一、二手房買(mǎi)賣(mài)中的糾紛有哪些？
1、“一房?jī)少u(mài)”中的兩方買(mǎi)受人。出賣(mài)人受快速上升房?jī)r(jià)的影響，寧愿承擔(dān)定金罰則等違約責(zé)任，與另一手買(mǎi)受人簽訂第二份房屋買(mǎi)賣(mài)合同。往往在兩方均未過(guò)戶(hù)的情形下，兩方買(mǎi)受人針對(duì)各自合同的履行情況，或者起訴出賣(mài)人繼續(xù)履行合同，辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，或者起訴要求解除合同，雙倍返還定金、返還房款并賠償購(gòu)買(mǎi)同等地段同等面積房屋的差價(jià)。
2、涉訴房屋的共有人或者真正的所有權(quán)人。買(mǎi)房人依房產(chǎn)登記公示效力考察房屋產(chǎn)權(quán)證上無(wú)共有人、抵押人及其他權(quán)利人的信息后簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，但往往又出現(xiàn)夫妻另一方、遺產(chǎn)繼承人、經(jīng)公證共同出資購(gòu)買(mǎi)人等以出賣(mài)人無(wú)權(quán)處分為由，請(qǐng)求撤銷(xiāo)買(mǎi)賣(mài)合同，或者以交易價(jià)格極低，買(mǎi)賣(mài)雙方惡意串通損害第真正權(quán)利人利益為由，要求確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
3、請(qǐng)求行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的承租人。目前房屋租賃市場(chǎng)活躍，但買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)合同簽訂時(shí)房屋是否存在承租人及其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)對(duì)合同效力的影響認(rèn)識(shí)不到位，忽略對(duì)承租事實(shí)的考察認(rèn)定，往往在買(mǎi)賣(mài)合同糾紛之外又出現(xiàn)承租人起訴買(mǎi)賣(mài)雙方侵害其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，請(qǐng)求確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的情形。
4、為買(mǎi)賣(mài)雙方提供居間服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)。大多數(shù)的二手房交易都是經(jīng)中介居間促成，中介機(jī)構(gòu)參與交易整個(gè)過(guò)程，交易環(huán)節(jié)多，在介紹房源信息、協(xié)助辦理網(wǎng)簽、貸款、解押、登記等環(huán)節(jié)往往存在隱瞞房屋信息、違規(guī)申報(bào)、支招避稅、以貸款政策變更為由誤導(dǎo)當(dāng)事人等問(wèn)題，或者享受居間服務(wù)者對(duì)居間服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)有異議，拒不支付居間費(fèi)用，導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)合同爭(zhēng)議之外的居間合同糾紛產(chǎn)生。
5、提供物業(yè)服務(wù)的機(jī)構(gòu)。在二手房交易中，如果買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)交接時(shí)的水電暖物業(yè)等費(fèi)用約定不明，事后互相推諉，均不承擔(dān)相關(guān)的費(fèi)用，將導(dǎo)致相關(guān)物業(yè)單位起訴買(mǎi)賣(mài)雙方的服務(wù)合同糾紛產(chǎn)生。
6、涉房地產(chǎn)登記管理部門(mén)。部分當(dāng)事人因房屋交易時(shí)參考的房屋登記信息不準(zhǔn)確，導(dǎo)致交易不能，或者以房地產(chǎn)登記部門(mén)審核不利，依據(jù)虛假的材料做出錯(cuò)誤登記為由，提起行政訴訟，要求房地產(chǎn)登記管理部門(mén)撤銷(xiāo)頒發(fā)的房屋所有權(quán)證。
二、如何處理二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛？
針對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的訴訟重疊現(xiàn)象，該院提出以下建議：一是由訴爭(zhēng)房屋所涉買(mǎi)賣(mài)合同糾紛、撤銷(xiāo)權(quán)糾紛、居間合同糾紛等承辦法官及時(shí)集中溝通案情，全面考察訴爭(zhēng)房屋的交易歷史、權(quán)屬情況、登記公示信息，梳理相關(guān)利益關(guān)系。二是把握訴訟時(shí)機(jī)和節(jié)奏，必要時(shí)追加相關(guān)利害關(guān)系人為第三人，或者適時(shí)中止訴訟，待優(yōu)先權(quán)利人訴訟終結(jié)后再行處理。三是建議相關(guān)部門(mén)加強(qiáng)對(duì)中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，凈化房地產(chǎn)中介市場(chǎng)環(huán)境。四是建議房地產(chǎn)登記管理部門(mén)完善共有人登記、異議登記等制度，加大登記手續(xù)審核力度，彌補(bǔ)管理漏洞，避免因房產(chǎn)信息固化中的不完備、不準(zhǔn)確引起糾紛。
