一、什么是房屋訂購書？

房屋訂購書是指房屋買賣雙方在訂立正式的房屋買賣合同之前書面約定雙方在將來某一時間訂立正式的房屋買賣合同的協(xié)議。其目的是對雙方買賣房屋的有關(guān)事宜做出初步的確認(rèn)，協(xié)議中一般都約定以一定數(shù)額的定金作為將來簽訂正式買賣房屋行為的擔(dān)保，房屋訂購書屬預(yù)約合同性質(zhì)，其定金多屬訂約定金。

我國合同法對預(yù)約合同沒有直接做出規(guī)定，但對預(yù)約合同也無限制性規(guī)定，在最高人民法院出臺《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》前，有學(xué)者認(rèn)為開發(fā)商在沒有取得《商品房預(yù)售許可證》，尚不具備預(yù)售商品房資格的情況下采取預(yù)購書、訂購書、認(rèn)購書等形式出售房屋實(shí)質(zhì)上是一種變相的預(yù)售，是在規(guī)避法律法規(guī)在商品房預(yù)售方面所作的強(qiáng)制性和禁止性的規(guī)定，其預(yù)約合同是無效的。上述《解釋》實(shí)施后，對房屋預(yù)購、訂購、認(rèn)購做出了規(guī)定，承認(rèn)了房屋預(yù)約買賣的效力，并對訂約定金作出了規(guī)定?！督忉尅返谒臈l規(guī)定：出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

二、簽訂房屋訂購合同注意事項(xiàng)有哪些？

(一)開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書，以及在建項(xiàng)目的合法性，開發(fā)商至少應(yīng)具備土地使用權(quán)證或用地批準(zhǔn)文件、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證。

(二)購書的內(nèi)容要確定、合同條款要盡量齊全。

訂購書的條款應(yīng)盡量接近正式房屋買賣合同的條款，訂購書的內(nèi)容不確定或確定程度不夠，該訂購書可能僅僅是一份意向性的協(xié)議，不具備法律約束力，合同條款不全，將來簽訂正式合同時，如果買賣雙方就有關(guān)事項(xiàng)不能協(xié)商一致，那么不能簽訂正式合同的過錯責(zé)任就無法劃分，如不能確定系開商原因，預(yù)約購買方最多只能要求開發(fā)商返還定金，在當(dāng)前房產(chǎn)升值時，這對購買一方是十分不利的。