一、怎樣變更購(gòu)房按揭合同

不久前，工商銀行總行出臺(tái)了可以變更購(gòu)房按揭貸款合同要素的規(guī)定，而且，工行杭州按揭中心也已成立，按揭貸款變得更"活絡(luò)"了。

合同要素變更分哪幾種情況?辦理時(shí)需要哪些條件?記者先期作了了解，供讀者在需要時(shí)備考。

合同要素變更分還款期限變更(又包括延長(zhǎng)和縮短貸款期限兩種)、還款方式變更、抵押物變更3種情況。

延長(zhǎng)貸款期限舉例：借款72萬(wàn)元，月還款3000元，還款期限240個(gè)月，變更后借款總量還是72萬(wàn)元，月還款改為2000元，還款期限延長(zhǎng)為360個(gè)月。

利率：延長(zhǎng)期限后的貸款利率按延長(zhǎng)后的貸款期限(原貸款期限與延長(zhǎng)期限之和)所對(duì)應(yīng)的貸款利率檔次執(zhí)行，有可能比原利率高(注：利息=尚欠的本金×月利率，銀行本來(lái)收的就是上月的利息，故后面的調(diào)整不涉及前面的利率)。

條件：延長(zhǎng)后的貸款期限應(yīng)符合貸款年限加上借款人年齡不超過(guò)65歲的規(guī)定，并符合原貸款品種所規(guī)定的最長(zhǎng)貸款期限，市民通常辦理的個(gè)人住房商業(yè)性貸款的最長(zhǎng)貸款期限是30年。同時(shí)在提出延長(zhǎng)貸款期限時(shí)，需先歸還拖欠銀行的貸款本息(即需月月還款，如已欠了幾個(gè)月，應(yīng)先還欠款)。

縮短貸款期限舉例：借款72萬(wàn)元，月還款3000元，還款期限240個(gè)月，如提前還掉了24萬(wàn)元，剩下48萬(wàn)元，可以月還額減到2000元，還款期限240個(gè)月不變，也可以月還額3000元不變，還款期限減到160個(gè)月。

辦法：仍按現(xiàn)行的提前還款方式處理，銀行將根據(jù)借款人提前歸還的貸款本金確定借款人的提前還款期限?？s短還款期限后，借款人每月的還款額基本不變。

還款方式變更從等額本息還款法變成等額本金還款法，或從等額本金還款法變成等額本息還款法，經(jīng)借款人、銀行、原合同的其他當(dāng)事人同意即可。

抵押物變更因借款人調(diào)換房屋、房屋價(jià)格貶損等原因，借款人、銀行、原合同的其他當(dāng)事人同意更換或增加抵押物，品種可以是銀行認(rèn)可的房產(chǎn)、存單、國(guó)債，變更后的抵押物價(jià)值不能低于原抵押物。

說(shuō)明：如提前還清貸款，只要經(jīng)銀行同意即可，付清所欠的本金和上次扣款日到結(jié)清日的利息，杭州的銀行不收違約金。工行杭州按揭中心在之江支行和開(kāi)元支行各設(shè)一個(gè)受理點(diǎn)。

二、簽訂購(gòu)房合同時(shí)要注意什么

基礎(chǔ)設(shè)施

基礎(chǔ)設(shè)施包括與購(gòu)房人所買房屋所在小區(qū)建設(shè)相配套的供水、供電、供熱、燃?xì)?、通?電話和寬帶)、電視系統(tǒng)(公共電視天線、有線電視、衛(wèi)星電視)、道路、綠化等設(shè)施。

供水購(gòu)房人購(gòu)房前應(yīng)搞清自己所買房屋是屬國(guó)家自來(lái)水管網(wǎng)供水，還是小區(qū)自備井地下水供水。屬于前者，購(gòu)房人應(yīng)要求房地產(chǎn)商在合同上寫(xiě)明，交房時(shí)小區(qū)供水已納入國(guó)家自來(lái)水管網(wǎng);屬于后者，購(gòu)房人則應(yīng)要求房地產(chǎn)商在合同上寫(xiě)明，交房時(shí)，地下水的使用已經(jīng)過(guò)管理部門(mén)審核批準(zhǔn)，并能出示檢疫部門(mén)確認(rèn)的符合飲用水標(biāo)準(zhǔn)的報(bào)告。

供電購(gòu)房人應(yīng)要求房地產(chǎn)商在合同上寫(xiě)明，房屋交付使用時(shí)，用電已納入城市供電網(wǎng)絡(luò)，不使用臨時(shí)施工用電和其它不符合要求的用電。雙路供電的，則應(yīng)讓房地產(chǎn)商在合同上寫(xiě)明，房屋交付使用時(shí)具備雙路供電的條件。

供暖購(gòu)房人購(gòu)房前也應(yīng)搞清自己所買房屋冬天供暖方式。市政供暖的，應(yīng)要求房地產(chǎn)商在合同上寫(xiě)明，房屋交付時(shí)，小區(qū)供熱已納入城市供熱管網(wǎng);自供暖的，應(yīng)要求房地產(chǎn)商在合同上寫(xiě)明，房屋交付時(shí)，小區(qū)鍋爐房已建成并已具備供熱條件。

供氣供氣是最復(fù)雜的問(wèn)題，入住后“沒(méi)氣”，意味著吃飯、洗澡等最基本的生活要求都不能滿足。但房地產(chǎn)商往往以煤氣、天然氣公司要求購(gòu)房人入住基本達(dá)到70%、并且購(gòu)房人裝修后經(jīng)他們?cè)衮?yàn)收合格后才給通氣為借口，僅承諾入住達(dá)到70%后通氣，這種承諾顯然存在太多不定因素。比如：一個(gè)項(xiàng)目如果房地產(chǎn)商僅銷售出69%，是否意味著可以永遠(yuǎn)不通氣?對(duì)于“精裝修”房，不存在購(gòu)房人再改供氣管道問(wèn)題，購(gòu)房人完全可以理直氣壯地要求房地產(chǎn)商在合同上寫(xiě)明，房屋交付使用時(shí)有“氣”供應(yīng)。對(duì)于“初裝修”房，房地產(chǎn)商也完全可做好供氣管道，禁止購(gòu)房人入住后進(jìn)行改動(dòng)，承諾房屋交付使用時(shí)有“氣”供應(yīng)。如果做不到這一點(diǎn)，購(gòu)房人至少應(yīng)要求房地產(chǎn)商在合同上寫(xiě)明，房屋交付使用時(shí)，供氣設(shè)施已入戶并與市政網(wǎng)連通，在入住后多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)有“氣”供應(yīng)，并約定在通氣前，由房地產(chǎn)商負(fù)責(zé)采取措施(例如：提供煤氣罐及更換服務(wù))，解決購(gòu)房人入住后因“沒(méi)氣”而造成的實(shí)際生活困難。

通訊、電視現(xiàn)在人們對(duì)生活質(zhì)量的要求越來(lái)越高，能夠通訊和看電視已成為最基本的要求。對(duì)房地產(chǎn)商承諾小區(qū)有通訊系統(tǒng)和電視系統(tǒng)的，購(gòu)房人都應(yīng)要求房地產(chǎn)商在合同上寫(xiě)明，一入住就能直接使用。

其它還有一些項(xiàng)目，購(gòu)房人也應(yīng)要求房地產(chǎn)商在合同中寫(xiě)明具體交付使用的日期。如住宅與外界交通干道之間有直達(dá)的道路相聯(lián);居住小區(qū)按照規(guī)劃要求配建公交站點(diǎn)，開(kāi)通公交線路;居住小區(qū)與公交、地鐵站點(diǎn)距離較遠(yuǎn)的，房地產(chǎn)商承諾自行配備交通車輛連接公交、地鐵站點(diǎn)。還有些房地產(chǎn)商承諾社區(qū)有紅外線防盜系統(tǒng)、公共出入口電視監(jiān)控系統(tǒng)、樓內(nèi)公共區(qū)域煙感報(bào)警系統(tǒng)、遠(yuǎn)程查表系統(tǒng)等，都應(yīng)在合同上寫(xiě)明具體交付使用的日期。

公共配套

公共配套建筑，包括與購(gòu)房人購(gòu)買房屋所在小區(qū)建設(shè)相配套的停車設(shè)施、娛樂(lè)設(shè)施及教育、商業(yè)、飲食等各種公共建筑。購(gòu)房人可要求房地產(chǎn)商在合同上寫(xiě)明，按照規(guī)劃要求配建的教育、醫(yī)療保健、環(huán)衛(wèi)、郵電、商業(yè)服務(wù)、社區(qū)服務(wù)、行政管理等公共建筑設(shè)施及房地產(chǎn)商特別宣傳的地下車庫(kù)和會(huì)所，與住房同時(shí)交付使用。不能承諾的，購(gòu)房人應(yīng)要求房地產(chǎn)商承諾有可供過(guò)渡使用的公共建筑設(shè)施。

目前，很多建設(shè)項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，購(gòu)買前期開(kāi)發(fā)房屋的購(gòu)房人往往要忍受后期工程噪音和施工污染對(duì)日常生活的影響。對(duì)此，購(gòu)房人應(yīng)要求房地產(chǎn)商承諾在房屋交付使用時(shí)，做到交付房屋的周邊場(chǎng)地清潔、道路平整，與后期開(kāi)發(fā)的施工工地有明顯有效的隔離設(shè)施，并保證后期開(kāi)發(fā)工程施工發(fā)出的聲音不超過(guò)國(guó)家對(duì)噪音控制的標(biāo)準(zhǔn)。購(gòu)房人同時(shí)還應(yīng)要求房地產(chǎn)商在合同上寫(xiě)明，綠地具體完成和交付使用的時(shí)間。

購(gòu)房人在要求房地產(chǎn)商將上述承諾在合同第十四條“出賣人承諾與該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的下列基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑按以下日期達(dá)到使用條件”下的空行逐條列明的基礎(chǔ)上，還應(yīng)在“如果在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到使用條件，雙方同意按以下方式處理”的空行中，寫(xiě)明購(gòu)房人是否可以選擇退房。如不退房，是否可在使用條件達(dá)到前拒收房屋，房地產(chǎn)商如何支付違約金及在此期間的房屋保管責(zé)任由誰(shuí)承擔(dān)等，就此做出具體約定。

明確費(fèi)用由誰(shuí)出

曾有購(gòu)房人收房時(shí)發(fā)現(xiàn)室內(nèi)有電話和電視天線，但插座里面卻沒(méi)有線，拿著合同問(wèn)房地產(chǎn)商是怎么回事，房地產(chǎn)商竟說(shuō)什么：“我在合同中承諾了提供電話和電視，但僅僅是提供，而沒(méi)說(shuō)免費(fèi)提供。公共電視天線在樓頂，你要入戶，先交300元入戶費(fèi);電話線已做到了樓道里，你要接通先交1500元安裝費(fèi)。我按合同完工了，你說(shuō)不能用是因?yàn)槟銢](méi)交錢?！边@種讓人氣憤的事現(xiàn)在照樣不少，只不過(guò)現(xiàn)在大多發(fā)生在有線電視和寬帶入戶問(wèn)題上。更有一些房地產(chǎn)商讓購(gòu)房人入住時(shí)交煤氣、天然氣的管道鋪設(shè)費(fèi)甚至所謂的電力增容費(fèi)，某些以有門(mén)禁系統(tǒng)為誘餌吸引購(gòu)房人的房地產(chǎn)商，到交房時(shí)反過(guò)來(lái)要購(gòu)房人買門(mén)禁卡，不然拿了鑰匙也進(jìn)不了樓門(mén)。門(mén)禁系統(tǒng)還沒(méi)防小偷，先把購(gòu)房人給禁在門(mén)外。這些房地產(chǎn)商抓住了購(gòu)房人沒(méi)有精力打官司的弱點(diǎn)，也知道購(gòu)房人即使到了法院也很難說(shuō)清的現(xiàn)狀，所以在房屋交付時(shí)再額外賺購(gòu)房人一筆，購(gòu)房人往往只能忍氣吞聲。

為了防范再遇到這種窩心事，筆者建議購(gòu)房人千萬(wàn)不要怕麻煩，一定讓房地產(chǎn)商在合同第十四條上將承諾提供的設(shè)施一條一條地寫(xiě)清楚相關(guān)費(fèi)用由誰(shuí)出，要求房地產(chǎn)商在合同上寫(xiě)明入住就能使用。如果房地產(chǎn)商不肯寫(xiě)，購(gòu)房人就要小心這里有鬼!

什么房子按套內(nèi)面積售房

根據(jù)《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》實(shí)施意見(jiàn)第27條規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房、普通住宅、公寓及其他高檔住宅等居住類房屋的預(yù)售，都應(yīng)當(dāng)以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，按套內(nèi)建筑面積結(jié)算房?jī)r(jià)款。同時(shí)，根據(jù)《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》實(shí)施意見(jiàn)第27條規(guī)定，商鋪、寫(xiě)字樓、獨(dú)立的別墅和整棟樓房預(yù)售，計(jì)價(jià)方式由當(dāng)事人自行約定?？梢杂腥N計(jì)價(jià)方式選擇：按建筑面積計(jì)價(jià)、按套內(nèi)使用面積計(jì)價(jià)或按套計(jì)價(jià)。

根據(jù)《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》實(shí)施意見(jiàn)第26條規(guī)定，商品住宅預(yù)售合同中沒(méi)有約定共用建筑面積處置情況的、2003年12月1日以后新取得商品房預(yù)售許可證并初始預(yù)售的住宅項(xiàng)目未按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，市或區(qū)、縣國(guó)土房管局不得進(jìn)行預(yù)售登記。

按套內(nèi)面積買房對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)有什么好處

自2003年12月1日北京市開(kāi)始實(shí)施按套內(nèi)面積售房至今，已經(jīng)有超過(guò)60個(gè)新開(kāi)住宅項(xiàng)目取得了按套內(nèi)面積賣房的預(yù)售許可證，買房人到這60多個(gè)樓盤(pán)買房，可按套內(nèi)面積買房。過(guò)去，北京市按建筑面積預(yù)售商品住宅，因公攤面積而引起的面積糾紛是近年北京樓市比較突出的問(wèn)題。

北京市政府新出臺(tái)的《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》明確規(guī)定，現(xiàn)在預(yù)售商品房必須按套內(nèi)面積賣房，即買房人掏錢買的是自己戶門(mén)以內(nèi)的面積。

按套內(nèi)面積買房如何保障權(quán)益

套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成，按套內(nèi)建筑面積買房，買房人買的就是自己家門(mén)內(nèi)的面積，開(kāi)發(fā)商不能再在公攤面積上進(jìn)行暗箱操作，買房人對(duì)所購(gòu)買的房屋面積心里有譜，不再吃虧。根據(jù)新規(guī)定，房屋竣工后，套內(nèi)實(shí)測(cè)面積與預(yù)測(cè)面積發(fā)生誤差時(shí)，按合同約定的方式處理，合同未約定或者約定不明的，當(dāng)面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%的，購(gòu)房人有權(quán)退房。

按新辦法，公共部位的產(chǎn)權(quán)屬于誰(shuí)

根據(jù)《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第十三條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，相應(yīng)的共用部位、共用設(shè)備的權(quán)利份額一并轉(zhuǎn)讓;按照國(guó)家和本市規(guī)定可以單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的地下停車庫(kù)等附屬建筑物、構(gòu)筑物不隨同轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中載明;沒(méi)有載明的，視為一并轉(zhuǎn)讓。

開(kāi)發(fā)商賣房時(shí)應(yīng)公示哪些公攤部分

按照套內(nèi)建筑面積買房，并不是買房人不承擔(dān)公攤面積，建筑面積和公攤面積仍在購(gòu)房合同中同時(shí)寫(xiě)明。根據(jù)《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第35條規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品住宅之前，應(yīng)當(dāng)公示有資質(zhì)的測(cè)繪單位出具的商品房預(yù)售面積測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書(shū)和下列分?jǐn)偳闆r：(一)被分?jǐn)偟墓灿貌课坏拿Q、用途、所在位置、面積;(二)參與分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e的商品房的名稱、用途、所在位置、面積、分?jǐn)傁禂?shù);(三)不分?jǐn)偟墓灿貌课弧?/p>

按新辦法，購(gòu)房者可以自己測(cè)量面積嗎

按照套內(nèi)建筑面積賣房的同時(shí)，北京市商品房的測(cè)繪也在實(shí)行市場(chǎng)化，開(kāi)發(fā)商可以委托有資質(zhì)的測(cè)繪機(jī)構(gòu)測(cè)繪。《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》規(guī)定，買房人查詢面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書(shū)，開(kāi)發(fā)商不能拒絕。一旦測(cè)繪數(shù)據(jù)誤差較大，房屋面積與事實(shí)不符合，如果是由于測(cè)繪技術(shù)引起的，測(cè)繪單位承擔(dān)法律責(zé)任，買房人可以起訴測(cè)繪單位。

貸款辦不下來(lái)購(gòu)房者有權(quán)選擇退房

有的開(kāi)發(fā)商在合同中規(guī)定，買受人貸款辦不下來(lái)時(shí)，出賣人可以選擇解除合同。這一規(guī)定使得買受人在貸不下款后只能聽(tīng)出賣人的支配，處于很尷尬的地位。本律師認(rèn)為：買受人貸不下款，只要其按時(shí)提交了材料，退房的選擇權(quán)應(yīng)交給買受人。

建議條款：“按照銀行確定的貸款金額和年限辦貸款手續(xù)，并向出賣人補(bǔ)交差額房款部分。若買受人已按銀行規(guī)定的要求提供了相應(yīng)的文件，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)辦理了按揭貸款申請(qǐng)手續(xù)，貸款銀行不能按買受人申請(qǐng)的貸款金額和貸款年限發(fā)放貸款或拒絕向買受人提供貸款的，買受人可在如下方式中進(jìn)行選擇：

(1)選擇其他付款方式，并享受應(yīng)優(yōu)惠幅度，按照所選付款方式向出賣人支付房款;

(2)解除買賣合同，出賣人在收到按揭銀行拒絕發(fā)放按揭貸款通知及買受人書(shū)面解除買賣合同通知后30個(gè)工作日內(nèi)，扣除印花稅的金額(房?jī)r(jià)總款的0.05%)后，向買受人無(wú)息返還已收房款?！?/p>

按套內(nèi)建筑面積誤差確定當(dāng)事人責(zé)任

合同范本雖然規(guī)定了當(dāng)事人有四種計(jì)價(jià)方式可以選擇，但開(kāi)發(fā)商往往以北京市按建筑面積發(fā)放房產(chǎn)證為由，拒絕購(gòu)房者做其他選擇。律師認(rèn)為，在不能按使用面積簽合同的情況下，應(yīng)堅(jiān)持選擇按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)、面積確認(rèn)及面積差異處理，以防止在分?jǐn)偯娣e上出現(xiàn)爭(zhēng)議。

※ 明確配套設(shè)施和環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)

目前北京交房時(shí)的爭(zhēng)議多，交房時(shí)的環(huán)境差、基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套建筑不能使用是一個(gè)關(guān)鍵因素，應(yīng)該把配套設(shè)施、公共配套建筑和環(huán)境達(dá)到的具體標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)進(jìn)合同，并約定達(dá)不到使用標(biāo)準(zhǔn)的，按主合同第九條逾期交房的規(guī)定處理。

※ 將廣告、樓書(shū)的明示事項(xiàng)和承諾寫(xiě)進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議

開(kāi)發(fā)商為了賣房，會(huì)通過(guò)廣告、樓書(shū)進(jìn)行宣傳，售樓人員也經(jīng)常向買受人做出各種承諾。應(yīng)該將廣告、樓書(shū)的明示事項(xiàng)和承諾寫(xiě)進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議里。

要求交房同時(shí)出示房屋實(shí)測(cè)面積

出賣人在交房時(shí)除應(yīng)出示《北京市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》以外，還應(yīng)出示《房屋實(shí)測(cè)面積》，防止房屋面積縮水或出賣人在分?jǐn)偯娣e上做手腳。

※ 為防抵押設(shè)立補(bǔ)充條款

購(gòu)買設(shè)定抵押權(quán)的商品房對(duì)購(gòu)房者有下列風(fēng)險(xiǎn)：

一是若開(kāi)發(fā)商不能按時(shí)還款，銀行可能請(qǐng)求法院以拍賣方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，導(dǎo)致購(gòu)房者入住后被要求限期騰房;

二是處置抵押物后開(kāi)發(fā)商仍不能付清債務(wù)，購(gòu)房者已交房款無(wú)法追回。

對(duì)此，一是可以委托律師通過(guò)審查土地使用權(quán)證了解情況;二是以補(bǔ)充協(xié)議方式約定下列條款：出賣人保證所售商品房沒(méi)有設(shè)定抵押，任何第三人都不能對(duì)合同標(biāo)的房屋提出所有權(quán)或其派生權(quán)利的要求，否則由此造成買受人損失的，由出賣人承擔(dān)全部責(zé)任。

注意質(zhì)量保證書(shū)內(nèi)容

一是注意保修范圍及期限。建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》等有關(guān)部門(mén)規(guī)章規(guī)定了在正常使用下，商品房的最低保修期限，購(gòu)房者要注意核對(duì)。

二是商品房保修期從交付之日起計(jì)算。

三是保修費(fèi)用由質(zhì)量缺陷的責(zé)任方承擔(dān)。

四是賠償責(zé)任的規(guī)定。在保修期內(nèi)，因商品房質(zhì)量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財(cái)產(chǎn)損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向開(kāi)發(fā)商提出賠償要求。開(kāi)發(fā)商向造成商品房質(zhì)量缺陷的責(zé)任方追償。因保修不及時(shí)造成新的人身、財(cái)產(chǎn)損害，由造成拖延的責(zé)任方承擔(dān)賠償責(zé)任。

五是開(kāi)發(fā)商售出的商品房保修，還應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》和其他有關(guān)規(guī)定。

買精裝房裝要簽好合同第十三條及附件三

一是裝修部分的報(bào)價(jià)。精裝修是房屋的組成部分而不是獨(dú)立存在的，簽約時(shí)應(yīng)注意到房屋價(jià)款的組成不應(yīng)是簡(jiǎn)單的普通房屋的價(jià)錢和精裝修的費(fèi)用相加。

二是裝修標(biāo)準(zhǔn)?！渡唐贩抠I賣合同》中的附件三，是對(duì)裝飾、裝修標(biāo)準(zhǔn)的約定，建議購(gòu)房者從裝修的設(shè)計(jì)、布局、施工工藝及所有裝修項(xiàng)目名稱、建材品牌、價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)及相應(yīng)的檔次、顏色、規(guī)格等給予詳細(xì)明確的約定。

三是驗(yàn)收。驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、驗(yàn)收主體以及驗(yàn)收程序等，應(yīng)在合同中約定。驗(yàn)收質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)可直接約定按照建委頒布的《高級(jí)建筑裝飾工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》來(lái)進(jìn)行。

四是項(xiàng)目變更。合同中要有裝修項(xiàng)目變更的約定。可以參照《家庭裝修合同》，在合同中說(shuō)明裝修改動(dòng)可以簽署工程變更單以明確改動(dòng)的項(xiàng)目和時(shí)間。

五是違約責(zé)任。在《商品房買賣合同》第十三條中，對(duì)違反合同附件三的處理方法有兩種方式：一種是“出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價(jià)”;一種是雙方自行約定。如果選簽第一種，那一定要在附件三中明確約定價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。如果選擇雙方約定，除對(duì)裝飾裝修及設(shè)備價(jià)值的約定要詳盡外，還要明確具體的違約責(zé)任。

《商品房銷售管理辦法》中明確規(guī)定，商品房現(xiàn)售的條件之一，是“供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期”。而預(yù)售商品房的交付使用條件是什么，則留給了購(gòu)房人和房地產(chǎn)商通過(guò)合同去約定。2003年底開(kāi)始實(shí)施的《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》，將新建房屋取得“建筑工程竣工驗(yàn)收備案表”和“商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書(shū)”定為北京市房地產(chǎn)商交付預(yù)售商品房的法定條件，其它交付使用的條件仍留給了購(gòu)房人和房地產(chǎn)商約定。因此，購(gòu)房人如果希望入住時(shí)就有一個(gè)好的居住環(huán)境，就一定要約定好合同第十四條，并將該條“出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾”，約定為房地產(chǎn)商交房條件之一。這一點(diǎn)非常重要。