一、影響二手房價(jià)格的因素有哪些？

經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)告訴我們，需求影響價(jià)格。需求當(dāng)然是其中一個(gè)極其重要的因素。但是除了需求之外，還有哪些因素也影響了二手房的價(jià)格呢？通過實(shí)踐和經(jīng)驗(yàn)的判斷，主要有以下幾種：

1、區(qū)域因素。主要包括地段等級(jí)、交通條件、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施、未來發(fā)展前景及環(huán)境污染等。

2、房屋自身因素。主要包括房屋成新率、產(chǎn)權(quán)狀況、樓層、朝向、戶型格局、房屋裝修、燃?xì)鉅顩r、物業(yè)類型、通風(fēng)采光、景觀等。一般說來，維護(hù)好的能延長房屋的使用壽命，從而提高房屋價(jià)值。產(chǎn)權(quán)狀況主要分為：商品房住宅、成本價(jià)住宅及標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或優(yōu)惠價(jià)住宅。對(duì)于同一位置的房屋來說，商品房住宅的價(jià)格最高，成本價(jià)住宅次之，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或優(yōu)惠價(jià)住宅價(jià)格最低。樓層對(duì)房屋價(jià)格有較大的影響，一般來說，多層住宅以二、五層為標(biāo)準(zhǔn)，頂層最差，一層次之，三、四層最好。高層住宅則是樓層越高（頂層除外），價(jià)格也越高；朝向?qū)Ψ课莸膬r(jià)格也有較大的影響。此外，房屋的燃?xì)鉅顩r（管道天然氣、管道煤氣、液化氣）、物業(yè)類型（多層、板式小高層、高層塔樓）、采光（主要考慮是否有遮擋）及景觀等對(duì)房屋價(jià)格都有一定的影響。

3、市場因素。主要包括經(jīng)濟(jì)狀況、房地產(chǎn)市場行情及市場供求狀況等。其中市場供求狀況對(duì)房屋的價(jià)格影響最大，當(dāng)某一區(qū)域房屋供不應(yīng)求時(shí)，房屋價(jià)格就上漲。反之，當(dāng)房屋供應(yīng)量過大時(shí)，房屋價(jià)格就會(huì)出現(xiàn)下降。

4、消費(fèi)者心理因素。主要包括消費(fèi)者的心理障礙、對(duì)房屋的偏好及交易心態(tài)等。如果不是受經(jīng)濟(jì)制約或價(jià)格上有較大的優(yōu)勢，人們往往不愿去購買二手物品。購房者的偏好及交易心態(tài)對(duì)二手房的價(jià)格也有較大的影響，如果購房者特別偏好某一區(qū)域的房屋，或者他們急于買房，那么這些房屋價(jià)格在一定程度上也會(huì)提高。

當(dāng)然，以上所列舉的因素只是一部分。事實(shí)上，很多因素都可能導(dǎo)致二手房價(jià)格有所漲落，要看具體的情況才能進(jìn)行分析。

二、買二手房如何合理估價(jià)？

購買二手房的時(shí)候，很多購房者都會(huì)預(yù)先對(duì)待購的房屋進(jìn)行估價(jià)，以便確定是否屬于自己的能力可承受范圍或者值不值得購買。那么，該如何估價(jià)才是合理的呢？

事實(shí)上，目前市場上對(duì)于二手房的評(píng)估一般采用市場比較法、收益法、成本法等方法。其中市場比較法最受青睞。它既是專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)所常用，也常被購房者在自行評(píng)估時(shí)所采用。

1、購房者自行評(píng)估。

具體方法是：購房者可挑選三個(gè)以上與欲評(píng)估房屋在地段、房齡、戶型等方面相類似市場實(shí)例進(jìn)行對(duì)照，對(duì)自己的房屋進(jìn)行粗略的評(píng)估，避免因價(jià)格預(yù)估太高而導(dǎo)致房屋難以出手，也不會(huì)因?yàn)轭A(yù)估價(jià)格太低而遭受經(jīng)濟(jì)損失。估算公式如下：樓齡折舊，每年-2%；房屋結(jié)構(gòu)，功能低-10%；樓層，頂樓-5%，次底層與次頂層-3%，中間層+3%；朝向，朝向價(jià)值從高到低：東南、西南、東北、西北。若無南向窗戶則-5%；教育區(qū)域，有重點(diǎn)中小學(xué)+15%；電梯，有電梯的二手房相對(duì)同質(zhì)量樓盤多500-2000元/平方米；小區(qū)配套，無小區(qū)配套則-5%；物業(yè)管理，無物業(yè)管理則-5%；買家心理，舊房-8%。

2、專業(yè)評(píng)估師合理估價(jià)。

由于估價(jià)是一個(gè)很復(fù)雜并且微妙的過程，往往一個(gè)朝向，一個(gè)樓層等細(xì)節(jié)因素，價(jià)位的差距就顯現(xiàn)出來。評(píng)估人員需要具備豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，復(fù)雜瑣碎的細(xì)節(jié)，最終直接影響評(píng)估價(jià)格的高低。對(duì)于二手房來說，由于交易是零星進(jìn)行的，不存在大量交易，一般是一房一價(jià)。為確保得到較合理公正的價(jià)格，還是盡量選擇專業(yè)且經(jīng)驗(yàn)豐富的評(píng)估師進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)人員對(duì)委估及相應(yīng)房地產(chǎn)現(xiàn)場查勘情況的詳細(xì)程度以及搜集相關(guān)資料的真實(shí)性和可靠性是能夠最大化保障自身權(quán)益的砝碼。

以上便是對(duì)影響二手房價(jià)格的因素有哪些以及買二手房如何合理估價(jià)等問題的分析。事實(shí)上，在選擇二手房的時(shí)候，價(jià)格往往是成交的一大衡量因素，因此不管是在估價(jià)也好，談判也好，如果在價(jià)格方面達(dá)成一致，買賣雙方極有可能成交。希望本文所提及的這些內(nèi)容能夠?yàn)閺V大購房者有所幫助、有所啟示。