一、簽訂商品房買賣合同前應(yīng)準備什么

消費者應(yīng)當(dāng)認真審核開發(fā)商的銷售許可文件。

消費者目前在市場上購買的主要是期房。期房，并不是一個法律概念，習(xí)慣上把在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的房屋稱為期房。期房買賣適用的主要是商品房預(yù)售買賣制度。對于開發(fā)商出售的期房是否符合預(yù)售條件，消費者主要是要審查開發(fā)商提供的“五證”。所謂“五證”，是指《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》、《國有土地使用證》、《商品房預(yù)售許可證》?！拔遄C”中最主要的應(yīng)該看兩證，一個是《國有土地使用證》，一個是《商品房預(yù)售許可證》。一般說來，開發(fā)商取得了《商品房預(yù)售許可證》，消費者就可以放心購買。特別要提醒的是，購房者查驗“五證”的時候一定要看原件，因為復(fù)印件很容易作弊。此外，在查驗《商品房預(yù)售許可證》時，消費者要注意查驗其內(nèi)容和范圍與消費者準備購買的房屋是否一致、相符，確定所要預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)。消費者還可以向開發(fā)商索要《商品房預(yù)售許可證》的編號，在房屋管理局的網(wǎng)站上通過查詢，了解其真實性。

如果購買現(xiàn)房，消費者的法律風(fēng)險相對較小?，F(xiàn)房的情況又有兩類：一類是房屋已經(jīng)辦理了初始登記，開發(fā)商已經(jīng)取得了房屋的房產(chǎn)證，此時消費者需要仔細查驗欲購房屋的房屋權(quán)屬登記手續(xù)即房產(chǎn)證；另一類是房屋還未辦理房屋權(quán)屬證書，此時可按照購買期房的程序查驗相關(guān)手續(xù)。

二、商品房預(yù)售有何步驟

1.預(yù)售方申請領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》

我國對商品房預(yù)售實行許可證制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門登記，取得預(yù)售許可證。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進行虛假廣告宣傳，商品房預(yù)售廣告中應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證明的文號。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時，應(yīng)當(dāng)向預(yù)售人出示商品房預(yù)售許可證明。

城市商品房預(yù)售管理辦法第七條規(guī)定開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件(復(fù)印件)及資料：(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;(三)按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。(四)開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書;(五)工程施工合同;(六)商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖?！?/p>

房地產(chǎn)管理部門在接到房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)申請后，應(yīng)當(dāng)在 10 天之內(nèi)核發(fā)商品房預(yù)售許可證或作出不準預(yù)售的決定并通知申請人。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)只有取得預(yù)售許可證才能夠合法進行預(yù)售。

2.簽訂商品房預(yù)售合同

合同是買賣雙方意思自治的產(chǎn)物，商品房預(yù)售合同又稱為期房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位于預(yù)購方簽訂的，就承購方交付定金或預(yù)購款，開發(fā)商在未來一定的日期交付現(xiàn)房的交易行為達成的合同。商品房預(yù)售合同具有一般房屋買賣合同的特點，同時又有其自身的一些特點，主要包括三個方面，第一：主體方面，預(yù)售房必須是符合《城市房地產(chǎn)管理法》第44條所規(guī)定條件的企業(yè)法人。第二：合同形式方面，預(yù)售方和預(yù)購方必須簽訂書面合同，口頭協(xié)議無效。第三：商品房預(yù)售合同須登記備案。然而房地產(chǎn)行業(yè)的合同比較混亂，商品房預(yù)售合同尤甚，霸王合同霸王條款隨處可見，這有著深刻的社會根源：一是合同雙方信息不對稱;二是經(jīng)濟力量不對等。就商品房買賣而言，房地產(chǎn)開發(fā)商對這方面的法律法規(guī)知識比消費者懂得多，經(jīng)濟實力也比消費者強，處于絕對強勢地位。近些年房價連年攀升，以北京為例，市區(qū)地段比較好的樓盤，一個月一個價，樓市火爆，開發(fā)商的房子就像皇帝的女兒那樣根本不愁賣不出去，很多情況下，開發(fā)商擬定的合同根本就沒有修改的余地，只有選擇簽或者不簽。2005年3月15日，《北京市商品房預(yù)售合同》正式在全市推行使用，雖然新合同對合同內(nèi)容進行了細化，但是真正實施起來還是有相當(dāng)難度。

3.辦理商品房預(yù)售合同登記

我國新出臺的《物權(quán)法》規(guī)定了商品房預(yù)售登記制度。當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

在這之前，我國《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》對商品房預(yù)售合同做出的是關(guān)于備案的規(guī)定。商品房預(yù)售人須將合同依國家法律規(guī)定報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

預(yù)告登記制度和備案制度相比可以說是一大進步。二者相比，物權(quán)法的新規(guī)定明確了預(yù)告登記的對抗效力，即“預(yù)告登記后，未經(jīng)登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”。而先前的預(yù)售合同備案制度本身并不是一種物權(quán)登記，它使購房者取得了對尚未實際存在即尚在建的商品房的具有物權(quán)性質(zhì)的期待權(quán)，也無法產(chǎn)生如同產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記那樣的對抗力的順位保留的效力。備案制度只賦予了商品房預(yù)售登記行政管理上的意義，卻未賦予其對后發(fā)生的物權(quán)變動的對抗效力。在這一點上，商品房預(yù)售的登記制度，明顯的彌補了先前的不足，可以保護購房者的合法權(quán)益，也可以避免和預(yù)防一些不必要的糾紛，在很大程度上起著維護不動產(chǎn)交易安全的作用。

但是，預(yù)售合同登記制度與傳統(tǒng)民法上的不動產(chǎn)物權(quán)登記制度又不相同。預(yù)售合同登記行為的發(fā)生，是依當(dāng)事人的約定選擇發(fā)生的，即“按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記”。換句話說，物權(quán)法以相對靈活、寬松的字眼，賦予權(quán)利人選擇行使登記的權(quán)力。商品房預(yù)售合同的登記并非合同的生效要件，其所登記的是商品房預(yù)售合同中約定的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。而在傳統(tǒng)民法中，登記制度是針對不動產(chǎn)的物權(quán)歸屬和變動而設(shè)計的，而預(yù)售的商品房是在建設(shè)中的期房，在買賣時還未建好，也不可能和現(xiàn)房那樣成立完整意義上的房屋所有權(quán)或其他物權(quán)。

故此，可以認為，商品房預(yù)售合同的登記制度對購房者權(quán)益的保護，在程度上仍需要靠購房者自行拿起法律保護的武器。2003年6月1日正式施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第6條第1款也作了這樣的規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持”。