一、什么是優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是租賃合同中租房人的一項(xiàng)法定權(quán)利，指特定人依照法律規(guī)定或合同約定，在出賣人出賣標(biāo)的物于第三人時(shí)，享有的在同等條件優(yōu)先于第三人購(gòu)買的權(quán)利。

二、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)具體內(nèi)容

（一）未經(jīng)登記的租賃合同有無(wú)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

租賃合同中的承租方依照法律規(guī)定依法享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，不因登記與否而影響該項(xiàng)權(quán)利。

但是，未經(jīng)登記的租賃合同，其承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不得對(duì)抗第三人。這里所說(shuō)的不能對(duì)抗第三人，是指一旦房屋所有權(quán)已經(jīng)變更，除非能夠證明第三人是惡意的，否則，未經(jīng)登記的租賃合同的承租人不得以優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為由要求優(yōu)先取得房屋所有權(quán)。

（二）與第三人訂立買賣合同后能否行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使是以取得租賃物的所有權(quán)為目的的，因此，在其他人尚未取得租賃物所有權(quán)之前，承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，都可以得到支持。

簡(jiǎn)單地說(shuō)，如果出租人僅僅與第三人訂立了合同，而尚未辦理過(guò)戶、登記手續(xù)，且承租人也在知道或者應(yīng)當(dāng)知道該情形的3個(gè)月內(nèi)提出優(yōu)先購(gòu)買要求的，無(wú)論第三人是否為善意，也不管租賃合同是否登記，承租人都可以要求優(yōu)先購(gòu)買該房屋。

在房屋已經(jīng)過(guò)戶登記為第三人所有時(shí)，則要根據(jù)第三人是否為善意而決定承租人是否可以行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。而租賃合同是否登記、第三人是否知曉租賃事實(shí)等則為判斷第三人是否善意的重要考慮因素。

（三）房屋在租賃期間被拍賣能否行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

拍賣是買賣的一種特殊形式，但其性質(zhì)是買賣，不能剝奪承租人優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利，出租人或者拍賣行依然有義務(wù)通知承租人拍賣事宜。

最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》寫到：“拍賣過(guò)程中，有最高應(yīng)價(jià)時(shí)，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人可以表示以該最高價(jià)買受，如無(wú)更高應(yīng)價(jià)，則拍歸優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人;如有更高應(yīng)價(jià)，而優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人不作表示的，則拍歸該應(yīng)價(jià)最高的競(jìng)買人”。

另外，承租人在訴訟過(guò)程中僅主張確認(rèn)買賣合同無(wú)效，而未要求行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，經(jīng)法院釋明后不變更訴訟請(qǐng)求的，對(duì)其訴訟請(qǐng)求不予支持。

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