一、商品房預(yù)售有什么好處

預(yù)售有利于開發(fā)商籌集房屋建設(shè)資金，降低了資金使用成本。據(jù)測(cè)算，開發(fā)商以現(xiàn)房方式為開發(fā)項(xiàng)目的資金回收周期要長(zhǎng)于預(yù)售房項(xiàng)目10個(gè)月。

預(yù)售逐漸成為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中重要的融資手段。房地產(chǎn)開發(fā)中資金需求量大，單靠開發(fā)商自有資金很難實(shí)施。我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商除了向銀行貸款外基本上沒有其他可供選擇的融資方式，預(yù)售緩解了開發(fā)商的資金壓力。預(yù)售實(shí)際上成為開發(fā)商重要且成本幾乎為零的融資手段。據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金來源中，約40%來源于預(yù)售獲得的資金。

二、商品房預(yù)售有什么壞處

商品房預(yù)售款監(jiān)管方法落后、預(yù)售款的收取較為自由，加大了預(yù)購人的風(fēng)險(xiǎn)。建設(shè)部規(guī)定，預(yù)收房屋預(yù)售款，在房屋開工興建時(shí)不超過40%，待工作量完成一半時(shí)再收至60%，到封頂可收至95%，房屋交付使用全部收取。但一些開發(fā)商卻在工程設(shè)計(jì)圖紙初步成圖時(shí)就要求預(yù)購人一次性全額交付房款。由于預(yù)購人已經(jīng)預(yù)交了大部分甚至全部房款，開發(fā)商提高房屋質(zhì)量以吸引購買者的動(dòng)力不復(fù)存在，不僅導(dǎo)致房屋質(zhì)量問題頻發(fā)，開發(fā)商攜款潛逃的極端現(xiàn)象也時(shí)有發(fā)生。

部分開發(fā)商盲目追求擴(kuò)大規(guī)模，將預(yù)售款挪作他用或?qū)⒁呀?jīng)預(yù)售的預(yù)售房不辦理預(yù)售登記而將其抵押給銀行為貸款做擔(dān)保，當(dāng)開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)困難且銀行催債時(shí)，預(yù)購人的利益將會(huì)受到損害。

建設(shè)工程價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)及對(duì)建設(shè)工程的留置權(quán)對(duì)預(yù)購人權(quán)益帶來很大威脅。依《合同法》第286條之規(guī)定，發(fā)包人(即開發(fā)商)未按照約定支付價(jià)款(即工程款)的，施工人可以對(duì)營(yíng)造物進(jìn)行折款、拍賣并與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)或拍賣之價(jià)款優(yōu)先受償。此外，依《合同法》第287條、第264條的規(guī)定，施工人尚得對(duì)營(yíng)造物享有留置權(quán)。由此可見施工人的地位明顯高于預(yù)購人，從而對(duì)預(yù)購人利益造成威脅，使其處于不利地位。

商品房預(yù)售制度可方便不法開發(fā)商侵害購房人利益。因有關(guān)立法尚不完善，一些開發(fā)商利用法律漏洞，故意作虛假宣傳，損害預(yù)購方利益的現(xiàn)象頻繁發(fā)生。較常見的是房屋不能如期交付、售房時(shí)的承諾與實(shí)際不符、房屋質(zhì)量不符標(biāo)準(zhǔn)、變更房型結(jié)構(gòu)和面積、房屋不能正常使用或個(gè)別地方影響正常使用等，有的開發(fā)商將不符資格或無預(yù)售許可證的期房進(jìn)行預(yù)售、將在集體所有的土地上建設(shè)的房屋進(jìn)行預(yù)售，導(dǎo)致購房人無法取得房屋產(chǎn)權(quán)證等。該類違約現(xiàn)象出現(xiàn)后，明顯處于弱勢(shì)地位的預(yù)購人追究開發(fā)商違約責(zé)任的難度很大。

預(yù)售制度加速了房?jī)r(jià)上漲。當(dāng)開發(fā)商提前拿到預(yù)售款，提前收回大部分乃至全部成本時(shí)，他們就沒有了后顧之憂，通過囤積房源等方式推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，而房?jī)r(jià)的不斷上漲又為開發(fā)商更方便地收取下一個(gè)項(xiàng)目的預(yù)售款創(chuàng)造了條件。因?yàn)樵诜績(jī)r(jià)上漲中，在買漲不買跌的心理推動(dòng)下，人們對(duì)未來房?jī)r(jià)增值的預(yù)期會(huì)變得更為強(qiáng)烈，這種循環(huán)推動(dòng)力促使房?jī)r(jià)不斷處于上升趨勢(shì)。