一、二手房交易的具體流程

一般來(lái)講，自行交易要分為以下幾步：

（一）發(fā)布或了解房源信息

進(jìn)行二手房買(mǎi)賣(mài)首要的就是要發(fā)布或了解房源信息，一種是通過(guò)親朋好友介紹；另一種是通過(guò)報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等刊登出售或求購(gòu)信息。相比較兩種方式，第二種方式的選擇面較寬，但買(mǎi)賣(mài)雙方需要認(rèn)真識(shí)別信息的真實(shí)性，以避免受到無(wú)謂的打擾，甚至造成不必要的損失。

（二）看房、挑房

作為買(mǎi)方，通過(guò)了解房源信息，選好目標(biāo)房源后，接下來(lái)就需要對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)地考察了?？疾旆譃閮蓚€(gè)層面，一足落實(shí)房屋是否可以上市交易以及房屋的權(quán)屬和性質(zhì)；二是看房屋本身的現(xiàn)狀，如房屋的戶(hù)型結(jié)構(gòu)、質(zhì)量狀況、水電暖是否能正常使用，小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理如何等。

作為賣(mài)方，最好了解一下買(mǎi)方的付款能力和資信狀況。

（三）買(mǎi)賣(mài)雙方初步達(dá)成意向、買(mǎi)方交付定金

通過(guò)看房，買(mǎi)賣(mài)雙方就房屋買(mǎi)賣(mài)達(dá)成初步意向。這時(shí)候，通常需要買(mǎi)方交付一部分定金，以作為雙方將來(lái)簽約的一個(gè)保證，防止賣(mài)方將房再賣(mài)給他人，同時(shí)也對(duì)買(mǎi)方構(gòu)成一個(gè)約束。簽約之后，定金可抵作房款。

（四）談判簽約，買(mǎi)方向賣(mài)方支付首付款

達(dá)成買(mǎi)賣(mài)意向后，最重要的環(huán)節(jié)就是合同的簽訂，因?yàn)楹贤苯用鞔_雙方的權(quán)利和義務(wù)，一旦產(chǎn)生糾紛，則合同是解決糾紛時(shí)最重要的依據(jù)，因此買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)于每個(gè)條款都要慎重考慮，認(rèn)真審查。對(duì)房屋狀況，付款方式和時(shí)間 、過(guò)戶(hù)期限 、房屋交付的時(shí)間以及相應(yīng)的違約責(zé)任、合同解除、爭(zhēng)議解決等條款都要在合同中予以明確。

由于房屋具有不動(dòng)產(chǎn)的特殊屬性，房產(chǎn)轉(zhuǎn)移以過(guò)戶(hù)登記為準(zhǔn)，不可能實(shí)現(xiàn)“一手交錢(qián)，一手交貨”，對(duì)于買(mǎi)方來(lái)講，先付全款后過(guò)戶(hù)，則面臨付完款但卻得不到房屋產(chǎn)權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)；而對(duì)于賣(mài)方而言，如果先過(guò)戶(hù)后收款，則面臨收不回房款的可能。因此對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方來(lái)講，無(wú)論是先付款還是先過(guò)戶(hù)都會(huì)對(duì)另一方造成很大的風(fēng)險(xiǎn)。所以通常買(mǎi)賣(mài)雙方都選擇分期付款的方式，簽訂合同后先付首付款，過(guò)戶(hù)手續(xù)完成后，再支付剩余房款。

因此，一般而言，簽訂合同當(dāng)日或一定期限內(nèi)，買(mǎi)方需向賣(mài)方支付一定比例的首付款，具體比例由買(mǎi)賣(mài)雙方自行協(xié)商確定。

（五）繳納相關(guān)稅費(fèi)、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)

合同簽訂后，買(mǎi)賣(mài)雙方即可到稅務(wù)部門(mén)繳納相關(guān)稅費(fèi)，到房屋交易管理部門(mén)提交過(guò)戶(hù)材料，領(lǐng)取受理通知單，在規(guī)定期限內(nèi)領(lǐng)取房屋所有權(quán)證。如果是具有土地使用權(quán)證的房屋，還需辦理土地使用權(quán)的過(guò)戶(hù)手續(xù)。

（六）買(mǎi)方支付剩余房款

如果全款（指不需要貸款的客戶(hù)），買(mǎi)賣(mài)雙方自行劃轉(zhuǎn)的，一般在過(guò)戶(hù)完畢當(dāng)天或幾日內(nèi)由買(mǎi)方直接向賣(mài)方支付剩余房款；如果買(mǎi)方申請(qǐng)貸款的，簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同并支付首付款后，買(mǎi)賣(mài)雙方需到銀行進(jìn)行貸款申請(qǐng)，由銀行對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估并審核買(mǎi)方的相關(guān)資質(zhì)，在銀行主持下進(jìn)行面簽，審核合格后銀行發(fā)放批貸通知，雙方到房屋交易部門(mén)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，然后銀行憑房產(chǎn)證或契稅發(fā)票直接將款放至賣(mài)方賬戶(hù)；如果選擇資金監(jiān)管的，在買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，共賣(mài)雙方與銀行簽訂《存量房的交易資金監(jiān)管協(xié)議》，賣(mài)方將全部或部分房款存入專(zhuān)管賬戶(hù) ，待約定的條件成就時(shí)（通常憑契稅發(fā)票或房產(chǎn)證），銀行依申請(qǐng)直接將款劃人賣(mài)方賬戶(hù)。

（七）交鑰匙

產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)完畢，賣(mài)方收到全款后，買(mǎi)方與賣(mài)方將房屋的水、電、暖有線電視、物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用結(jié)清，賣(mài)方將房屋鑰匙交給買(mǎi)方。

二、購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)要的問(wèn)題

1、房屋手續(xù)是否齊全。

房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣(mài)，即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣(mài)。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。

2、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰。

有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買(mǎi)受人與其簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。

3、交易房屋是否在租。

有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買(mǎi)受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶(hù)手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買(mǎi)受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，也就是說(shuō)房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買(mǎi)受人及中介公司忽視，也被許多出賣(mài)人利用從而引起較多糾紛。

4、土地情況是否清晰。

二手房中買(mǎi)受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓?zhuān)瑒潛艿耐恋匾话闶菬o(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買(mǎi)受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限，如果 一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40 年，房主已使用十來(lái)年，對(duì)于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70 年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。

5、市政規(guī)劃是否影響。

有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5 到10 年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買(mǎi)受人在購(gòu)買(mǎi)時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。

6、福利房屋是否合法。

房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國(guó)家規(guī)定，買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)時(shí)要避免買(mǎi)賣(mài)合同與國(guó)家法律沖突。

7、單位房屋是否侵權(quán)。

一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。買(mǎi)受人如果沒(méi)有注意這些可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。

8、物管費(fèi)用是否拖欠。

有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買(mǎi)受人不知情購(gòu)買(mǎi)了此房屋，所有費(fèi)用買(mǎi)受人有可能要全部承擔(dān)。

9、中介公司是否違規(guī)。

有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為買(mǎi)受人提供零首付的服務(wù)，即買(mǎi)受人所支付的全部購(gòu)房款均可從銀行騙貸出來(lái)。買(mǎi)受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。

10、合同約定是否明確。

二手房的買(mǎi)賣(mài)合同雖然不需像商品房買(mǎi)賣(mài)合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問(wèn)題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問(wèn)題均應(yīng)全面考慮。