一、商品房質(zhì)量糾紛，商品房質(zhì)量問題的三個層次

商品房質(zhì)量是一個很大的話題。大到主體結(jié)構(gòu)是否合格，小到油漆涂料色差，其對當(dāng)事人的權(quán)利影響與法律責(zé)任，有著天壤之別。因此，討論商品房質(zhì)量，不能籠而統(tǒng)之，而應(yīng)當(dāng)加以細分。商品房質(zhì)量問題應(yīng)當(dāng)分為三個層次：

（一）商品房質(zhì)量糾紛，主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題。

主體結(jié)構(gòu)是指建筑物的承重構(gòu)造系統(tǒng)，包括基礎(chǔ)、梁、柱、樓板、承重墻體、屋面。主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，將直接影響房屋的安全、使用功能與價值，致使購房人的合同目的不能實現(xiàn)，法律對此規(guī)定了最嚴(yán)格的法律責(zé)任，即解除合同和賠償損失。

（二）商品房質(zhì)量糾紛，功能缺陷問題。

2003年6月，最高人民法院公布《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，規(guī)定“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持”。這是在“主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格”之外，新增加的一項可以導(dǎo)致解除合同的規(guī)定，在不否定房屋整體合格的前提下，保護買受人因房屋功能不能實現(xiàn)而發(fā)生的損失。對這一類質(zhì)量問題，我們可以稱之為“功能缺陷”。

（三）商品房質(zhì)量糾紛，表面瑕疵問題。

首先說明，這里的“瑕疵”一詞，是從詞匯本意來使用的，即“細小的缺點”。

二、商品房質(zhì)量糾紛，商品房質(zhì)量有問題可以退房嗎？

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第12條規(guī)定：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！蓖瑫r第13條規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！?/p>

因此，商品房質(zhì)量有問題時時可以退房的，但不是所有商品房問題都可以退房。

商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，或因質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的，房屋買受人可要求解除合同和賠償損失。在商品買賣合同中，交付質(zhì)量合格的房屋是開發(fā)商依據(jù)法律規(guī)定或依據(jù)當(dāng)事人約定而應(yīng)承擔(dān)的主要義務(wù)。

普通質(zhì)量問題，可以要求保修。開發(fā)商對商品房的普通質(zhì)量問題主要承擔(dān)保修責(zé)任。例如前面講到的屋面防水、電氣管線、墻面落漆、裂縫等，都屬于建筑物質(zhì)量瑕疵問題，而不是影響居住安全的質(zhì)量問題，依據(jù)《解釋》的規(guī)定：“交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任?！?/p>

以上就是對“商品房質(zhì)量有問題可以退房嗎“所作的解答?？傊绻彿空哒J為商品房房屋質(zhì)量不合格，則可以委托工程質(zhì)量檢測機構(gòu)核驗鑒定。經(jīng)過鑒定后，如確實存在質(zhì)量問題，購房者可以與開發(fā)商協(xié)商解除合同，要求退房。如果開發(fā)上不愿意退房時，購房者就必須盡快收集證據(jù)，向法院起訴并證明自己符合法律規(guī)定的退房的情形。如果購房者不能提供證據(jù)，那么法院可能就不會支持購房者因商品房質(zhì)量問題要求退房的請求。為了更好地維護自身利益，購房者應(yīng)當(dāng)積極求助于律師，畢竟他們在處理商品房質(zhì)量糾紛上具有豐富的經(jīng)驗。