怎樣購買商品房，消費者購買商品房要注意什么？

“關鍵”之一：消費者購房前必須查看房地產開發(fā)商是否具備 “五證”、“一照”。“ 五證”是指：企業(yè)資質證書、國有土地使用證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證；“一照”即企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。商品房預售許可證是“五證”中最后頒發(fā)，確定房地產開發(fā)商所售房屋是否合法的依據。交房時，還要注意房地產開發(fā)商是否提供“兩書”即商品住宅質量保證書和商品住宅使用說明書。

“關鍵”之二：消費者最好實地核實。購房者最好到樓盤實地看看。除價格、面積、戶型、周邊環(huán)境和小區(qū)的配套設施及售后服務外，對房屋的供水、供電、供氣、排污、綠化、保安、保潔等都要進行詳細的咨詢，并將房地產開發(fā)商、經銷商相關方面的承諾以書面形式確認。

“關鍵”之三：消費者購房必須慎交“定金”。房地產開發(fā)商、經銷商簽認購協(xié)議或交納排號費、預購定金等費用均不是購房的必備條件，購房者未簽訂正式買賣合同及附件前，不必向房地產開發(fā)商、經銷商支付任何形式的費用。工商行政管理部門有關負責同志指出：“不要隨便向開發(fā)商交付定金，要特別警惕‘定金一律不退’之類的條款，以免上當受騙?！狈康禺a開發(fā)商、經銷商往往通過混淆“定金”和“訂金”的概念，給購房者下圈套。因為法規(guī)對“定金”有規(guī)定，對“訂金”沒有規(guī)定，所以開發(fā)商往往用“定金”代替“訂金”，消費者要注意區(qū)別。另外，如果商品房不符合銷售條件，屬違法或違規(guī)銷售，而購房者已交納了“定金”，無論雙方是否約定“定金”退還事項，房地產開發(fā)商、經銷商都應無條件退還定金給購房者。

“關鍵”之四：消費者要提防合同中的“霸王條款”。消費者如認為房地產開發(fā)商、經銷商所使用的格式合同條款含義模糊、有失公平，或者認為條款不完善的，應堅持要求對有關內容進行細化、改進，防止房地產開發(fā)商、經銷商簽訂“霸王合同”。

“關鍵”之五：商品房面積應以實測為準。房地產開發(fā)商、經銷商在預售期房時，一般都按照自己預算的面積銷售，而這個預算面積往往與竣工后的實測面積不符，從而侵犯消費者的合法權益，出現(xiàn)各種糾紛。所以，在房屋面積方面，消費者應當要求房地產開發(fā)商、經銷商明確合同中認定的面積是賣方預測面積，還是房地產產權登記機關實際測定的面積。根據我國現(xiàn)行的房地產權屬登記制度，房屋的面積以產權登記機關實際測定的面積（即產權證上登記面積）為準，只有這一面積數具有法律效力。如果商品房竣工后，房產實際面積和合同面積的誤差比在±3％以內，據實結算，誤差比絕對值超出3％時，買受人有權退房，并約定退款及付息。

“關鍵”之六：房地產開發(fā)商設計變更需提前通知。根據規(guī)定，商品房預售后，房地產開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設計。經規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更，房地產開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。房地產開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內通知買受人的，買受人有權退房。買受人退房的，由房地產開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。

“關鍵”之七：消費者對物業(yè)合同不能忽視。消費者要認真看清物業(yè)服務合同，特別要注意以下幾個問題：經過招投標確定的物業(yè)管理服務收費標準；事先約定地下停車場、地上停車場，機動車、非機動車停車費的收取標準和使用范圍；事先約定代收代繳水、電、氣費用；公共部位使用經營所得收入的分配方式；維修資金的管理、使用等。

“關鍵”之八：消費者最好自繳維修基金。新建商品房都需繳納物業(yè)維修基金，業(yè)主可以自行繳納，也可由房地產開發(fā)商代收，但對房地產開發(fā)商不了解或覺得信譽不好的，最好還是自行繳納。凡委托房地產開發(fā)企業(yè)代收維修基金的業(yè)主在一個月后，應及時向代收單位索要由專業(yè)機構出具的專用票據。