一、房產(chǎn)合同違約時(shí)的處理辦法有哪些？

房產(chǎn)合同是開(kāi)發(fā)商和購(gòu)買(mǎi)者之間權(quán)利義務(wù)的依據(jù)，房產(chǎn)合同簽訂以后，雙方都必須嚴(yán)格按照房產(chǎn)合同的規(guī)定履行義務(wù)。房屋面積是房產(chǎn)合同的重要內(nèi)容之一，房產(chǎn)合同必須對(duì)房屋面積做出明確約定，否則將來(lái)交房時(shí)必定會(huì)發(fā)生爭(zhēng)議。

一般來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)合同還會(huì)對(duì)違約責(zé)任作出規(guī)定。也就是說(shuō)，如果合同當(dāng)事人一方構(gòu)成違約時(shí)，應(yīng)當(dāng)怎樣承擔(dān)責(zé)任。因此，房產(chǎn)合同發(fā)生違約的，首先應(yīng)當(dāng)按照房產(chǎn)合同的規(guī)定進(jìn)行處理。

但是，并不是所有房產(chǎn)合同都對(duì)違約責(zé)任作出規(guī)定。如果房產(chǎn)合同對(duì)違約責(zé)任沒(méi)有做出規(guī)定的，那么當(dāng)事人只能向法院提起訴訟，由法院根據(jù)法律的規(guī)定和案件的具體情況，對(duì)違約責(zé)任作出具體判斷。

二、房產(chǎn)合同違約，開(kāi)發(fā)商擅自改變房屋面積怎么辦？

如前所述，開(kāi)發(fā)商擅自改變房屋面積的處理辦法，可以分為兩種：一是按照房產(chǎn)合同的規(guī)定處理；二是起訴后由法院按照法律規(guī)定作出處理。

如果房產(chǎn)合同對(duì)開(kāi)發(fā)商擅自改變房屋面積的違約責(zé)任作出了規(guī)定，那么開(kāi)發(fā)商就應(yīng)當(dāng)按照房產(chǎn)合同的約定承擔(dān)責(zé)任；如果開(kāi)發(fā)商不依據(jù)房產(chǎn)合同承擔(dān)責(zé)任，那么則可以向法院起訴。一般來(lái)說(shuō)，法院都會(huì)要求當(dāng)事人按照房產(chǎn)合同的約定承擔(dān)責(zé)任。

如果房產(chǎn)合同未作出相應(yīng)約定，那么開(kāi)發(fā)商擅自改變房屋面積怎么辦？合同未約定房屋面積誤差處理辦法的，如開(kāi)發(fā)商交付的房屋實(shí)測(cè)面積與合同約定面積出現(xiàn)誤差，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》和最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定，面積誤差按下列辦法處理：

1、面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)（含3％）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；

2、面積誤差比絕對(duì)值超出3％時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房。買(mǎi)受人退房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買(mǎi)受人提出退房之日起30日內(nèi)將買(mǎi)受人已付房?jī)r(jià)款退還給買(mǎi)受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。

買(mǎi)受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人補(bǔ)足；超出3％部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買(mǎi)受人；絕對(duì)值超出3％部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買(mǎi)受人。

以上對(duì)由于開(kāi)發(fā)商擅自改變房屋面積導(dǎo)致的房產(chǎn)合同糾紛作出了解答?？傊?，開(kāi)發(fā)商擅自改變房屋面積的行為構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。如果房產(chǎn)合同約定了相應(yīng)的違約責(zé)任，則依據(jù)房產(chǎn)合同的約定處理；否則，購(gòu)房者可以向法院起訴，法院會(huì)根據(jù)法律規(guī)定，作出相應(yīng)的判決。法院在處理開(kāi)發(fā)商擅自改變房屋面積問(wèn)題時(shí)，關(guān)鍵是看開(kāi)房屋面積改變的大小，因此購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)向法院進(jìn)行證明。為了使得訴訟中的證明工作更見(jiàn)順利，建議您及時(shí)聯(lián)系律師獲取幫助，他們會(huì)給您耐心的指導(dǎo)和幫助。