谫?gòu)房前，要事先和賣方簽定協(xié)議或條款，保證其他人對(duì)房產(chǎn)權(quán)屬?zèng)]有權(quán)利，一旦賣方說(shuō)謊，出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)糾紛，迫使其承擔(dān)賠償責(zé)任。

（四）了解房屋質(zhì)量和關(guān)系。

公房的年代通常久遠(yuǎn)，因此房屋的質(zhì)量可能存在問(wèn)題。在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)查清房屋的衛(wèi)生間、廚房等是否存在漏水等情況，是否會(huì)影響到鄰居。還要了解房產(chǎn)所在的小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量如何，不要影響到物業(yè)交割。

以上就是關(guān)于“什么是公房”、“公房交易需要注意哪些問(wèn)題”相關(guān)問(wèn)題的解答。現(xiàn)實(shí)生活中，關(guān)于公房交易大多數(shù)人都不了解相關(guān)政策，所以經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)種種違背政策的現(xiàn)象。例如，一些曾經(jīng)以低價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公有住房業(yè)主，在房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候通過(guò)出售來(lái)獲取巨額差價(jià)。這種行為是嚴(yán)重違背國(guó)家政策的。根據(jù)國(guó)家相關(guān)政策規(guī)定，任何人都只有一次享受購(gòu)買(mǎi)公有住房的機(jī)會(huì)，如果上市交易后則不得再次購(gòu)買(mǎi)。實(shí)踐證明，遇到類似公房交易的問(wèn)題，建議您多向?qū)I(yè)的房地產(chǎn)律師咨詢，以免違背國(guó)家政策。