一、小產(chǎn)權(quán)房是合法的嗎？

所謂的小產(chǎn)權(quán)房，有時(shí)也叫“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，指的是一些村集體組織或者開發(fā)商建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的，并由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。購(gòu)買這些房子的人大多數(shù)是村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的第三人。

農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地也只有享有使用權(quán)。農(nóng)民沒將房屋賣給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人之前，這些房屋屬于農(nóng)村宅基地。而當(dāng)賣出時(shí)，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這些房屋就屬于小產(chǎn)權(quán)房了。農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到的法律認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。原因是，我國(guó)《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。因此，我們可以知道，小產(chǎn)權(quán)房沒有得到國(guó)家法律的認(rèn)可，是不合法的。

二、能否轉(zhuǎn)讓小產(chǎn)權(quán)房？

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到的法律認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。而且，根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。農(nóng)村村民將原有住房出賣、出租后，再申請(qǐng)宅基地的，也一律不批準(zhǔn)。

為什么法律會(huì)有如此規(guī)定呢？這一方面是因?yàn)檗r(nóng)村宅基地使用權(quán)只是村民對(duì)集體土地享有的使用權(quán)，而土地的所有權(quán)仍歸村集體享有，因此，就村民個(gè)人而言其是不能處分該土地的。另一方面是因?yàn)檗r(nóng)村宅基地使用權(quán)是本集體成員在集體內(nèi)享有的一種社員權(quán)，而其作為社員其是不能將該項(xiàng)權(quán)利轉(zhuǎn)讓于他人的。而作為一種社員權(quán)是不能由集體成員以外的第三人享有的。而由小鎮(zhèn)政府所頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書是無(wú)效的，并不能證明房屋產(chǎn)權(quán)。因?yàn)樾℃?zhèn)政府并非我國(guó)法律規(guī)定的房屋產(chǎn)權(quán)頒證機(jī)關(guān)，其是不具有頒證資格的，所以其行為是無(wú)效的。

此外，我國(guó)法律規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是以登記為原則的，未經(jīng)登記的其產(chǎn)權(quán)是不能得到法律認(rèn)可的。而小產(chǎn)權(quán)房在小(鎮(zhèn))政府或村委會(huì)所辦理的轉(zhuǎn)讓手續(xù)同樣是不能得到法律承認(rèn)的。但這并不是說(shuō)小產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說(shuō)其轉(zhuǎn)讓或銷售的對(duì)象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部是可以轉(zhuǎn)讓、置換。

由此可見，小產(chǎn)權(quán)房不是不可以轉(zhuǎn)讓，而是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。因此，作為農(nóng)村集體以外的公民購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的行為是不能為法律認(rèn)可的，其行為是無(wú)效的。

以上就是關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房是否合法以及能否轉(zhuǎn)讓小產(chǎn)權(quán)房等問題的簡(jiǎn)要分析。通過本文的介紹，相信大家都已經(jīng)明白，小產(chǎn)權(quán)房是不合法的，而且也是無(wú)效的；小產(chǎn)權(quán)房只能向集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的成員轉(zhuǎn)讓或出售，但不能向組織以外的人轉(zhuǎn)讓或出售。為了避免在這類問題上出現(xiàn)問題，損害自己的權(quán)益，這里要提醒廣大購(gòu)房者注意，在購(gòu)房前應(yīng)該弄清楚房源的性質(zhì)，查看相關(guān)證件。如果不大了解這類事情，可以找專業(yè)的房地產(chǎn)律師幫忙審查，以減少后顧之憂。