一、房地產(chǎn)交易流程是怎樣的

1、商品房交易。

房地產(chǎn)交易中數(shù)量比較多的是從開發(fā)商處購得房產(chǎn)即商品房買賣。

1)房屋相關(guān)信息落實(shí)

在個(gè)人購買住房(主要是住宅)前首先會(huì)對(duì)欲購買的房屋相關(guān)信息進(jìn)行落實(shí)和比較。通?？紤]的是房屋的價(jià)格、地理位置、交通環(huán)境、房屋實(shí)際質(zhì)量(預(yù)售房屋除外)、教育及生活設(shè)施配備、開發(fā)商實(shí)力、物業(yè)公司服務(wù)、按揭狀況、房屋升值潛力等。只有消費(fèi)者在綜合考慮了以上的各個(gè)因素之后，對(duì)該房產(chǎn)的相關(guān)狀況認(rèn)可后，才會(huì)進(jìn)入實(shí)質(zhì)購房程序。

2)相關(guān)證件審查

個(gè)人購買商品房時(shí)候應(yīng)當(dāng)進(jìn)行對(duì)開發(fā)商的各種證件進(jìn)行審查，以確保最終購買的房屋具有合法的手續(xù)，能夠獲得該房屋的所有權(quán)。通常表現(xiàn)為房屋的 “五證”，即《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》(建設(shè)工程開工證)、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》。

①《國有土地使用證》是證明土地使用者(單位或個(gè)人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”因?yàn)槭窃诩w土地上所建設(shè)，并未產(chǎn)生土地所有權(quán)性質(zhì)的改變，因此不會(huì)有國有土地使用證。②《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位在向土地管理部門申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。房地產(chǎn)商即使取得建設(shè)用地的批準(zhǔn)文件，但未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》而占用土地的，其建設(shè)用地批準(zhǔn)文件無效。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。③《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動(dòng)中接受監(jiān)督檢查時(shí)的法定依據(jù)。沒有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑。④《建設(shè)工程施工許可證》(建設(shè)工程開工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。⑤《商品房銷售(預(yù)售)許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。開發(fā)商若能提供《商品房預(yù)售許可證》，說明開發(fā)商所預(yù)售的期房符合國家政策規(guī)定，其他三證已經(jīng)取得，所售樓盤達(dá)到符合國家政策規(guī)定的底線。

審查上述“五證”的時(shí)候應(yīng)當(dāng)要求銷售人員提供原件，同時(shí)自己保留復(fù)印件。如果銷售人員僅提供復(fù)印件，則需要對(duì)復(fù)印件進(jìn)行核實(shí)。

3)對(duì)房屋權(quán)利的審查

如果僅僅是對(duì)上述 “五證”的審查，并非已經(jīng)完成了審查程序，有些時(shí)候開發(fā)商會(huì)將已經(jīng)被抵押或者已經(jīng)銷售的房產(chǎn)進(jìn)行銷售。因此，購房時(shí)需對(duì)房屋的他項(xiàng)權(quán)利和房屋是否已經(jīng)被銷售情況進(jìn)行核實(shí)。如果出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：

4)簽訂房屋認(rèn)購協(xié)議書

商品房認(rèn)購協(xié)議是商品房買賣合同雙方當(dāng)事人在簽訂商品房預(yù)售合同或者商品房現(xiàn)房買賣合同之前所簽訂的法律文書，是對(duì)雙方交易房屋相關(guān)事宜的初步確認(rèn)。即是賣方承諾在一定期間內(nèi)保證不將房屋賣給除買方以外的第三人，買方則保證將在此期間內(nèi)遵循協(xié)議約定的條款與賣方就買房事項(xiàng)進(jìn)行商談。這種認(rèn)購行為約定的是買賣雙方為將來訂立合同進(jìn)行談判的權(quán)利義務(wù)，而并非最終必然導(dǎo)致簽約結(jié)果的發(fā)生，所以簽署認(rèn)購協(xié)議書并非是在購買商品房時(shí)的必經(jīng)階段。

但是，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同”。

5)簽署商品房買賣合同

簽訂買賣合同是整個(gè)購房程序中最重要一環(huán)，合同也是銷售中最重要的法律文件。合同一般為一式肆份，其中正本貳份，開發(fā)商和購房人各執(zhí)壹份。副本貳份，開發(fā)商和當(dāng)?shù)胤抗懿块T各壹份。商品房買賣合同多為政府部門提供的格式合同。購房者簽訂合同時(shí)候應(yīng)當(dāng)對(duì)所達(dá)成的條款進(jìn)行核實(shí)，對(duì)于格式合同文本中未涉及的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)簽訂補(bǔ)充文本。

6)商品房按揭

鑒于目前房價(jià)較高，購房者能夠一次性全額繳納購房款的比例較少，大多數(shù)采取銀行按揭支付房款。商品房按揭一般采用下列程序進(jìn)行：

①售房商向貸款行提出按揭貸款合作意向。

②貸款行對(duì)售房商開發(fā)項(xiàng)目、建筑資質(zhì)、資信等級(jí)、負(fù)責(zé)人品行、企業(yè)社會(huì)商譽(yù)、技術(shù)力量、經(jīng)營狀況、財(cái)務(wù)情況進(jìn)行調(diào)查，并與符合條件的售房商簽訂按揭貸款合作協(xié)議。

③借款人與售房商簽訂購房協(xié)議，并繳納30%以上的房款(營業(yè)房40%)。

④借款人持購房協(xié)議、30%購房收據(jù)、身份證、婚姻狀況證明向貸款行申請(qǐng)按揭貸款，并在貸款行開立存款賬戶或銀行卡。

⑤經(jīng)調(diào)查、審查、審批同意后簽訂借款合同，貸款行代理辦妥登記、公證手續(xù)后，將款項(xiàng)存入售房商賬戶(保險(xiǎn)采取客戶自愿原則)，并通知客戶取合同和到售房商處辦理購房手續(xù)。

⑥借款人以后只要每月(每季)在存款賬戶或銀行卡上留足每期應(yīng)還款額，貸款銀行會(huì)從借款人賬戶中自動(dòng)扣收，到期全部結(jié)清。

⑦貸款歸還后，貸款行注銷抵押物，并退還給客戶。

7)入住

購房者完成繳款義務(wù)后，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)開具通知單，購房者憑通知單據(jù)同物業(yè)管理公司辦理驗(yàn)房手續(xù)。如果經(jīng)過對(duì)房屋驗(yàn)收，購房者對(duì)房屋質(zhì)量沒有異議，應(yīng)當(dāng)簽署驗(yàn)收單據(jù)。房屋驗(yàn)收后，購房者須簽訂物業(yè)管理合同、預(yù)交物業(yè)管理費(fèi)、簽署業(yè)主公約，填寫裝修申請(qǐng)表、繳納裝修保證金、領(lǐng)取鑰匙。經(jīng)過房屋裝修后，經(jīng)物業(yè)管理公司驗(yàn)收未違反裝修合同的，退還裝修保證金，購房者即可完成入住程序。

8)過戶

最后開發(fā)商要到權(quán)屬處為購房人辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，并繳納契稅、過戶手續(xù)費(fèi)。然后到指定房管所辦理產(chǎn)權(quán)證，交納房產(chǎn)權(quán)屬登記費(fèi)，權(quán)證工本費(fèi)，權(quán)證印花稅。關(guān)于稅收事宜下文將進(jìn)一步闡述。

2、 二手房交易流程

二手房交易過程與商品房交易流程基本相似。但是也有不同之處。

1)證件審查

二手房需要審查房屋出售人的身份證件是否為房屋所有權(quán)人相一致。如果是房屋所有權(quán)人是未成年人，出售人以所有權(quán)人的監(jiān)護(hù)人(未成年人的父母)身份出售的，則應(yīng)要求其提供戶口簿原件，以證明二者之間的身份關(guān)系。同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)要求處分人提供處分未成年人房產(chǎn)的合法依據(jù)(公證書或者是判決書)，同時(shí)保留戶口簿復(fù)印件。

2)合同簽訂

如果房產(chǎn)證上面顯示的有共有人，則需要共有人共同簽署買賣合同;如果房產(chǎn)證上沒有顯示共有人，但出賣人已經(jīng)結(jié)婚的，則應(yīng)當(dāng)由其妻子或丈夫共同簽署出售合同，同時(shí)復(fù)印其戶口簿或者結(jié)婚證書。以避免出售人的配偶以不知情為由主張撤銷買賣合同，形成不必要的訴訟糾紛。

3)附屬設(shè)施名稱變更及債務(wù)審查

大多數(shù)二手房都已經(jīng)居住一段時(shí)間，同時(shí)還辦理有有線電視、固定電話、寬帶等設(shè)施。買受人在買房時(shí)往往同時(shí)接受上述附屬設(shè)施，此時(shí)買受人應(yīng)當(dāng)辦理相關(guān)手續(xù)變更事宜，變更繳費(fèi)主體，同時(shí)查詢?cè)瓨I(yè)主是否有拖欠水電費(fèi)、暖氣費(fèi)、電話費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等情形，以避免購房人承擔(dān)原業(yè)主債務(wù)。戶口的遷出也是實(shí)踐中常引發(fā)糾紛的問題，應(yīng)當(dāng)明確約定。

二、房改房上市交易必須測繪嗎

按照有關(guān)規(guī)定，房改房上市交易必須由市房產(chǎn)測繪中心到現(xiàn)場按實(shí)際情況予以測繪。

商品房開發(fā)商往往在收取定金時(shí)故意不寫明合同的主要內(nèi)容，將來簽訂商品房買賣合同時(shí)，又單方面增加購房者不愿意接受的條款，然后以購房者拒絕訂立合同為由，沒收定金。