一、商品房認購書是否具有法律效力

所謂商品房買賣認購書，是指房屋買賣雙方在訂立正式的房屋買賣合同前所簽訂的文書，約定將來訂立正式的房屋買賣合同的一種合同。目的在于對雙方交易房屋有關事宜進行初步的確認，而且往往以一定數(shù)額的定金作為協(xié)議的擔保。商品房買賣認購書在實踐中稱謂不一，如認購意向書、購房訂購單、購房預訂單、訂購房屋協(xié)議等等。

很多購房者認為，在整個交易過程當中，只有最終簽署的《商品房買賣合同》是有效合同，而商品房認購書并不是正式合同，充其量也就是意向書而已，并不具備合同的約束力，因此，商品房認購書中所列有關定金罰則自然也就沒有約束力。其實這種觀點是錯誤的。

商品房認購書具有合同的法律效力，一旦簽署，即對雙方當事人產(chǎn)生相應約束力。購房者在簽署商品房認購書時千萬不能因其內(nèi)容簡單而掉以輕心，尤其是不能認為商品房認購書不是正式合同，從而置商品房認購書中的有關違約責任于不顧。并且容易發(fā)生定金套牢購房人的問題。

導致認購人被套牢的原因主要是由于“定金罰則”的存在：根據(jù)《民法通則》和《合同法》的規(guī)定，當事人可以約定以交付定金作為訂立合同的擔保，如果給付定金的一方拒絕訂立合同，無權要求返還定金；如果收受定金的一方拒絕訂立合同，應當雙倍返還定金。

最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條明確了“定金罰則”在商品房買賣合同訂立過程中的適用。這也就意味著，《商品房認購書》中一旦約定了定金，如果不想簽訂《商品房買賣合同》，開發(fā)商就有權“不返還”。當然，如果開發(fā)商不愿訂立《商品房買賣合同》，就要雙倍返還。

律師提醒，一旦看到“定金”兩個字，就一定要同時想到這兩個字背后隱含著的“定金罰則”。

盡管房屋認購書常常將認購人套牢，但，只要注意以下幾點，完全可以規(guī)避風險，防止被套。

首先要謹慎對待銷售人員的宣傳。為了訂單背后的提成，銷售人員會使出“渾身解數(shù)”，所以一定要謹慎分析銷售人員的促銷手段，無論是“最后一套”還是“明天就漲價”，無論是“小區(qū)配套完善”還是“智能管理”，無論是“超大樓間距”還是“60%綠化率”，都請您保持冷靜，不要因為一時頭腦發(fā)熱而被“套牢”。

其次是交錢之前請三思。為最大限度保護自己的利益，要在把錢款交出去的時候一定要“三思”。而且在定金交付之前，《商品房認購書》中的定金條款并不生效，因此如果在已經(jīng)簽訂了《商品房認購書》之后，但是尚未交付錢款之前改變主意，《商品房認購書》又沒有約定其他懲罰性條款的情況下，消費者還可以選擇及時抽身，這個時候開發(fā)商或銷售公司無權要求或起訴消費者支付錢款。

第三，簽訂《商品房認購書》并非必經(jīng)程序。雖然很多樓盤都要求購房者簽訂《商品房認購書》，但從法律上講，簽訂《商品房認購書》并不是房屋買賣的必經(jīng)程序，購房者可以爭取直接與開發(fā)商就《商品房買賣合同》及合同全部附件(包括補充協(xié)議)等內(nèi)容進行協(xié)商，雙方達成一致意見后直接簽訂《商品房買賣合同》。

約定《商品房認購書》“退出”條款 由于簽訂《商品房認購書》時，樓盤的一些細節(jié)尚未明確，《商品房買賣合同》的很多條款都沒有明確，很多不確定性因素都可能導致難以簽訂《商品房買賣合同》，例如申請貸款不被批準等，因此必須約定“退出”條款，以保證在自己沒有過錯的時候能夠隨時“退出”。

第四就是盡量不交“定金”。如果還沒有下定最后的決心要買這套房子的話，一定不要交“定金”，可以交訂金、預付款、預訂款、誠意金、擔保金、保證金、訂約金、押金等。為了更容易抽身退出，盡量不要交“定金”。

最后要抓住對方違約機會。一旦開發(fā)商或銷售公司出現(xiàn)違約，一定要抓住機會，要求開發(fā)商或銷售公司解除《商品房認購書》，并全額退還已經(jīng)收取的款項，如果是定金，還可以要求雙倍返還。為了能夠順利抓住開發(fā)商或銷售公司的違約行為，需要在《商品房認購書》中詳細約定開發(fā)商或銷售公司收取“定金”或“預付款”的目的，并把銷售人員的承諾寫入，這樣一旦出現(xiàn)違反約定的情況，消費者才能夠底氣十足并證據(jù)充分地要求對方返還款項。

認購書可直接轉成正式合同

商品房認購書是房屋買賣雙方達成的一種“初步意向”，既然是初步意向，就表明雙方可以以比較小的代價退出。但是在特殊情況下，初步意向也可能轉化為正式的商品房買賣合同。條件是具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款。這個規(guī)定實際上是一把雙刃劍，如果已經(jīng)決定要買這套房，不妨利用這個規(guī)定，爭取讓初步意向直接轉化成《商品房買賣合同》，免去中間的夜長夢多。但是如果消費者還處于試探階段，還希望能夠有機會隨時退出，那么就要避免在預訂書或是商品房認購書中約定得過于詳細，防止初步意向直接轉化成商品房買賣合同，為自己保留及時“退出”的機會。

二、購買商品房要注意什么

第一、在購房時就該鄭重要求開發(fā)商提供“四證二書 ”。四證：《建設工程規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》、《建設工程開工證》、《商品房銷售(預售)許可證》、兩書：《商品房質量保證書》、《商品房使用說明書》

第二、了解開發(fā)商的經(jīng)濟實力及資質條件。國家對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有嚴格資本和資質要求，如注冊資本必須在100萬以上，沒有相應的資質是不能進行房地產(chǎn)開發(fā)的，沒有實力的開發(fā)商有承諾也可能不兌現(xiàn)。自己如果對開發(fā)商底細不清的，可以聘請律師幫助到工商部門查詢對方工商檔案信息。

第三、不要輕信口頭宣傳和承諾，對開發(fā)企業(yè)廣告宣傳、銷售人員口頭承諾的事項，這些大都屬于要約邀請，如果不寫進合同中，不具備法律效力。將來糾紛發(fā)生時，會造成購房人維權困難。因此，千萬不能輕信，一切以合同為準。

第四、保留宣傳材料以備將來維權之用。對于內(nèi)容明確具體的廣告等宣傳材料，在法律上具有邀約的性質，具備法律效力。消費者要注意收集保留，將來一旦發(fā)生糾紛，可能具有證據(jù)的價值。

第五、嚴格審查雙方簽訂的《商品房買賣合同》及附件?！渡唐贩抠I賣合同》及其附件是以后發(fā)生糾紛的最重要的依據(jù)?？梢詫φ帐〗ㄔO廳和省工商局的示范文本認真逐一對照條款，開發(fā)商經(jīng)常把不利與開發(fā)商的的條款刪掉，事先了解可能的陷阱。尤其注意審查房屋用途、土地使用年限、交房及產(chǎn)權證辦理、違約責任等條款。

第六、注意審查補充協(xié)議。開發(fā)商簽訂了商品房買賣合同和往往要求購房者簽訂補充協(xié)議。簽訂補充協(xié)議，購房者尤其要注意，補充協(xié)議往往對主合同進行了修改，且往往有主合同與補充協(xié)議不一致的，以補充協(xié)議為準的條款，購房者一定要仔細閱讀，千萬慎重，可能存在對購房者不利的約定。