一、如何注銷房屋產權登記

第一、何種情形應當申辦注銷產權登記

分為兩類情況分別處理：

A、 第一類：企業(yè)法人資格有存續(xù)的，如企業(yè)解散(含關閉)、依法被撤銷或宣告破產的;

1、 企業(yè)解散的，應當自出資人的母公司、上級單位或企業(yè)股東大會、董事會批準之日起30日內，在向工商行政管理部門辦理注銷登記之前向原產權登記機關申辦注銷產權登記;

2、 企業(yè)依法撤銷的，應當自政府有關部門發(fā)文之日起30日內，在向工商行政管理部門辦理注銷登記之前向原產權登記機關申辦注銷產權登記;

3、 企業(yè)被依法宣告破產的，應當自法院裁定之日起30日內，在向工商行政管理部門辦法注銷登記之前由企業(yè)破產清算機構向原產權登記機關申辦注銷產權登記;

B、 第二類：企業(yè)法人資格存續(xù)但國有產權(或股權)不存續(xù)的，如企業(yè)轉讓全部國有產權或改制后不再設置國有股權的。

應當自政府有關部門、出資人的母公司、上級單位或企業(yè)股東大會、董事會批準后30日內，在向工商行政管理部門辦理變更或注銷登記之前向原產權登記機關申辦注銷產權登記。

第二、辦理注銷產權登記應當提交的文件

（一） 企業(yè)解散、被依法撤銷或被依法宣告破產的，應提交下列文件、資料：

1、 政府有關部門、出資人的母公司或上級單位、企業(yè)股東大會的批準文件，工商行政管理機關責令關閉的文件或法院宣告企業(yè)破產的裁定書;

2、 經注冊會計師審計的或財政部門核定的企業(yè)上一年度財務報告;

3、 企業(yè)的財產清查、清算報告或經財政(國有資產管理)部門合規(guī)性審核的資產評估報告;

4、 本企業(yè)的產權登記證正、副本原件，《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》副本復印件和提供保證、定金或設置抵押、質押、留置以資產被司法機關凍結的相關文件;

5、 經出資人的母公司或上級單位批準的資產提供擔保、凍結資產的處置情況說明及相關文件;

6、 申辦產權注銷登記的申請;

7、 《企業(yè)國有資產注銷產權登記表》，一式三份;

（二） 企業(yè)轉讓全部國有產權(股權)或改制后不再設置國有股權的，應提交下列文件、資料：

1、 政府、政府有關部門、出資人的母公司或上級單位、企業(yè)股東大會的批準轉讓或改制的文件;

2、 經注冊會計師審計的或財政部門核定的企業(yè)上一年度的財務報告;

3、 經財政(國有資產管理)部門合規(guī)性審核的資產評估報告;

4、 本企業(yè)的產權登記證正、副本原件，《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》副本復印件和提供保證、定金或設置抵押、質押、留置以資產被司法機關凍結的相關文件;

5、 企業(yè)有償轉讓或整體改制的協(xié)議或方案;

6、 全部國有產權轉讓的，需提交受讓企業(yè)的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》副本和經注冊會計師審計的年度財務報告和提供保證、定金或設置抵押、質押、留置以及資產被司法機關凍結的相關文件;

7、 轉讓方、受讓方或改制后的企業(yè)與債權銀行、債權人簽訂的債務保全協(xié)議;

8、 經出資人的母公司或上級單位批準的資產處置或產權轉讓收入處置情況說明及相關文件;

9、 申辦注銷產權登記的申請;

10、 《國有資產注銷產權登記表》，一式三份。

二、如何辦理房屋產權登記

房屋權屬登記的書證是房屋權利人(申請人)依法向房屋權屬登記機關提交的取得房屋權屬的證明文件，包括對權利的取得或放棄、義務的承諾的書面文件。房屋權利申請人(以下簡稱申請人)，是指已獲得了房屋并提出房屋登記申請，但尚未取得房屋所有權證書的法人、其他組織和自然人。房屋權屬登記由權利人(申請人)申請。權利人(申請人)為法人、其他組織的，應當使用其法定名稱，由其法定代表人申請;權利人(申請人)為自然人的，應當使用其身份證件上的姓名。共有的房屋，由共有人共同申請。房屋他項權利登記，由權利人和他項權利人共同申請。房地產行政主管部門直管的公房由登記機關直接代為登記?！冻鞘蟹康禺a權屬登記管理辦法》第16條規(guī)定，新建的房屋，申請人應當在房屋竣工后的3個月內向登記機關申請房屋所有權初始登記，并應當提交用地證明文件或者土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料以及其他有關的證明文件。集體土地上的房屋轉為國有土地上的房屋，申請人應當自事實發(fā)生之日起30日內向登記機關提交用地證明等有關文件，申請房屋所有權初始登記。第27條規(guī)定，登記機關應當對權利人(申請人)的申請進行審查。凡權屬清楚、產權來源資料齊全的，初始登記、轉移登記、變更登記、他項權利登記應當在受理登記后的30日內核準登記，并頒發(fā)房屋權屬證書;注銷登記應當在受理登記后的15日內核準注銷，并注銷房屋權屬證書。

房屋權屬登記的書證，是一類特殊的、專門性書證，根據權屬登記的要求，權利人(申請人)向登記機關提交的書證，必須具有真實性，能直接證明事實，方才有效。偽造的書證，即使申請人以偽造的書證申領了房產證，但它也是不合法的，也將以“申報不實”而被撤銷房產證。房屋所有權的權利主體是特定的主體，所有權的取得方式不能違背法律的規(guī)定，用于申請權屬的書證也須符合法律的要求，這樣才具有法律的效力，特別是一些需要履行特定手續(xù)方可取得的書證，申請人必須依照法定程序申請才能取得，反之就不能取得，或者從非特定手續(xù)中取得的書證，也是無效的。一處特定的房屋只能有一個所有權。這就要求提交的登記書證具有唯一性。

在提供房屋權屬登記書證中，要注意以下問題：

1、提供的書證應貫徹原件優(yōu)先的原則。在一般情況下，申請人應提供書證的原件。原件包括原本、正本、副本。原本是指文件制作者簽發(fā)或制作的最初簽字定稿的文本，保持其原始狀態(tài)，最能客觀反映文本所記載的內容，例如房產買賣協(xié)議，最好是當事人草簽的協(xié)議。正本是指照原本全文抄錄印制并對外具有同一效力的文本。正本源于原本，原本一般保留在制作者手中或存檔備查，而正本則發(fā)送給受件人，例如企業(yè)改制的批準文件。副本是按原來全文抄錄或印制，但其效力不同于原本的文件。制作副本的目的，是為了告知有關單位或個人知曉原本文件的內容，即副本一般發(fā)送給主受件人以外的其他須知曉原本內容的有關單位或個人，例如契稅完稅憑證，有一聯(lián)交給登記機關的，這就是副本。

2、在某些情況下，可提交復印件或抄錄件。當事人無法向登記機關提交原件的，可提交原件的復印件或抄錄件。這個復印件或抄錄件，應當注明出處，并經原件保管部門核對無異后加蓋印章。例如單位購買商品房的發(fā)票，可由保管原件的單位在復印件上加蓋印章，并注明原件保存于何處。另一種情況是，當事人將原件和復印件同時提交登記機關查驗，經工作人員核對無誤后，退回原件，收取復印件并在復印件上簽署核對無誤的意見，例如身份證、法人代碼證、商品房購房發(fā)票等，其復印件的收取，可采用此法。

3、登記書證的補充及補救。書證的補充，是指在權屬登記審查中，審查人員發(fā)現(xiàn)收取的書證，缺少某種說明，需要補充，方能使權屬的取得無瑕疵的，為此要求權利人(申請人)補提供相應書證。書證的補充，一般有以下情況：

（1）)違章建筑的補充。在登記、審查中，發(fā)現(xiàn)申請的房屋為聲音建筑(包括有照違章)，或權利人已將原房改動(包括變動屋面、墻身)的，應補充該房的建設工程規(guī)劃許可證;

（2）墻身歸屬的補證。一些私房，與相鄰房屋有合墻、借墻關系，申請時未提交這方面書證，應予補充;

（3）房產共有的補證。部分房屋以產權代表人名義申領房產證，在處分(出賣、贈與、交換)或設定抵押時，經審查，存在共有人的，應予補充共有人的書證;

（4）委托的補證。在權屬登記后，申請人因故不能前來領取房產證的，可委托他人代領的，但應補交委托書。

（5）其他書證的補證。在審查中，登記機關工作人員發(fā)現(xiàn)還有依據不足等問題，如涉及原有房屋的繼承、贈與等，需要補充書證的，也要及時補充書證。書證的補救，是指提供給權屬登記的書證記載有誤，需要更正，方能使權屬的取得無瑕疵，為此，要求權利人(申請人)對提供的書證進行更正。如提供的書證為行政機關作出的，應由作出行政行為的機關進行更正。書證的補救，一般發(fā)生在權屬審查中，發(fā)現(xiàn)權利人(申請人)提供的書證關于房屋結構、層次、面積、產權來源等方面的記載，與房產檔案記載不符，或者與實地調查不符，應予更正的，那么，權利人(申請人)就應當依照產權審查人員的要求予以更正，并在更正處蓋章認定。

《城市房地產權屬登記管理辦法》第22條規(guī)定，有下列情形之一的，經權利人(申請人)申請可以準予暫緩登記;

（1）因正當理由不能按期提交證明材料的;

（2）按照規(guī)定需要補辦手續(xù)的;

（3）法律、法規(guī)規(guī)定可以準予暫緩登記的。

第25條規(guī)定，有下列情形之一的，登記機關有權注銷房屋權屬證書：

（1）申報不實的;

（2）涂改房屋權屬證書的;

（3）房屋權利滅失，而權利人未在規(guī)定期限內辦理房屋權屬注銷登記的;

（4）因登記機關的工作人員工作失誤造成房屋權屬登記不實的。注銷房屋權屬證書，登記機關應當作出書面決定，送達當事人，并收回原發(fā)放的房屋權屬證書或者公告原房屋權屬證書作廢。在本案中張某的行為構成違法，因此由此而取得的所有權應該注銷，張某應該在補全相關手續(xù)后再申請登記。