避免房屋買賣糾紛的方法是什么，消費者怎樣避免房屋買賣糾紛？

(一)簽約前，要嚴(yán)審售房方的主體資格。

商品房買賣糾紛有很大一部分是由于對售房者的資格或資信情況不了解而產(chǎn)生的，要避免或減少房屋買賣的糾紛，在正式簽訂房屋買賣合同前、包括簽訂意向書或繳納定金前，購買期房的要審查發(fā)展商的“五證”，即《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》，特別是《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》這兩證，要認(rèn)真查看其中批準(zhǔn)銷售的面積、地點、項目名稱、銷售內(nèi)容等，防止開發(fā)商將批準(zhǔn)銷售范圍之外的房屋對外出售。購買現(xiàn)房的主要審查是否具有《國有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》;購買經(jīng)濟(jì)適用住房或單位集資建房，應(yīng)要求售房方出具相關(guān)單位同意其對外出售的文件，以確定這類房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的條件和期限;購買二手房則必須注意以下問題：1、是否已被列入拆遷范圍;2、確認(rèn)房主真實身份，仔細(xì)辨認(rèn)房主身份證與房屋產(chǎn)權(quán)證的真實性、一致性;3、是否存在抵押、租賃情形;4、是否與他人共有，共有人是否同意出賣;5通過中介買賣房屋的，還應(yīng)對中介的資質(zhì)和信譽(yù)進(jìn)行調(diào)查。

(二)簽約時的每一條款要約定得明確、具體、細(xì)致、規(guī)范。

對于合同約定的內(nèi)容，除違反法律強(qiáng)制性規(guī)定或約定不明之外，法律對當(dāng)事人的合同約定都是支持的。所以，盡管開發(fā)商在售房時使用的基本都是政府監(jiān)制的《商品房買賣合同》格式文本，但這種格式文本中的許多內(nèi)容都是要由買賣雙方協(xié)商后確定的。所以，購房者對以下條款特別要明確約定：1、面積的確認(rèn)及面積差異的處理;2、規(guī)劃設(shè)計變更的處理;3、基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套建筑正常運行等;4、對基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套建筑正常運行的具體日期;5、交付房屋及辦理產(chǎn)權(quán)證的時間及處理方式;6、適用解除合同的條件和行使解除權(quán)的時限、方式等。

此外，在訂立二手房買賣合同時應(yīng)明確以下問題：1、明確房屋交接責(zé)權(quán)，應(yīng)注明房屋交驗時間，須注明水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項費用的交接的具體事宜，賣方應(yīng)提供上述費用交納的票據(jù);2、確雙方違約責(zé)任，要在簽署合同時就明確寫清雙方的責(zé)任和權(quán)利，以及違約金的償付金額和時間;3、如通過中介公司，應(yīng)明確中介公司收取的費用和需要向相關(guān)部門交納的費用，以及這些費用的承擔(dān)主體和比例;4、如果購買的是單位集資房和經(jīng)濟(jì)適用住房，則必須明確如產(chǎn)權(quán)不能實現(xiàn)轉(zhuǎn)讓后的解決方式。

(三)扭轉(zhuǎn)對有關(guān)問題的模糊認(rèn)識。

為避免因?qū)贤s定內(nèi)容的錯誤理解而發(fā)生糾紛，對下列容易產(chǎn)生糾紛而法律已有明確規(guī)定的問題應(yīng)該給予特別的注意：1、關(guān)于《認(rèn)購書》及其定金的關(guān)系。應(yīng)明確沒有定金條款的《認(rèn)購書》僅是購售雙方交易意向的表述，購房者和開發(fā)商之間并不存在權(quán)利義務(wù)關(guān)系，但購房者交納了定金，認(rèn)購書的性質(zhì)就由意向書變成了協(xié)議，購房者與開發(fā)商之間就有了權(quán)利義務(wù)關(guān)系，彼此受定金罰則約束。2、關(guān)于按揭付款方式的效力。應(yīng)明確按揭付款方式只是效力待定條款，是以銀行和住房資金管理中心批準(zhǔn)貸款為成立要件。如因銀行或住房資金管理中心未批準(zhǔn)貸款申請造成購房者逾期或不能支付購房款，約定的按揭付款條款無效，購房者并不承擔(dān)違約責(zé)任，雙方均可解除購房合同。如因購房者原因致銀行或住房資金管理中心未批準(zhǔn)貸款的，例如提交虛假證明材料等，購房者雖不承擔(dān)違約責(zé)任，但應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的過錯責(zé)任，如因此造成雙方解除合同的，開發(fā)商可向購房者要求一定的損失賠償。

3、關(guān)于逾期付款或交房違約金的比例。應(yīng)明確雖然當(dāng)事人可以自主約定逾期履行違約金的比例，但原則上不能超過要求支付違約金一方當(dāng)事人所受到實際損失的30%，否則將不受法律保護(hù)。4、關(guān)于規(guī)劃、設(shè)計的變更。應(yīng)明確開發(fā)商可以對原規(guī)劃、設(shè)計進(jìn)行變更，但開發(fā)商應(yīng)在變更確立之日起10日內(nèi)書面通知買受人，買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受變更以及由此引起的房價款的變更。如果開發(fā)商未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房，由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。5、關(guān)于開發(fā)商欺詐糾紛。應(yīng)明確開發(fā)商在銷售時，存在故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實等三種情形的，購房者可要求解除合同，并可要求出賣人雙倍返還已支付的購房款。6、關(guān)于先交費后入住的法律基礎(chǔ)。應(yīng)明確除合同中約定以購房者支付相應(yīng)費用作為房屋交付條件的，開發(fā)商以購房者先行支付相應(yīng)費用作為房屋交付條件沒有法律依據(jù)，由此導(dǎo)致逾期交付房屋的，應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。7、關(guān)于廣告宣傳與合同的關(guān)系。商品房銷售廣告和宣傳資料中對商品房的描述和承諾除載入商品房買賣合同外，房屋的描述和承諾對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并不具有約束力。如商品房的描述和承諾明確具體，且對商品房買賣合同的訂立和房屋價格存在重大影響，該描述和承諾應(yīng)視為商品房買賣合同的內(nèi)容，出賣人未履行該承諾，應(yīng)視為違約，購房者可向出賣人要求違約賠償。

(四)密切關(guān)注政府行業(yè)政策變化

前面談到，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國家宏觀政策之間存在著十分密切的關(guān)系，國家已經(jīng)把對房地產(chǎn)業(yè)的政策調(diào)整作為調(diào)控國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的重要手段。由于種種原因，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展還沒有徹底從投資過熱- ----國家干預(yù)----經(jīng)濟(jì)降溫----社會矛盾加劇----國家干預(yù)----經(jīng)濟(jì)升溫----投資過熱這一怪圈跳出，在至今不到15年的時間里，隨著國家房地產(chǎn)政策的變化，我國的房地產(chǎn)市場發(fā)生了幾次大起大落。在經(jīng)濟(jì)過熱時，房屋買賣市場是賣方市場，違約方主要是售房方;在經(jīng)濟(jì)降溫過程中，房屋買賣市場是買方市場，違約方主要是買房方。但是，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展冷熱轉(zhuǎn)換過程中，如果是與開發(fā)商或通過房屋中介簽訂房屋買賣合同，作為買房或賣房的個人大多處于劣勢。所以，要想在買賣房屋過程中掌握主動權(quán)、避免或減少損失，不僅要嚴(yán)格審查對方當(dāng)事人的主體資格、對合同的每一條款字斟句酌、避免犯常識性錯誤，而且應(yīng)該密切關(guān)注國家和當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)房地產(chǎn)重大政策(特別是土地、房貸、稅收等政策)的變化，在對有關(guān)政策進(jìn)行全面分析的基礎(chǔ)上再做出相應(yīng)的選擇。如果不能及時掌握相關(guān)政策的出臺或變化，就不會對房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢做出準(zhǔn)確判斷，就會使我們被紛繁復(fù)雜的表面現(xiàn)象所迷惑，只見樹木不見森林，無法對確定房屋買賣的最佳時機(jī)以及合同的內(nèi)容著重點。