一、如何應對房地產(chǎn)購買陷阱
“五證”不齊全
消費者購買商品房前必須查看開發(fā)商是否具備“五證”。“五證”指：《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》和《商品房預售許可證》。馬金敏說，開發(fā)商五證齊全，按照法律規(guī)定才可以預售房子。而實際上，有些人在某一樓盤在建甚至在拆遷時可能就已經(jīng)十分關心這個樓盤了。她提醒，消費者一定要查驗“五證”，最好去相關部門核實開發(fā)商提供的證件再決定購買，以降低風險。
虛假廣告
購房者不要輕信廣告宣傳，有的商家為了促銷，廣告宣傳往往不切實際大肆渲染，比如“交通便捷，直通繁華市區(qū)”、“小學、幼兒園、休閑廣場等公用設施也將樣樣齊全”等。一些購房者被圖文并茂的廣告吸引，而草率簽訂合同。但有時你會發(fā)現(xiàn)小區(qū)建成后相關配套設施可能與廣告宣傳不一致。馬金敏提醒購房者最好自己或委托親友現(xiàn)場考察小區(qū)及周邊規(guī)劃，并與廣告的內(nèi)容相對比是否相符。
有的廣告最下邊有一排小字，類似于“本廣告內(nèi)容只作為宣傳，將來以正式合同或?qū)徟囊?guī)劃為主”等字樣，很有可能該樓盤各項手續(xù)還不全，規(guī)劃還沒有經(jīng)過審批，選擇這樣的房子時更要格外慎重。
合同內(nèi)容玩文字游戲
簽訂正式的商品房買賣合同前，馬金敏提醒大家，一定要把所購樓盤小區(qū)周圍的環(huán)境考察清楚。有些業(yè)主只看了廣告宣傳或樓盤在建的部分，等入住后卻發(fā)現(xiàn)小區(qū)附近有污染企業(yè)，心里不舒服。所以，要關心小區(qū)整體規(guī)劃及周邊環(huán)境，附近有無影響自己將來生活質(zhì)量的問題都要考察清楚。
有些樓盤的開發(fā)商在購房合同的補充條款的地方，先填寫了自己的一些補充條款。這些條款購房者尤其應該注意，往往是強調(diào)了一些購房者的義務。購買人如不接受可以不簽合同，當然也可以就這些條款與開發(fā)商進行協(xié)商。
“兩書”、“一證”不齊
新建商品房交房時開發(fā)商都需提供“兩書”，即商品住宅質(zhì)量保證書和商品住宅使用說明書。“一證”即竣工驗收備案證明。如果證件不齊全，業(yè)主有權拒收房子。
二、購買別墅時要注意什么問題
越來越多的人為了提高生活品質(zhì)，在購房時選擇購買別墅，買別墅除了要注意購買普通住房的一般問題外，還要注意以下特殊問題：
第一、“小產(chǎn)權”
小產(chǎn)權是相結(jié)于大產(chǎn)權而言的，大產(chǎn)權是指房屋的產(chǎn)證是由政府房地產(chǎn)管理部門發(fā)放的，小產(chǎn)權是指房屋的產(chǎn)證是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)放的。大產(chǎn)權能正常上市交易，價格較貴，小產(chǎn)權不能正常上市交易，價格較便宜。原因是小產(chǎn)權房所用的土地是農(nóng)村集體所有的土地，根據(jù)土地法的規(guī)定，是不能出讓、轉(zhuǎn)讓的。建設部在2007年曾提示購房人：我國目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進行房地產(chǎn)開發(fā)，不允許集體土地上建設的房屋向本集體經(jīng)濟組織以外成員銷售。目前，有些村集體經(jīng)濟組織在本村集體土地上集中建設農(nóng)民住宅樓，用于安置本集體經(jīng)濟組織成員，但在安置過程中，擅自擴大銷售對象，以較低的價格向本集體經(jīng)濟組織以外成員銷售。然而，非集體經(jīng)濟組織成員購買此類房屋，將無法辦理房屋產(chǎn)權登記，合法權益難以得到保護。該發(fā)言人明確表示，有些項目允諾辦理的“鄉(xiāng)產(chǎn)權”、“小產(chǎn)權”，均不符合法律規(guī)定，不受法律保護。
小產(chǎn)權的別墅雖然便宜，但存在很大的風險，將來也難以轉(zhuǎn)成“大產(chǎn)權”，如果購買了這樣的別墅，將不能取得合法有效的產(chǎn)權證，將來還面臨土地被收回的風險，另外，如果當成一項投資的話，也不能起到保值、增值的作用。因此一定要慎重。
第二、“送花園”、
別墅一般都帶花園，如果是獨幢別墅，花園的面積還會比較大，因而“花園”也是別墅銷售時一大亮點。但是，仔細分析起來，產(chǎn)權人實際上產(chǎn)不能享有花園的所有權。因為別墅的花園一般也就是用苗圃和柵欄圍起來的部分，這部分面積是不會體現(xiàn)在產(chǎn)證里的，而根據(jù)物權法的規(guī)定，這部分的權利應當屬于全體業(yè)主所有，產(chǎn)權人并沒有權利單獨使用。所以當售樓小樓在說“送花園”時，實際上只是送的一個空中樓閣，除非花園面積體現(xiàn)在產(chǎn)證里，否則并不能成為實實在在的權利。
第三、“送露臺”
露臺是指供人室外活動的屋面或底層地面伸出室外的有維護無頂蓋的臺面。露臺的面積并不計算在建筑面積之中。因此，開發(fā)商如說“送露臺”，并不能算是贈送，因為露臺本來就沒有算面積。
第四、“送（半）地下室”
地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的一半者；半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的三分之一，但不超過一半的地下室。如果地下室的凈高超過2.2米，那么應當算在建筑面積里，如果沒有超過，則不算建筑面積。
第五、稅收
買賣別墅所交納的稅收也比普通商品房要多，因此購買時也要對稅收情況有所了解，測算一下交易成本。
1、獨棟別墅：
土地增值稅：(賣出價-原購入價-原購房契稅-本次轉(zhuǎn)讓的營業(yè)稅)×(30%—60%)。
個人所得稅：(賣出價-原購入價-原購房契稅-本次轉(zhuǎn)讓的營業(yè)稅)×(30%—60%)-買賣成本-裝修成本-貸款利率×20%。
2、聯(lián)排、疊加、雙拼別墅：
土地增值稅：(賣出價-原購入價-原購房契稅-本次轉(zhuǎn)讓的營業(yè)稅)×(30%-60%)。
個人所得稅：(賣出價-原購入價-原購房契稅-本次轉(zhuǎn)讓的營業(yè)稅)×(30%-60%)-買賣成本-裝修成本-貸款利率×20%或可以選擇征收全額的1%或2%。
滿3年不滿5年的，土地增值稅減半；滿5年的不征收土地增值稅；唯一住房且滿5年的，雙免，只繳納本次轉(zhuǎn)讓的營業(yè)稅。
第六、老式花園洋房
上海老式洋房是指解放前建造的，裝修精致，備有客廳、餐室、有數(shù)套衛(wèi)生間等結(jié)構較好的獨立式或聯(lián)排式的別墅住宅。據(jù)初步統(tǒng)計，上海的老洋房主要分布在徐匯區(qū)、長寧區(qū)、盧灣區(qū)、靜安區(qū)。自2004年起，上海要求凡列入優(yōu)秀歷史建筑保護范圍的建筑，經(jīng)營單位一般不得進行房產(chǎn)處分，確因特殊情況需轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權的，應事先報請原授權單位上海市房屋土地資源管理局審核，未經(jīng)核準，市、區(qū)房地產(chǎn)登記部門不得辦理上述房地產(chǎn)權利的轉(zhuǎn)移、變更登記。由各區(qū)房地集團授權經(jīng)營管理的花園住宅、老公寓、老辦公樓及新里等房屋，一般不得進行產(chǎn)權處分，確有特殊情況需轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權的，必須報經(jīng)上海市房屋土地資源管理局核準。未經(jīng)核準，市、區(qū)房地產(chǎn)登記部門不得辦理抵押、轉(zhuǎn)移、變更登記。上述范圍房屋使用人欲轉(zhuǎn)讓房屋使用權的，應由各區(qū)房地集團在同等價格的前提下予以受讓。
第七、貸款
別墅的貸款成數(shù)比住宅要低，銀行一般最高成數(shù)控制在五成，此外還要受到總房價、貸款人資信情況等影響。另外，購買別墅不能申請公積金貸款，只能申請商業(yè)貸款。
第八、外籍人士
自2006年7月11日由建設部、商務部、發(fā)改委、人民銀行、工商總局、外匯局聯(lián)合發(fā)文《關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》，意見對外籍人士在境內(nèi)購房應當遵循商業(yè)存在的原則。對外籍人士購買進行了嚴格的限制，符合以下條件之一才可購買：一是境外機構經(jīng)有關部門批準在境內(nèi)設立的分支、代表機構，二是在境內(nèi)工作、學習時間超過一年的境外個人。按六部委的解釋，境外個人在境內(nèi)工作、學習超過一年時間的，已屬國民經(jīng)濟的“居民”范疇，其經(jīng)濟活動的成果計入我國的GDP，自然可以享受境內(nèi)自然人的部分待遇，因而允許購買生活、工作必需的自住商品房；在境內(nèi)工作學習不足一年時間的，其住房需求可通過租賃方式加以解決?？紤]到港澳臺地區(qū)居民和華僑與內(nèi)地聯(lián)系密切，其中很多人雖然沒有在內(nèi)地學習、工作，但在內(nèi)地長期生活，允許其在境內(nèi)購買自住的商品房是有必要的，因此《意見》規(guī)定可在境內(nèi)限購一定面積的自住商品房。
有的開發(fā)商會對不符合購房條件的外籍人士許諾可以辦出產(chǎn)權，但外籍人士一定要清楚在當前政策下，這種做法是存在很大風險的。
