一、簽購房合同要注意什么問題？

簽訂購房合同之前我們要明確一個問題，就是合同雙方到底是誰的問題。買方是將要買房的購房者這一點沒有疑問，那么賣方是誰就需要購房者在簽訂合同時特別注意一下。關(guān)于主體的約定如下：

（一）購房者也就是買方，在房屋買賣合同中，“買受人”一欄填寫名字應(yīng)當(dāng)慎重，因為買受人將在如下事項中非常關(guān)鍵：

1、將要成為房屋產(chǎn)權(quán)證上記載的所有人。

2、需要交付首付，申請貸款。

3、遇有對方違約時，追究對方的責(zé)任。

4、一旦違反合同約定，承擔(dān)違約責(zé)任。

5、在取得產(chǎn)權(quán)證之前，合同可以證明房產(chǎn)是屬于他的財產(chǎn)。

（二）賣方也就是開發(fā)商，只有開發(fā)商是樓盤的開發(fā)者，也是樓盤的大產(chǎn)權(quán)人，購房人只有與其簽定合同后，才能夠從開發(fā)商手中分割獲得“小產(chǎn)權(quán)”。因此，只有同開發(fā)商簽約，才能夠順利獲得產(chǎn)權(quán)。那么，如何確定與您簽約的就是開發(fā)商呢？

1、簽合同前，請首先審查商品房買賣合同上的“出賣人”與《商品房預(yù)售許可證》上記載的銷售單位是否一致，《商品房預(yù)售許可證》上記載的銷售單位就是樓盤的開發(fā)商。

2、可以核對商品房買賣合同上的“出賣人”與《國有土地使用權(quán)證》上記載的土地使用權(quán)人是否相同。

3、如果是現(xiàn)房，應(yīng)核對商品房買賣合同上的“出賣人”與《房屋所有權(quán)證》上記載的所有權(quán)人是否一致。

（三）代理人

看房、選房、簽約到交房的過程中，經(jīng)常會遇到開發(fā)商的“代理人”，比如，開發(fā)商會把銷售事務(wù)委托給專門的銷售公司或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行，面對這些代理人。雖然他們經(jīng)常在廣告、宣傳材料上出現(xiàn)，但是他們都沒有權(quán)利簽訂商品房買賣合同。

只有開發(fā)商才有權(quán)把房屋轉(zhuǎn)讓給購房者，因此應(yīng)該與開發(fā)商簽約，如果《商品房買賣合同》上“出賣人”一欄填寫的單位不是開發(fā)商，而是銷售公司或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，一定要求其提供開發(fā)商蓋章的授權(quán)委托書，并保留原件。否則在法律上，出賣人賣了他人財產(chǎn)，這個合同是無效的，購房者既拿不到房又找不到開發(fā)商。將來發(fā)生糾紛只能追究這個代理人的責(zé)任，法律風(fēng)險很大。

二、購房合同要約定哪些問題？

（一）違約金的約定

相對來講，購房者違約的情形和可能性比較小，基本就是拖延房款而已，但開發(fā)商違約的情況卻各式各樣，從延期交房到質(zhì)量問題、設(shè)計變更到辦證遇阻等等，違約的可能性也相對較大。約定違約金時，需要注意：

1、在合同里應(yīng)當(dāng)約定較高的違約金，在形式上對等的前提下實質(zhì)上對購房者是有利的。除非購房者對自己的付款預(yù)期實在沒有把握。可以將延期付款和延期交房的違約金約定為房價款的萬分之五以上（一般開發(fā)商會約定為萬分之三）；

2、解除合同返還房款時將同時返還的同期銀行存款利息改為銀行貸款利息，存款和貸款利息的差別非常大；

3、在履約延遲的情況下，務(wù)必按日累積計算違約金而不是約定一次性定額違約金，要給開發(fā)商持續(xù)增加的壓力才對；

4、在可能的情況下，將開發(fā)商的各種違約情形列舉出來并分別約定相應(yīng)的違約責(zé)任，比如沒有按期交房、沒有按期辦理產(chǎn)證、沒有使用約定的裝修材料、規(guī)劃設(shè)計變更未通知、質(zhì)量缺陷或質(zhì)量瑕疵等等，分別約定切實可行的違約責(zé)任或賠償損失的計算方法。

如果只是約定“一方違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)損失賠償責(zé)任”，這樣的條款有等于無，違約時賠償是法律規(guī)定的，無須再約定。應(yīng)當(dāng)約定沒有損失時如何承擔(dān)責(zé)任及有損失但很難計算時如何承擔(dān)責(zé)任，才能使違約條款能落到實處。

（二）陳述性條款的約定

示范文本有很多陳述性條款，如預(yù)售許可證號、產(chǎn)權(quán)證號、土地使用權(quán)出讓合同編號、規(guī)劃用途、房屋套內(nèi)使用面積等等，這些條款在開發(fā)商提供的示范合同中經(jīng)常已被劃掉。但這個并不是無關(guān)緊要的細(xì)節(jié)，開發(fā)商的責(zé)任有些就隱含在這些陳述性條款中。比如套內(nèi)使用面積，最好寫入合同。

買房時必須爭取把簽合同真正想要的東西寫在合同上。否則我們不知道建筑面積里屬于我們的到底是多少。也便于在開發(fā)商設(shè)計變更或施工原因造成套內(nèi)面積縮水而總面積不變時追究其違約責(zé)任。

其他陳述性條款也是一樣，陳述本身即包含了保證陳述內(nèi)容真實的承諾，是對開發(fā)商誠信履約的督促和規(guī)制。便于在開發(fā)商提供虛假信息時認(rèn)定合同無效和追究其違約責(zé)任。

（三） 廣告內(nèi)容寫入補充條款

如果你決定購買一坐房產(chǎn)是因為廣告或樓書中的綠地、水景、會所或即將實施的市政規(guī)劃的話，最好將廣告內(nèi)容寫入補充條款，使其真正成為開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任的承諾。并約定如果屆時不能實現(xiàn)，可以解除合同，并要求開發(fā)商承擔(dān)怎樣的違約責(zé)任。

如果開發(fā)商不肯寫只是因為行情火暴根本懶得敷衍，可以約定“開發(fā)商提供的樓書、廣告資料視為本合同附件，如有變更將承擔(dān)違約責(zé)任”，在什么情形下承擔(dān)什么樣的違約責(zé)任最好明確，比如水景變成了車棚，違約金如何計算。

（四）貸款不成的約定

如果購房合同簽定后，因資信記錄等原因銀行不予放貸，則購房者的履約能力就可能會出現(xiàn)問題，如果不在合同中事先妥善約定，就要承擔(dān)不能按約付款的違約責(zé)任。因此應(yīng)當(dāng)爭取約定，自雙方簽訂房屋買賣合同之日起，購房者應(yīng)向相應(yīng)貸款銀行的指定機(jī)構(gòu)提交申請貸款所需的全部文件資料和費用，否則，應(yīng)承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。如果因貸款銀行改變貸款條件等原因而致使購房者無法成功申請銀行貸款的，買賣雙方均可解除本合同。

以上就是關(guān)于購房合同需要約定的問題，購房者如果對買房的細(xì)節(jié)不是很清楚或者不能理解合同的條款一定要及時聯(lián)系律師，或者由律師陪同購房。一來可以審查合同，另一方面也可以震懾開發(fā)商，更好地維護(hù)購房者的合法權(quán)益。