一、為什么會存在小產(chǎn)權房？

關于小產(chǎn)權房，目前最普遍的說法是按房屋權屬證明的發(fā)證機關來區(qū)分，即由國家統(tǒng)一制作發(fā)放房屋所有權證和國有土地使用權證的叫“大產(chǎn)權”房，而由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村民委員會私自制作發(fā)放的“房屋所有權證”則被稱為“小產(chǎn)權”房，也叫“鄉(xiāng)產(chǎn)權”或“村產(chǎn)權”。根據(jù)我國相關的法律法規(guī)及規(guī)范性文件，小產(chǎn)權房無法辦理過戶手續(xù)，無法取得國家產(chǎn)權證明，也不允許向外轉(zhuǎn)讓，否則不受法律保護。然而，奇怪的是，即便不受法律保護，小產(chǎn)權房卻仍能贏得廣大購房者的青睞，并且大有愈演愈烈之趨勢。

為什么會出現(xiàn)這種情況呢？下面我們從幾個方面進行分析：

1、客觀條件是新農(nóng)村建設的推動成為基礎

隨著城市化進程的加快，商品房的價格逐步上漲，有些村集體以“農(nóng)村改造”、“新農(nóng)村建設”等名義立項，獲得規(guī)劃審批，再虛報戶口數(shù)騙取宅基地用地指標，建成房屋后入市交易，這些房屋很多都沒有任何手續(xù)，就直接與開發(fā)商合作興建商品房后公開銷售。正因為大環(huán)境的契機，小產(chǎn)權房從此之后大量出現(xiàn)。

2、客觀原因是政府缺乏監(jiān)管和良性引導

按照我國現(xiàn)行的《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等的規(guī)定，，其實是嚴格禁止農(nóng)村集體組織非法出讓、出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設的，也是嚴格禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。但是從政府的實際監(jiān)管看，政府并沒有起到較好的監(jiān)管和引導作用。在小產(chǎn)權房出現(xiàn)的前期，政府幾乎不監(jiān)管，內(nèi)在原因是政府也可從中受益，但是到了后期，當小產(chǎn)權房大量出現(xiàn)時，政府顯得舉手無措，無法及時作出更好地能夠不影響社會穩(wěn)定的決策。

3、客觀推力是房價上揚促使小產(chǎn)權市場發(fā)展

從供需方面來看，小產(chǎn)權房的供需呈現(xiàn)良好態(tài)勢。受到自身收入和大經(jīng)濟環(huán)境的影響，很多人根本無法承擔一手或二手商品房的高昂價格，為了求得生存，不得不退而求其次，選擇小產(chǎn)權房。從供應方面，因為小產(chǎn)權房大都處于城鄉(xiāng)結(jié)合部，農(nóng)村地方也有大量的集體土地可供開發(fā)，基于農(nóng)村發(fā)展收入的考量，很多農(nóng)村明知不合法，仍然與房產(chǎn)商合作推出小產(chǎn)權房。在一定程度上，消費促進了供應，也帶動著小產(chǎn)權房的發(fā)展。再往上追溯原因，房價上揚成為客觀推力。

二、可以購買小產(chǎn)權房嗎？

根據(jù)上文所提到的相關法律法規(guī)，我們可知道其實小產(chǎn)權房買賣并不合法，簽署的小產(chǎn)權房買賣合同也歸于無效。但是，還有很多人選擇購買小產(chǎn)權房。很多購房朋友自然就有了這樣的疑問，“我可以購買小產(chǎn)權房嗎？”，下面我們就來談一談購買小產(chǎn)權房存在的風險，以便購房朋友考量。

1、購買小產(chǎn)權房存在法律風險。

根據(jù)法律規(guī)定，小產(chǎn)權房是不合法的，進而隨之簽訂的買賣合同也是無效的，在這種情況下，法律并不對買賣雙方的利益加以保護。一旦涉及糾紛，或者一旦國家征地拆遷，小產(chǎn)權房的購買者也是無法得到相應的賠償?shù)?。當然，后續(xù)的辦理過戶手續(xù)，甚至申請抵押貸款都是不可能的。這些法律風險要遠遠大于大產(chǎn)權房的法律風險。

2、購買小產(chǎn)權房存在保值風險。從上文我們可以知道，由于小產(chǎn)權房的不合法性，導致了小產(chǎn)權房得不到法律的認可和保護，無法辦理合法的產(chǎn)權手續(xù)，這樣就會使購房者在購房后不能合法轉(zhuǎn)讓過戶，這顯然會對房屋的保值和升值產(chǎn)生很大影響。

3、購買小產(chǎn)權房存在交付和質(zhì)量風險。因為小產(chǎn)權房開發(fā)過程中開發(fā)資金沒有政府和銀行進行監(jiān)管，主要依靠開發(fā)商自律進行開發(fā)建設，一旦開發(fā)單位的資金或其它環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，極有可能變成爛尾工程。再加上開發(fā)單位如果是沒有資質(zhì)，則會對能否按時交付房屋這個環(huán)節(jié)造成影響，在質(zhì)量上也存在著很大的風險。

通過上述對小產(chǎn)權房風險的描述，相信廣大購房者會對是否可以購買小產(chǎn)權房作出慎重的考量。小產(chǎn)權房的存在原因其實在某種程度上也暗示了小產(chǎn)權房會在某一段時間內(nèi)的飛速發(fā)展，但是因為沒有法律和政策的保障，購房者的相關權益也很難得到較好維護。因此，為更好地保護自己的權益，建議購房者在購房前要仔細了解房屋性質(zhì)，在簽訂合同前最好先向?qū)I(yè)的房地產(chǎn)公司聯(lián)系咨詢，確保不受騙，買到安全房。