一、什么是商品房包銷？

商品房包銷是開(kāi)發(fā)商與包銷人之間訂立商品房包銷合同，約定開(kāi)發(fā)商以包銷基價(jià)，將自己開(kāi)發(fā)且已經(jīng)建成并符合銷售條件的房屋或者尚未建成但符合預(yù)售條件的期房，交由包銷商以開(kāi)發(fā)商的名義進(jìn)行銷售，在包銷期滿后，包銷商對(duì)未銷售的房屋按照合同約定的包銷價(jià)格購(gòu)買的一種法律行為。

二、商品房包銷的條件有哪些？

商品房銷售必須具備一定的條件，包括：

（1）商品房銷售的主體必須是具有獨(dú)立企業(yè)法人資格，取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門審核批發(fā)的資質(zhì)證書的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。項(xiàng)目公司銷售商品房同樣需要取得有關(guān)的批準(zhǔn)，為委托中介機(jī)構(gòu)則需要取得相應(yīng)的資格。

（2）出售商品房需要已經(jīng)取得合法的土地使用權(quán)并依法繳納全部的土地出讓金，取得土地使用權(quán)證書。

（3）商品房建設(shè)完成并竣工，或者即使尚未建成但符合法律規(guī)定的特定條件。

（4）經(jīng)建設(shè)工程質(zhì)量部門驗(yàn)收合格，取得驗(yàn)收合格證書。

（5）屬于住宅商品房的，必須經(jīng)過(guò)建設(shè)管理部門的審核，取得《住宅交付使用許可證》。

（6）經(jīng)過(guò)測(cè)繪機(jī)構(gòu)對(duì)房屋和土地使用權(quán)面積進(jìn)行實(shí)際測(cè)量確定。

（7）出售的房產(chǎn)已經(jīng)到房地產(chǎn)登記部門辦理了新建商品房初始登記，取得《房地產(chǎn)權(quán)證》。

所以，進(jìn)行商品房銷售的企業(yè)是具有法定性和特殊性的，出賣人只能是具有法定資格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。在以上各種條件中最為重要的是要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)取得房地產(chǎn)權(quán)證書，這是商品房銷售的必要前提，消費(fèi)者在購(gòu)買房屋時(shí)一定要查驗(yàn)開(kāi)發(fā)商是否已經(jīng)取得房地產(chǎn)權(quán)證。