一、什么是二手房評(píng)估？

采取房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的市場(chǎng)比較法，通過對(duì)同一樓盤的在售房源的掛牌價(jià)格，以及同類型樓盤的近期實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行專業(yè)處理，換算出具體某個(gè)樓盤的平均單價(jià)，然后結(jié)合待評(píng)估房屋的實(shí)際情況，包括面積、樓層、朝向、裝修狀況、其它特征因素，等等，計(jì)算出該房屋相對(duì)科學(xué)合理的市場(chǎng)參考價(jià)。

二、二手房評(píng)估有哪些方法？

（一）實(shí)踐中，二手房評(píng)估通常有多種評(píng)估方法，但常用的主要有：

1、成本法

2、市場(chǎng)比較法

3、租金收益法

三、二手房如何進(jìn)行評(píng)估？

在上述的三種方法中，目前市場(chǎng)上應(yīng)用最為廣泛的也是最為精確評(píng)估方法是市場(chǎng)比較法。那么，什么是市場(chǎng)比較法呢？

所謂的市場(chǎng)比較法是指，挑選至少3個(gè)以上與欲評(píng)估房屋在地段、房齡、戶型等方面相類似的市場(chǎng)實(shí)例，與所評(píng)估二手房進(jìn)行比照，然后依據(jù)實(shí)例價(jià)格再根據(jù)所評(píng)估房屋的具體情況做出適當(dāng)修正。其中，修正價(jià)格的因素包括物業(yè)類型、結(jié)構(gòu)、層次、朝向、室內(nèi)凈高、開間跨度、建造年代、權(quán)屬、地段等級(jí)、面積、房型、采光、廚衛(wèi)大小、建筑質(zhì)量、電梯數(shù)量和品牌、外立面造型、物業(yè)內(nèi)外部裝修、得房率以及物業(yè)所處外部環(huán)境、綠化、人文、交通、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、居住人氣、小區(qū)容積率、區(qū)域規(guī)劃等，都得加以適當(dāng)?shù)目紤]。

舉個(gè)小小的例子，如果有一套房屋，南北朝向當(dāng)然要比東西朝向的價(jià)格稍高；多層住宅樓層以7層為準(zhǔn)，底層和頂層的價(jià)格就要稍低；房屋新舊主要以建造年代為準(zhǔn)，適當(dāng)看保養(yǎng)程度，一般情況下年折舊率為2%；房型的系數(shù)加減就更加復(fù)雜，同時(shí)還要考慮廳的利用價(jià)值（如過道廳和獨(dú)立廳、明廳和暗廳之別）；廚房、衛(wèi)生間也有面積基準(zhǔn)、明房與暗房的區(qū)別；同時(shí)，得房率的高低與加減系數(shù)也是密切相關(guān)的。

總之，二手房?jī)r(jià)格評(píng)估既是一個(gè)市場(chǎng)化行為，也是一個(gè)非常專業(yè)化的房產(chǎn)研究行為，涉及到的因素很多，過程也比較復(fù)雜，是目前房產(chǎn)交易雙方極其關(guān)心的問題。此外，需要提醒大家注意的是，二手房評(píng)估沒有一個(gè)固定的評(píng)估公式和套路，主要根據(jù)市場(chǎng)來判斷。市民自己在做估算時(shí)，可以主要以房子所在區(qū)域內(nèi)，開發(fā)商開發(fā)出的新建房屋的均價(jià)為價(jià)格參照基準(zhǔn)，然后根據(jù)各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行系數(shù)修正。沒有新建住房的與該地區(qū)以往二手房出售價(jià)格相比較，基本上就可以算出個(gè)大概。

最后，需要說明的是，如果是進(jìn)行正規(guī)的二手房買賣或是將房屋抵押給銀行進(jìn)行貸款，最好請(qǐng)正規(guī)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司或?qū)I(yè)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)來進(jìn)行嚴(yán)格意義上的二手房評(píng)估。專業(yè)評(píng)估會(huì)讓房屋的價(jià)格得到公正的評(píng)價(jià)，不會(huì)因?yàn)閮r(jià)格預(yù)估太高而導(dǎo)致房屋難以出手，也不會(huì)因?yàn)轭A(yù)估價(jià)格太低而致使市民遭受經(jīng)濟(jì)損失。當(dāng)然，如果在程序和手續(xù)上，以及一切與法律有關(guān)的糾紛，則最好聘請(qǐng)專業(yè)的房地產(chǎn)律師來提供幫助。畢竟，各個(gè)環(huán)節(jié)都有專攻，如果想圓滿完成自己的購(gòu)房大業(yè)，這些步驟和考慮是決不可缺少的。