一、預(yù)售商品房可以轉(zhuǎn)讓嗎？

我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定，商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定。因此，應(yīng)視為允許預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓。

允許轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房，一方面可以加速資金回籠，減輕借貸壓力，另一方面也可以加快工程進(jìn)度，縮短建設(shè)周期，使購(gòu)買人盡快收回投資。

但是，一般來(lái)講，預(yù)售價(jià)格遠(yuǎn)低于現(xiàn)房?jī)r(jià)格。這種差額利潤(rùn)就是多數(shù)炒作者熱衷于“炒樓花”的動(dòng)機(jī)。因此，允許預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓就勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)投機(jī)，這些投機(jī)活動(dòng)一方面會(huì)損害真正購(gòu)房者的利益；另一方面也會(huì)擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)，哄抬市場(chǎng)價(jià)格，致使大量資金流入個(gè)人腰包。因此，預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓也是有條件的。

二、如何轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房？

轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房時(shí)，既要符合預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的條件，也要符合預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的程序。

（一） 預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的條件

預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的條件如下：

1、依照法律、法規(guī)等規(guī)定，允許預(yù)售的商品房轉(zhuǎn)讓的可以轉(zhuǎn)讓；不允許轉(zhuǎn)讓的不得轉(zhuǎn)讓，例如《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)商品住宅外銷管理辦法》第12條規(guī)定：“預(yù)售的外銷商品住宅，在未領(lǐng)取房地產(chǎn)證前不得轉(zhuǎn)讓，否則轉(zhuǎn)讓無(wú)效。”

2、轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過(guò)登記備案的商品房預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同才能成為轉(zhuǎn)讓人，未登記備案的預(yù)售商品房不得轉(zhuǎn)讓。

3、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物必須是尚未竣工的、正在建設(shè)中的預(yù)售商品房，如果轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物已經(jīng)竣工驗(yàn)收，預(yù)購(gòu)方已經(jīng)實(shí)際取得預(yù)售商品房產(chǎn)權(quán)后，將商品房再轉(zhuǎn)讓給他人，不是預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓。

4、商品房的預(yù)售合同必須合法有效，才允許預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓，否則預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓無(wú)效。最高人民法院民(1996)2號(hào)文件第28條規(guī)定：“商品房的預(yù)售合同無(wú)效的，預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓合同，一般也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效?！?/p>

5、預(yù)售的商品房轉(zhuǎn)讓需要簽訂轉(zhuǎn)讓合同，不必重新簽訂新預(yù)售合同。因?yàn)檗D(zhuǎn)讓人與新預(yù)購(gòu)人簽訂合同將原商品房預(yù)售合同的預(yù)購(gòu)人更名為新的預(yù)購(gòu)人，新預(yù)購(gòu)人通過(guò)預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同取得原預(yù)售合同預(yù)購(gòu)人的地位。這種預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)依法繳納有關(guān)稅費(fèi)。轉(zhuǎn)讓人無(wú)論是債權(quán)轉(zhuǎn)讓，還是權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓，都只是合同主體的變更，而合同內(nèi)容即權(quán)利義務(wù)并沒(méi)有改變。如果轉(zhuǎn)讓人是債權(quán)轉(zhuǎn)讓，預(yù)售人拒絕重新簽訂預(yù)售合同，將阻止轉(zhuǎn)讓人對(duì)債權(quán)的處分權(quán)，故新預(yù)購(gòu)人沒(méi)有必要與預(yù)售人重新簽訂預(yù)售合同，預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同依法成立后，具有不可逆轉(zhuǎn)性，即新的法律關(guān)系形成，原預(yù)購(gòu)人和新預(yù)購(gòu)人均不得反悔，但新預(yù)購(gòu)人符合轉(zhuǎn)讓條件時(shí)仍可以再行轉(zhuǎn)讓。

（二）預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的程序

預(yù)售人、轉(zhuǎn)讓人和新預(yù)購(gòu)人持經(jīng)登記備案的原商品房預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓雙方新簽訂的預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同及預(yù)售方或銀行出具的已付足約定的預(yù)購(gòu)款的證明文書，到標(biāo)的物所在地房產(chǎn)管理部門辦理轉(zhuǎn)讓合同登記備案手續(xù)，對(duì)符合轉(zhuǎn)讓條件的，房地產(chǎn)管理部門可予以轉(zhuǎn)讓登記。同時(shí)辦理原預(yù)售合同的更名手續(xù)，明確預(yù)售方向受讓人履行原預(yù)售合同的標(biāo)的物。若需再次轉(zhuǎn)讓者，仍按上述手續(xù)辦理。經(jīng)過(guò)最后轉(zhuǎn)讓登記的受讓人，為預(yù)售后竣工的商品房產(chǎn)權(quán)人。

以上就是對(duì)“預(yù)售商品房可以轉(zhuǎn)讓嗎”“如何轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房”所作的解答。目前來(lái)說(shuō)，實(shí)踐中存在大量的預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)象，但是，轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房時(shí)必須符合特定條件和特點(diǎn)條件，否則法院會(huì)認(rèn)定預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓行為是無(wú)效的。對(duì)于預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓，畢竟不同于現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓，其中涉及的法律問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)也是比較多的，購(gòu)房者在轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房時(shí)，不妨先于律師聯(lián)系進(jìn)行咨詢，只有這樣才能確保預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓順利進(jìn)行。