一、什么是優(yōu)先購買權(quán)

優(yōu)先購買權(quán)是租賃合同中租房人的一項(xiàng)法定權(quán)利，指特定人依照法律規(guī)定或合同約定，在出賣人出賣標(biāo)的物于第三人時(shí)，享有的在同等條件優(yōu)先于第三人購買的權(quán)利。

二、優(yōu)先購買權(quán)內(nèi)容

（一）優(yōu)先購買權(quán)的通知有無形式要件要求

合同法規(guī)定出租人在房屋出賣前合理的期限內(nèi)通知承租人，該合理期限以出租人確定的期限而定。在該期限內(nèi)，承租人行使其優(yōu)先購買權(quán)，超過該期限的，即可推定承租人放棄優(yōu)先權(quán)。

出租人的通知形式可以靈活多樣，如可通過信函、在租賃房屋處張貼告示等形式均可。但無論以什么形式通知，都應(yīng)當(dāng)以送達(dá)承租人為必要。單純以登報(bào)公告等形式進(jìn)行通知，而未針對(duì)承租人進(jìn)行通知的，不發(fā)生通知的效果。

（二）未盡通知義務(wù)在多長期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)

承租人的優(yōu)先購買權(quán)屬于以形成權(quán)的行使為前提的權(quán)利，故該形成權(quán)的行使應(yīng)以除斥期間制度加以規(guī)定，即承租人應(yīng)自知悉出賣事實(shí)時(shí)起一定期限內(nèi)行使先買權(quán)。該制度與合同法規(guī)定的出租人應(yīng)當(dāng)給出“合理期限”一起，共同構(gòu)成承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的程序性規(guī)定。

關(guān)于“合理期限”問題，具體標(biāo)準(zhǔn)如何，應(yīng)由當(dāng)事人根據(jù)實(shí)際情況而定，不宜強(qiáng)制劃一。

關(guān)于承租人行使權(quán)利的除斥期間，不少人認(rèn)為法律沒有規(guī)定。我們認(rèn)為最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行若干問題的意見》的規(guī)定，實(shí)際上就可以理解為對(duì)此問題作出的規(guī)定，即“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)?！?/p>

因此，出租人出賣租賃物的，應(yīng)當(dāng)通知承租人。承租人在接到通知后，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)決定是否購買，該期限最長為3個(gè)月。

（三）租賃合同未經(jīng)登記對(duì)優(yōu)先購買權(quán)的影響

我國法律規(guī)定，房屋租賃應(yīng)實(shí)行登記備案制度。但是，房屋租賃的登記備案與否不影響租賃合同的效力，故審判實(shí)踐中當(dāng)事人為逃避稅收等，租賃合同未經(jīng)登記備案的情況較多。

一般認(rèn)為，房屋租賃合同未經(jīng)登記備案的，不得對(duì)抗第三人。當(dāng)租賃合同未予登記，或者買受人不知道系爭房屋租賃事實(shí)的，相應(yīng)的法律后果不能由買受人承擔(dān)。承租人也不能以“買賣不破租賃”為由，對(duì)抗買受人對(duì)房屋處分的權(quán)利，不能要求房屋租賃合同繼續(xù)履行。

同時(shí)，出賣人未向買受人告知租賃事實(shí)，導(dǎo)致承租人不能主張“買賣不破租賃”而合同不能繼續(xù)履行的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定出租人違約。承租人可以向出租人主張相應(yīng)的違約責(zé)任。

什么是優(yōu)先購買權(quán)，租房人有哪些權(quán)利，包含哪些內(nèi)容？讀過本文，您一定有所了解、加深。您所關(guān)心的，也正是我們所關(guān)注的。在以后的租房、買房生涯中，希望您拿起法律的武器，認(rèn)真維護(hù)自己包括優(yōu)先購買權(quán)在內(nèi)的一系列合法權(quán)益。