一、認購書能代替商品房買賣合同嗎

房屋預(yù)售也稱商品房預(yù)售，樓花買賣，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者交付定金或預(yù)付款，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。其實質(zhì)是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。它與成品房的買賣已成為我國商品房市場中的兩種主要的房屋銷售形式。

有些開發(fā)商并不與買受人簽訂格式合同或正式合同，而是與買受人簽訂認購、訂購、預(yù)訂等非常簡單的協(xié)議，這種協(xié)議是不是有效，能否認定為商品房買賣合同呢?按照最高院商品房買賣合同糾紛的司法解釋第五條規(guī)定，同時符合下列兩個條件的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認定為商品房買賣合同：一是協(xié)議中具備商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的內(nèi)容， 二是 出賣人已經(jīng)按照約定收受了購房款。

相關(guān)法律知識：

《商品房銷售管理辦法》中有關(guān)內(nèi)容的規(guī)定

商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：

(一)當(dāng)事人名稱或者姓名和住所;

(二)商品房基本狀況;

(三)商品房的銷售方式;

(四)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間;

(五)交付使用條件及日期;

(六)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾;

(七)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任;

(八)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬;

(九)面積差異的處理方式;

(十)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜;

(十一)解決爭議的方法;

(十二)違約責(zé)任;

(十三)雙方約定的其他事項。

第十七條商品房銷售價格由當(dāng)事人協(xié)商議定，國家另有規(guī)定的除外。

第十八條商品房銷售可以按套(單元)計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。

商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權(quán)，分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。

按套(單元)計價或者按套內(nèi)建筑面積計價的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。

第十九條按套(單元)計價的現(xiàn)售房屋，當(dāng)事人對現(xiàn)售房屋實地勘察后可以在合同中直接約定總價款。

按套(單元)計價的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時，套型與設(shè)計圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價款不變;套型與設(shè)計圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

二、認購書有格式合同嗎

房屋預(yù)售也稱商品房預(yù)售，樓花買賣，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者交付定金或預(yù)付款，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。其實質(zhì)是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。它與成品房的買賣已成為我國商品房市場中的兩種主要的房屋銷售形式。

針對房地產(chǎn)銷售中開發(fā)商利用定金問題侵害購房人利益的問題，北京市建設(shè)委員會與北京市工商局在 2005 年 2 月份制定了《 北京市商品房認購書》，并于 2005 年 3 月 15 日 實施。該認購書對購房人最有利的內(nèi)容就是規(guī)定雙方對主合同的相關(guān)條款未達成一致意見的，雙方可解除認購協(xié)議書，開發(fā)商應(yīng)退還定還或認購金。