一、房地產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)有哪些

1、稅收風(fēng)險(xiǎn)。

由于目前房?jī)r(jià)波動(dòng)等因素，在拍賣(mài)時(shí)，如不能提供抵押物購(gòu)入時(shí)的原始發(fā)票，增值稅將按照拍賣(mài)價(jià)格計(jì)征，這樣納稅金額將進(jìn)一步提高，風(fēng)險(xiǎn)增大。就上述測(cè)算看，稅收占房產(chǎn)增值額的50%左右，增值額越大，稅收越高，實(shí)際可以用以歸還貸款的款項(xiàng)也相應(yīng)減少，而60%左右的抵押率仍具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。

2、抵押物風(fēng)險(xiǎn)。

抵押物風(fēng)險(xiǎn)主要包括抵押物權(quán)利瑕疵風(fēng)險(xiǎn)、抵押物價(jià)值下跌、抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)等。

從目前看，抵押物權(quán)利瑕疵風(fēng)險(xiǎn)主要指由于土地權(quán)利的不確定性，銀行在行使抵押權(quán)時(shí)也存在一定的不確定性，以及因國(guó)家對(duì)集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行了嚴(yán)格限制，銀行在處置集體土地上所建房屋時(shí)，將面臨政策障礙，即便能夠處置也要付出非常高昂的成本。

抵押物價(jià)值下跌風(fēng)險(xiǎn)主要指由于房?jī)r(jià)回落、抵押物折舊、毀損、功能落后等原因?qū)е聝r(jià)值下跌，不能足額抵償借款人所欠銀行貸款本息的風(fēng)險(xiǎn)。

抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)是指因法律或事實(shí)原因，銀行對(duì)抵押物不能處置、或處置成本很高的風(fēng)險(xiǎn)。

3、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)是一種比較特殊的商品，它不能移動(dòng)，屬于不動(dòng)產(chǎn)。因此，投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目中的資金流動(dòng)性差，變現(xiàn)性也較差，不像其他商品那樣，容易收回資金。房地產(chǎn)資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)主要是不能變成貨幣或延遲變成貨幣。

4、社會(huì)和政策性風(fēng)險(xiǎn)。

任何國(guó)家的房地產(chǎn)都會(huì)受到社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)和國(guó)家相關(guān)政策的影響。

5、經(jīng)濟(jì)性風(fēng)險(xiǎn)。

目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)還是一種不充分的市場(chǎng)，其特征就是缺乏信息，許多房地產(chǎn)的交易和定價(jià)是悄悄進(jìn)行的，這種交易行為往往忽視它們涉及的法律條文、城市規(guī)劃、稅費(fèi)等規(guī)定。另外，房地產(chǎn)商品不同于一般的商品，即使是外型、尺寸、年代、風(fēng)格、建筑標(biāo)準(zhǔn)等都相同的建筑，只要建設(shè)位置不同，其價(jià)值就有很大差異。

6、損失風(fēng)險(xiǎn)。

抵押權(quán)人可以將火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)和其他自然災(zāi)害引起的抵押房地產(chǎn)的損失轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，然而在保單中規(guī)定的保險(xiǎn)公司的責(zé)任并不是包羅萬(wàn)象，因此有時(shí)也存在著風(fēng)險(xiǎn)。

二、如何防范房地產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)

1、全面把握房地產(chǎn)貸款評(píng)估的重點(diǎn)

抵押評(píng)估時(shí)，不僅僅局限在抵押物的價(jià)值評(píng)估上，還要重視企業(yè)的資信、項(xiàng)目合法性、經(jīng)營(yíng)收入、抵押物的變現(xiàn)能力、項(xiàng)目收益等方面內(nèi)容的評(píng)估。

2、建立房地產(chǎn)抵押市場(chǎng)信息預(yù)警預(yù)報(bào)制度

房地產(chǎn)抵押市場(chǎng)信息，是房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的一部分，是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的需要，它與國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、擔(dān)保立法、保險(xiǎn)等業(yè)務(wù)信息密切相關(guān)，通過(guò)與權(quán)威房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)合作等形式，建立和完善房地產(chǎn)抵押市場(chǎng)信息預(yù)警預(yù)報(bào)制度，是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)繁榮和規(guī)避抵押風(fēng)險(xiǎn)的要求所在。

3、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)融資貸款評(píng)估專(zhuān)業(yè)化

在房地產(chǎn)評(píng)估中，不僅需要全面了解抵押權(quán)人在抵押人的資信狀況、還貸能力等情況，還要求客觀(guān)評(píng)定抵押物價(jià)值，對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)等方面有正確的判斷。

房地產(chǎn)抵押過(guò)程中存在許多風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)是您需要注意的。例如，抵押一套住宅，如果在處置這套住宅時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋的上、下水管道和結(jié)構(gòu)上存在問(wèn)題，就會(huì)使抵押權(quán)人遭到損失。為了防止造成不必要的損失，您需要對(duì)這些細(xì)小環(huán)節(jié)格外重視，有必要時(shí)可以咨詢(xún)相關(guān)律師。