一、認(rèn)購(gòu)書的效力是什么？

對(duì)于認(rèn)購(gòu)書的效力問題，并非一律都是有效的。認(rèn)購(gòu)書其實(shí)就是一個(gè)預(yù)約，與商品房買賣合同是預(yù)約和本約的關(guān)系。是對(duì)將來訂立正式的商品房買賣合同的一個(gè)預(yù)先約定。認(rèn)購(gòu)書并不是商品房買賣合同。一般是在訂立商品房買賣合同存在法律上的障礙時(shí)(沒有取得預(yù)售許可證)而訂立的。在簽訂認(rèn)購(gòu)書后，交易雙方只能依據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則，在簽訂商品房買賣合同的條件成就后，要求對(duì)方就商品房買賣合同中的其他內(nèi)容進(jìn)行談判。實(shí)踐中，并不是任何情況下簽訂的認(rèn)購(gòu)書都是有效的。如果認(rèn)購(gòu)書實(shí)際上被依法認(rèn)定為買賣合同，那么在未取得預(yù)售手續(xù)時(shí)就是無效的。如果一個(gè)項(xiàng)目連國(guó)有土地使用權(quán)都沒有取得，只是修了一個(gè)售樓部就開始銷售，簽訂認(rèn)購(gòu)書并收取定金，那么這種認(rèn)購(gòu)書也是無效的。對(duì)此問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)。

二、開發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)書要注意什么？

在簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)注意一些問題。首先，要避免成為買賣合同。在認(rèn)購(gòu)書中只能約定一些核心的內(nèi)容，比如房屋的位置、面積、價(jià)格等。對(duì)于不能確定的問題，比如面積，應(yīng)當(dāng)明確注明以測(cè)繪報(bào)告確定的面積為準(zhǔn);對(duì)于取得預(yù)售許可證的時(shí)間，也盡量避免約定明確的期限。交房時(shí)間以及違約責(zé)任等問題，也盡可以在簽訂正式的商品房買賣合同時(shí)約定。其次要披露項(xiàng)目信息及手續(xù)現(xiàn)狀，避免被認(rèn)定為欺詐導(dǎo)致雙倍賠償。