一、什么是物業(yè)

“物業(yè)”一詞譯自英語property或estate，由香港傳入沿海、內(nèi)地，其含義為財產(chǎn)、資產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)等。該詞自20世紀80年代引入國內(nèi)，現(xiàn)已形成了一個完整的概念，物業(yè)是指正在使用中和已經(jīng)可以投入使用的各類建筑物及附屬設(shè)備、配套設(shè)施、相關(guān)場地等組成的單宗房地產(chǎn)以及依托于該實體上的權(quán)益。其中，各類建筑物分為住宅小區(qū)的房屋、寫字樓、商業(yè)大廈、綜合商住樓宇、公寓、別墅、工業(yè)廠房、倉庫、體育場館等；配套設(shè)施分為市政設(shè)施、文化娛樂設(shè)施、交通設(shè)施等場地分為：庭院、綠地、道路等。

二、物業(yè)的自然屬性和社會屬性

物業(yè)的屬性與房地產(chǎn)的屬性有許多相似之處，分析和把握物業(yè)的屬性，對于我們了解物業(yè)和物業(yè)管理的本質(zhì)，掌握物業(yè)管理運作規(guī)律，做好物業(yè)管理有著十分積極的意義。

1.物業(yè)的自然屬性物業(yè)的自然屬性是指與物業(yè)的物質(zhì)實體或物理形態(tài)相聯(lián)系的性質(zhì)，它是物業(yè)社會經(jīng)濟性質(zhì)的物質(zhì)內(nèi)容和物質(zhì)基礎(chǔ)。物業(yè)的自然屬性主要指：

(1)物業(yè)的二元性。物業(yè)的物質(zhì)實體往往表現(xiàn)為具有特定用途和明確屬主的建筑物。而無論何種建筑物，其基礎(chǔ)總是建筑在土地之上，成為土地的附屬物，土地的功能則借助于建筑物得以充分發(fā)揮。物業(yè)是土地與建筑物的統(tǒng)一體，兼有土地與建筑物兩方面的物質(zhì)內(nèi)容。物業(yè)的二元性，是其他任何商品都不具備的，它決定了物業(yè)必然兼有土地與建筑物二者特有的各種性質(zhì)。

(2)物業(yè)的有限性。物業(yè)的有限性，從根本上來講，是由土地的有限性決定的。天然的土地有限，用做興建建筑物的優(yōu)良建筑地段更有限。人類只能在有限的土地上開發(fā)建設(shè)。由于現(xiàn)代建筑物技術(shù)要求高、耗資大，因此物業(yè)的數(shù)量還受制于社會經(jīng)濟力量和技術(shù)水平因素。

(3)物業(yè)的差異性和多樣性。物業(yè)的差異性主要是就土地而言的。隨著人口的增加和經(jīng)濟的發(fā)展，人類就必須開發(fā)利用劣質(zhì)土地。土地的優(yōu)劣，在城市主要取決于地段的區(qū)位及其技術(shù)條件。物業(yè)的多樣性主要是就建筑物而言的。由于建筑物的功能、位置、自然環(huán)境、技術(shù)經(jīng)濟條件的不同而形成了物業(yè)形式的多樣性。每一座建筑物都是單件產(chǎn)品，它們在類別、品種、規(guī)格、結(jié)構(gòu)、式樣、外觀以及年代等方面都存在著某種不同之處。

(4)物業(yè)的不可移動性。物業(yè)的不可移動性主要是指物業(yè)空間位置上的不可移動性。人們無法將某一物業(yè)從偏遠區(qū)位移動到商業(yè)中心，即使人們將地上建筑物與土地相分離，也只是改變物業(yè)用途，不能移動法律意義或?qū)嵸|(zhì)上的物業(yè)位置。

(5)物業(yè)的長期性。物業(yè)的長期性主要體現(xiàn)為建筑物一經(jīng)建筑完成，在正常情況下，其物理壽命期限可達到數(shù)十年甚至幾百年，可供人們長期使用。所以，物業(yè)既可以一次性出售，也可以通過出租的方式零星出售，邊流通邊消費。其價值可以一次收回，也可以在較長時期內(nèi)多次收回。

(6)物業(yè)的配套性。物業(yè)的配套性是指物業(yè)以其各種配套設(shè)施來滿足人們各種需要的特性。沒有配套設(shè)施的物業(yè)不能滿足人們的各種需要。物業(yè)配套越齊全，其功能發(fā)揮就越充分。

2.物業(yè)的社會屬性物業(yè)的社會屬性可以從兩個方面來研究：作為一種商品，物業(yè)具有經(jīng)濟屬性；從商品的生產(chǎn)關(guān)系和財產(chǎn)關(guān)系的調(diào)整及歸屬來看，物業(yè)具有法律屬性，即物業(yè)權(quán)屬問題。

(1)物業(yè)的經(jīng)濟屬性1)商品屬性。物業(yè)的商品屬性是由物業(yè)的使用價值和商品經(jīng)濟決定的，它具有幾方面的實質(zhì)性內(nèi)容：通過市場交易活動實現(xiàn)物業(yè)的價值和使用價值。物業(yè)的買賣、租賃、抵押，土地使用權(quán)的出讓與轉(zhuǎn)讓，都體現(xiàn)了物業(yè)的商品屬性；物業(yè)的開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營管理都是商品經(jīng)濟活動，必須遵從最基本的價值規(guī)律；物業(yè)的分配與消費，即便是非盈利性的，也都無一例外地充斥著商品的行為，圈物業(yè)管理服務(wù)人員實用從業(yè)知識售國固C卜一—_奉行著“商品一貨幣”的規(guī)則。參與物業(yè)開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營管理與消費的人與人之間的關(guān)系，本質(zhì)上是一種商品經(jīng)濟的關(guān)系，從生產(chǎn)到消費都是有償?shù)摹?/p>

2)稀缺性。物業(yè)在供應(yīng)上的稀缺，一方面表現(xiàn)為土地資源供應(yīng)的絕對稀缺，另一方面表現(xiàn)為建筑資源供應(yīng)的相對稀缺。

3)保值、增值性。物業(yè)的增值是一種長期的趨勢，從某一時期來看，物業(yè)的價格可能有升有降、上下波動，但從長期來看，它會在波動中呈現(xiàn)出上揚的趨勢，其上揚的形式是呈螺旋式上升。

4)宏觀政策的調(diào)控性。由于物業(yè)的稀缺性，也由于物業(yè)是關(guān)系到國計民生、社會穩(wěn)定的重大問題，而且我國的物業(yè)是從福利分房、行政性管理轉(zhuǎn)換過來的，政府在宏觀政策上的調(diào)控就顯得尤為重要。具體表現(xiàn)在：一是政府通過各種政策、法令、法規(guī)，從宏觀上來調(diào)控物業(yè)建設(shè)的數(shù)量、容積、布局、高度、類別等來維護土地的公有性，合理保護和開發(fā)土地資源，并科學(xué)、合理地規(guī)劃和建設(shè)城市，實現(xiàn)城市經(jīng)濟、社會發(fā)展目標；二是物業(yè)建設(shè)是一個系統(tǒng)工程，既會涉及許多相關(guān)的法律、法規(guī)、政策，也會涉及市容環(huán)境保護、綠化、治安管理等有關(guān)法規(guī)條例；三是作為物業(yè)本身，其管理也受到法律和政策的約束與規(guī)范?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》對物業(yè)服務(wù)公司的資質(zhì)驗證、物業(yè)管理、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理等都有明文規(guī)定。

(2)物業(yè)的法律屬性物業(yè)的法律屬性集中反映在物權(quán)的關(guān)系上。我國的房地產(chǎn)物權(quán)是指物權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)享有的房屋所有權(quán)，及其占有土地的使用權(quán)。與購置其他商品不同的是，購人物業(yè)就意味著購入一宗不動產(chǎn)的所有權(quán)(物權(quán))，它不僅是一項單項權(quán)利，而且還是一個權(quán)利束，擁有多項權(quán)能，如因租售、抵押等而形成一個完整的、抽象的權(quán)利體系。在這一權(quán)利體系中，各種權(quán)利既可以以不同形式組合，也可以相互分離，單獨行使和享有。顯然，房地產(chǎn)物權(quán)比其他商品財產(chǎn)權(quán)的結(jié)構(gòu)更為復(fù)雜。