一、如何簽訂商品房認(rèn)購書

1、要區(qū)分定金與訂金的不同法律性質(zhì)?！岸ń稹睂倥c擔(dān)保方式的一種，對于定金的規(guī)定《合同法》、《擔(dān)保法》及《擔(dān)保法》司法解釋均有明確規(guī)定?！坝喗稹睂儆陬A(yù)付性質(zhì)的款項，一般不適用雙倍返還的情形。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十二條第二款規(guī)定：“符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同時，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r款;當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)向買受人返還所收費(fèi)用”的規(guī)定可知，“訂金”條款不適用雙倍返還。

2、如果購房者依照合同約定來簽訂正式商品房買賣合同，但最終因部分條款未達(dá)成一致意見不能簽訂商品房買賣合同時，定金如何處理?這是司法實踐中經(jīng)常會遇到的問題。而法律在這方面尚無明確的規(guī)定，僅在《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定了：“ ……因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。”但這里“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方究竟是什么范圍，法律并無對此界定。當(dāng)然筆者認(rèn)為既然認(rèn)購書中的定金屬于立約定金，那么，如果購房者按照合同約定來簽訂商品房買賣合同，即便最終因部分條款未達(dá)成一致意見不能簽訂商品房買賣合同，那么也不屬于違約，定金不應(yīng)當(dāng)收取，應(yīng)予以返還。但如果雙方在簽署認(rèn)購合同時，明確了雙方因買賣合同條款產(chǎn)生分歧，定金是否返還的約定可以從其約定。

3、盡量在簽訂認(rèn)購合同時對商品房買賣合同主要條款予以說明，避免將來對合同條款產(chǎn)生分歧，合同的訂立受到影響。操作中可以在訂購合同之后附商品房預(yù)售或銷售合同的文本。

二、商品房買賣認(rèn)購書糾紛如何處理

（一）商品房買賣認(rèn)購書的性質(zhì)

所謂商品房買賣認(rèn)購書，是指房屋買賣雙方在訂立正式的房屋買賣合同前所簽訂的文書，約定將來訂立正式的房屋買賣合同的合同。目的在于對雙方交易房屋有關(guān)事宜進(jìn)行初步的確認(rèn)，而且往往以一定數(shù)額的定金作為協(xié)議的擔(dān)保。商品房買賣認(rèn)購書在實踐中稱謂不一，如認(rèn)購意向書、購房訂購單、購房預(yù)訂單、訂購房屋協(xié)議，等等，且大量地出現(xiàn)在商品房預(yù)售等遠(yuǎn)期交付的房屋交易活動中。

對商品房買賣認(rèn)購書尤其是關(guān)于商品房預(yù)售認(rèn)購書的性質(zhì)與效力問題，在最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》出臺前，認(rèn)識并不一致。有的認(rèn)為，僅系一種合同意向，對當(dāng)事人并無多大的拘束力；有的認(rèn)為，出賣方（預(yù)售方）在不具備預(yù)售條件的情況下，如未取得預(yù)售許可證明，其預(yù)售商品房的資格尚未取得，按照有關(guān)規(guī)定并不能預(yù)售，采取商品房買賣認(rèn)購書形式是一種變相的預(yù)售，是一種對法律禁止性規(guī)定的一種規(guī)避，因此，該認(rèn)購協(xié)議無效；有的認(rèn)為，商品房買賣認(rèn)購書的性質(zhì)為預(yù)約合同，應(yīng)承認(rèn)其效力。

最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第四條規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！痹摋l規(guī)定承認(rèn)了商品房買賣認(rèn)購書的效力，并著重規(guī)定了定金條款的適用。從其內(nèi)容分析，該解釋認(rèn)可了商品房買賣認(rèn)購書作為預(yù)約的性質(zhì)。

1、關(guān)于預(yù)約

所謂預(yù)約，是約定將來訂立一定合同的協(xié)議，亦稱預(yù)備合同；以后履行預(yù)約而訂立的合同為本約，也就是正式合同。也就是說，訂立預(yù)約在當(dāng)事人間產(chǎn)生的義務(wù)為在約定的某一特定時段簽訂本約。所以，預(yù)約是一種暫時性契約，指向的標(biāo)的為簽訂本約行為本身，創(chuàng)制了當(dāng)事人間的締約義務(wù)。

預(yù)約的構(gòu)成，一般來說，需要考察兩方面的要件：

（1）預(yù)約的形式問題。如果將要簽訂的正式合同（本約）有強(qiáng)制的形式規(guī)定的，“不得以預(yù)約迂回為脫法行為，若預(yù)約的內(nèi)容已有拘束力時，不論其是否尚須為主契約的締結(jié)，于預(yù)約中應(yīng)適用與主契約相同的形式規(guī)定，一如此拘束存在于主契約的情形，以防止脫法行為?！?/p>

（2）預(yù)約的確定性問題?！叭粢灶A(yù)約所建立的締約義務(wù)，并不充分確定，亦無法解釋確定預(yù)約的內(nèi)容，則其義務(wù)及預(yù)約本身均不生效力?！崩?，當(dāng)事人間“我們愿意共同成立一家公司”的約定，其確定性尚不夠充分，因為當(dāng)事人對于公司的目的、所在地以及法律形態(tài)等尚未有合意的存在，僅僅是表達(dá)了愿意合作的愿望而已。這種意向，沒有具體的履行內(nèi)容，即使賦予其履行的效力，具體操作上，也因為履行的變數(shù)太大，而沒有履行的可能性。但在何種情況下，預(yù)約的確定性為已足？在預(yù)約具備本約所有條款情況下，該預(yù)約名為預(yù)約，實為本約，就沒有區(qū)分預(yù)約與本約的必要。這兩者之間的平衡，往往難以把握，需要法官根據(jù)個案的不同情況，加以辨別。

2、關(guān)于商品房買賣認(rèn)購書的預(yù)約性質(zhì)

具體就商品房買賣認(rèn)購書而言，從其目的考察，當(dāng)事人簽約的目的在于為將來訂立正式房屋買賣合同作約定，這在目的上符合預(yù)約的基本特征。

（1）商品房買賣認(rèn)購書的內(nèi)容須有確定性。從商品房買賣認(rèn)購書的內(nèi)容上考察，由于預(yù)約必須具有確定性，故其應(yīng)當(dāng)具備將來要訂立的本約中的主要內(nèi)容。作為商品房買賣的預(yù)約而言，商品房買賣認(rèn)購書的內(nèi)容一般包括：雙方當(dāng)事人基本情況；房屋基本情況（含位置、面積等）；價款計算；訂立正式購房合同的時限約定。如商品房買賣認(rèn)購書的內(nèi)容的確定性程度不夠，則只能認(rèn)為該商品房買賣認(rèn)購書僅僅是合同意向書而己，沒有法律約束力。

（2）區(qū)分商品房買賣認(rèn)購書與房屋買賣合同的實質(zhì)要件：出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款。最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。”該條規(guī)定突破了預(yù)約具備本約內(nèi)容即構(gòu)成本約的一般理論，認(rèn)為即使商品房買賣認(rèn)購書具有買賣合同的內(nèi)容（預(yù)約的確定力強(qiáng)度達(dá)到本約），但仍不能認(rèn)為該商品房買賣認(rèn)購書的實質(zhì)已經(jīng)是買賣合同。要直接認(rèn)定以商品房買賣認(rèn)購書的名義簽訂的合同（預(yù)約）為房屋買賣合同，必須有買受人交付購房款的行為以及出賣人收受購房款的行為。

（二）處理

1、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。

（1）“因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同”的情形分析。

出賣人具備訂立房屋買賣合同的條件而不訂立，能否判決當(dāng)事人訂立房屋買賣合同？

一般認(rèn)為，有效成立的合同應(yīng)當(dāng)被實際履行，除非存在履行不能的情形。有觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)“要求雙方按預(yù)約訂立本約，預(yù)約中未列人的非主要條款，雙方不能達(dá)成協(xié)議的，可以由法院參酌交易慣例以判決代替當(dāng)事人的意思?！?/p>

但商品房買賣認(rèn)購書的履行內(nèi)容僅僅在于簽訂正式的房屋買賣合同，該簽約行為雖然受到預(yù)約效力的約束，但畢竟合同的訂立是當(dāng)事人意思自治的過程，不僅要體現(xiàn)合同自由原則，而且因為商品房買賣認(rèn)購書畢竟只是預(yù)約，如果預(yù)約的效力可以強(qiáng)制當(dāng)事人雙方訂立合同的話，實際上其效力與本約沒有區(qū)別。最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第四條并沒有賦予商品房買賣認(rèn)購書強(qiáng)制訂立本約的效力，而是認(rèn)為“如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理?！?/p>

約定簽約時間屆至?xí)r出賣人尚未取得售房資格，出賣人要求訂約的，如何處理？

出賣人未取得售房資格的情形有二：一是因具有《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定的情形，禁止其轉(zhuǎn)讓的；二是預(yù)售人未取得預(yù)售許可證明的。在商品房預(yù)售情形下，出賣方（預(yù)售方）預(yù)售須具有商品房預(yù)售許可證明方能進(jìn)行預(yù)售，否則對預(yù)售合同的效力產(chǎn)生影響（最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第二條，見本書對商品房預(yù)售合同效力的相關(guān)論述）。如果在約定訂立預(yù)售合同的特定時段，出賣人要求訂約，而買受人以出賣人尚未取得預(yù)售資格、一旦締約則有預(yù)售合同無效（起訴前出賣人仍不能取得預(yù)售許可證明等預(yù)售條件，預(yù)售合同無效）的風(fēng)險為由，不愿履行締約義務(wù)的，屬于因出賣人原因而不能訂立房屋買賣合同的情形。

（2）違反商品房買賣認(rèn)購書確定的簽約義務(wù)的責(zé)任。

商品房買賣認(rèn)購書對當(dāng)事人產(chǎn)生的拘束力，表現(xiàn)在創(chuàng)設(shè)了當(dāng)事人的締約義務(wù)，即約定的是當(dāng)事人為將來訂立本合同而談判的義務(wù)。合同約定的是當(dāng)事人為特定行為的義務(wù)，而不是對行為結(jié)果的直接確認(rèn)。但是，何種情況當(dāng)事人可以不簽合同，并無明文規(guī)定。實務(wù)中法官可結(jié)合當(dāng)事人不愿履行簽約義務(wù)的具體情形，并結(jié)合考察當(dāng)事人合同的目的綜合認(rèn)定。

因當(dāng)事人一方原因，違反商品房買賣認(rèn)購書確定的簽約義務(wù)而未能訂立商品房買賣合同，該當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)賠償履行利益還是信賴?yán)妫孔罡呷嗣穹ㄔ骸渡唐贩抠I賣合同糾紛解釋》第四條規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理?！睆脑摋l規(guī)定看，定金在此處的作用是作為當(dāng)事人對信賴?yán)尜r償額的約定。

2、因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第四條第二款規(guī)定：因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。