一、購買商品房流程是什么？

1、簽訂房地產(chǎn)訂購書或者認購書，并向發(fā)展商或者其代理商交付定金。

訂購書或者認購書在法律性質(zhì)上屬于預約合同，雙方有義務信守，否則要適用定金罰則。如果是預售，認購人應當查證預售方的商品房預售許可證以及營業(yè)執(zhí)照等相關資料，預售人應當以書面形式向預購人明示下列事項：

（1）、預售人的名稱、注冊地址、聯(lián)系電話和法定代表人。

（2）、商品房預售許可證。

（3）、項目開發(fā)進度和竣工交付時間。

（4）、項目及其配套設施的平面示意圖。

（5）、商品房的結(jié)構(gòu)類型、戶型、裝修標準、公共和公用建筑面積的分攤辦法。

（6）、預售商品房的價格和付款辦法。

（7）、商品房預售款的專用帳戶。

（8）、物業(yè)管理事項。

（9）、法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項。

如果是商品房現(xiàn)售，售房人則應符合以下條件：

（1）、具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；

（2）、具有土地使用權(quán)證書或者使用土的批準文件；

（3）、持有建筑工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（4）、已通過竣工驗收；

（5）、拆遷安置已經(jīng)落實；

（6）、供水、供電、供氣等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備使用條件或者已確定施工進度和交付日期。

（7）、物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。

2、簽署正式房地產(chǎn)預售契約或者商品房購銷合同。

通常各地房地產(chǎn)管理部門都會通過發(fā)展商提供標準合同樣本，雙方可逐條協(xié)商修正。訂約時，購房人要注意帶好身份證、戶口簿等身份證明材料。一般訂約是在發(fā)展商處或發(fā)展商指定的律師事務所。為不致出現(xiàn)漏虧，購房人最好自己隨身帶一個律師前往。當然，如果進一步公證或者見證則更為妥當。

3、辦理預售預購登記手續(xù)。

雙方應在預售合同簽訂30日內(nèi)持該合同項目所在地房地產(chǎn)交易登記機構(gòu)辦理登記手續(xù)。未經(jīng)登記手續(xù)，合同不能產(chǎn)生法律效力。

4、辦理抵押登記。

如果購房人須銀行貸款，則在與銀行簽訂房地產(chǎn)抵押貸款合同或者預購商品房貸款抵押合同之日起30日內(nèi)持抵押合同、售房契約及相關文件到房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。

5、交付。

售房人在房屋符合約定的條件成就后，向購房人發(fā)出《入伙通知書》或者《交付使用通知書》，由購房人進入現(xiàn)場實地驗收，并簽收交房單據(jù)，領取房屋鑰匙。交付是雙方行為，但交付并不導致房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。

6、立契過戶，辦理產(chǎn)權(quán)證書。

房屋交付之后的約定期限之內(nèi)，售房人應協(xié)同購房人辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)和房地產(chǎn)權(quán)屬登記手續(xù)。產(chǎn)權(quán)證書頒發(fā)以后，全部手續(xù)結(jié)束。

二、房屋買賣違約金怎么計算？

當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失 30% 為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。