商品房面積糾紛如何處理，如何處理商品房面積誤差
商品房銷售，在實務(wù)中有按套（單元）計價的，也有按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的。這些做法，也為有關(guān)規(guī)定所認(rèn)可。《商品房銷售管理辦法》第十八條規(guī)定：“商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價?！?/p>
1、約定以“套（單元）”計價，對商品房面積誤差糾紛的處理
《商品房銷售管理辦法》第十九條規(guī)定：“按套（單元）計價的現(xiàn)售房屋，當(dāng)事人對現(xiàn)售房屋實地勘察后，可以在合同中直接約定總價款。按套（單元）計價的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時，套型與設(shè)計圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價款不變；套型與設(shè)計圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任?！?/p>
按照上述規(guī)定，一般而言，在商品房現(xiàn)房銷售情況下，由于買受人可直接查看實物，故以“套（單元）”作為一種計價單位，使交易簡潔明快，并不失其合理性。引起面積誤差糾紛的，一般應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人在合同訂立時對按套計價方式的合意，不必過分糾纏于商品房面積的計算及其誤差的比例問題。
在商品房預(yù)售的情況下，以“套（單元）”作為一種計價單位，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售商品房的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍。由于買賣標(biāo)的物尚未實際建成，按照商品房建造的客觀規(guī)律，應(yīng)允許合理誤差的出現(xiàn)。商品房交付時，套型與設(shè)計圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價款不變；套型與設(shè)計圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。對誤差范圍沒有約定的，則可從考察當(dāng)事人合同目的出發(fā)，并參考合同履行地當(dāng)?shù)氐慕灰讘T例，只要相關(guān)尺寸、面積誤差不足以影響買受人合同目的實現(xiàn)，就應(yīng)維持合同的效力。
2、約定以商品房面積計價，對面積誤差的處理
（1）與面積誤差相關(guān)的幾個概念
①商品房銷售面積。
商品房整棟銷售的，商品房的銷售面積為整棟商品房的建筑面積。商品房按“套”或“單元”出售的，商品房的銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（簡稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和（《面積計算規(guī)則》第五條）。
②套內(nèi)建筑面積。
套內(nèi)建筑面積是套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積之和（《面積計算規(guī)則》第六條）。
③分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。
其計算方法為：各套（單元）的套內(nèi)建筑面積乘以公用建筑面積（《面積計算規(guī)則》第八條、第九條）分?jǐn)傁禂?shù)（整棟建筑物的公用建筑面積，除以整棟建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和），即為購房者應(yīng)合理分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e（《面積計算規(guī)則》第十條、第十一條）。
以上其中任何一個面積組成部分出現(xiàn)誤差，都可稱之為面積誤差。
（2）商品房面積誤差的處理
最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第十四條規(guī)定：“出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：
①面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；
②面積誤差比絕對值超出3％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款，由買受人按照約定的價格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人?！?/p>
