房地產投資的方式，作為投資者，怎樣進行房地產投資？

房地產投資的一般方式有如下四種：

方式一：基本建設式。

這里所稱的基本建設，是指按基建程序進行報建的方式，建設自用的房地產項目。 方案評價：這種建設方式是在房地產開發(fā)市場化之前，房地產項目建設的主要方式。房產地開發(fā)市場化之后，國家法律和地方法規(guī)、規(guī)章對基本建設方式進行的房地產項目建設有嚴格的條件限制，這些條件主要有三個方面：一是投資主體的限制。一般應是國家機關、全民所有制的事業(yè)單位或企業(yè)單位;二是項目性質和用途的限制。一般應是不進入房地產市場的自用、公益性質的房地產項目。如國家投資的公用事業(yè)項目等，前述機關、事業(yè)單位純粹自用公益性質的樓宇建設項目;三是各地已停止辦理經(jīng)營性項目國有土地使用權協(xié)議出讓手續(xù)(下稱“停止國有土地使用權協(xié)議出讓規(guī)定”)。除非符合特定條件或經(jīng)政府特批，通過協(xié)議出讓方式取得經(jīng)營性項目的國有土地使用權已不可能。

方式二：樓宇購買式。

具體做法是：投資人審查一家房地產開發(fā)商的資質、該房地產開發(fā)商所開發(fā)的樓宇的法律狀態(tài)，并考查該寫字樓的地理位置、建筑風格等狀況，如認為符合投資人的意圖，則投資人與該房地產開發(fā)商建立商品房買賣法律關系，通過商品房買賣程序獲得樓宇的全部權利。 方案評價：這種方式最為簡便。相當于對某特定地區(qū)正在進行開發(fā)尚未出售的房地產項目進行全面考查，在法律上、經(jīng)濟上和技術上進行分析和論證。在此基礎上，選擇一家有實力的開發(fā)商開發(fā)的符合投資人意愿的項目，與其談判達成購買合約。 不足之處是：擬購房產所在項目已完成相關法律程序的審批，其規(guī)劃、建設等事項已很難更改。對于已建設完工的項目的狀況，只能在現(xiàn)有市場中進行選擇，不能以自己的意愿進行所需樓宇的設計和建設。對于未建設完成之房地產項目，則又存在著預購商品房的風險。

方式三：合作開發(fā)式。

具體做法是：如投資人本身不具備房地產開發(fā)資質和相關經(jīng)營范圍，則選擇一家有相應資質、實力和資源的的房地產開發(fā)商進行合作。這種合作既可以是建立合資、合作的房地產開發(fā)的項目公司，也可以是通過合作協(xié)議的方式進行約定。具備房地產開發(fā)資質的合作方回收其先前投資并獲得其應得之利潤，而投資人則取得雙方合作開發(fā)的房地產項目樓宇的全部產權。雙方各得其所。方案評價：合作開發(fā)式的本質仍是對雙方合作開發(fā)項目之樓宇的購買。這種方式區(qū)別于樓宇購買式的主要優(yōu)點是投資人的可控制性增加了。樓宇購買式是買成品，最多只是定作而已。而在合作開發(fā)式中，投資人直接進入項目開發(fā)的過程之中，可以對合作開發(fā)的房地產項目依不同的合作開發(fā)方式，實施不同程度的控制。通過合作開發(fā)，投資人可以對合作開發(fā)的房地產項目的成本、設計理念、建設風格、樓宇的功用等按自己的意愿進行創(chuàng)作。不足之處是：合作開發(fā)房地產項目涉及到與合作對方的合作，法律關系及協(xié)作配合比樓宇購買式相比要更復雜一些。如果進行合作開發(fā)，投資人將要投入大量的人力、物力和財力。另外，合作開發(fā)房地產有兩種方式，即不成立項目公司的合作開發(fā)方式和成立項目公司的合作開發(fā)方式。如采用后一種合作開發(fā)方式，則停止國有土地使用權協(xié)議出讓規(guī)定將會構成一個障礙。

方式四：購買股權式。

具體做法是：由投資人或投資人的關聯(lián)公司對于一家已經(jīng)存在或擬創(chuàng)設的房地產公司的股權進行全面收購。通過收購該房地產公司的股權，而實現(xiàn)對該公司開發(fā)建設或擁有的房地產項目或樓宇的占有、使用、收益和處分的權利。方案評價：這種方式比較前兩種方式而言，最大的好處在于，投資收購房地產公司的股權，投資人不發(fā)生直接購買或通過合作方式獲得房地產權利而產生的購房置物業(yè)的稅費。不足之處有三個方面，一是投資人對購置股權而擁有的房地產權利比較間接;二是對一家公司股權的收購，投資人需與另一家關聯(lián)公司聯(lián)手進行，投資人與該關聯(lián)公司的關系將對投資人對間接購置的房地產的使用和處置產生一定的影響;其三，如不是對一個現(xiàn)成的房地產公司的股權進行收購，而是成立一個項目公司再去收購其股權，則停止國有土地使用權協(xié)議出讓規(guī)定也會構成一個障礙。