一、房屋交接的合同如何簽訂

房屋交付是買(mǎi)房過(guò)程中最后一個(gè)環(huán)節(jié)，也是極易出現(xiàn)問(wèn)題產(chǎn)生糾紛的環(huán)節(jié)。買(mǎi)房人怎樣才能避免在房屋交付時(shí)出現(xiàn)麻煩，損害自己的合法權(quán)益?業(yè)內(nèi)專(zhuān)家教您在簽合同時(shí)，特別要注意明確房屋交接時(shí)雙方的責(zé)任。

合同第十一條是講房屋交接的，它和合同第八條既有聯(lián)系又有區(qū)別。有聯(lián)系的是：房地產(chǎn)商“交”的條件，即本條提及的出賣(mài)人要出示的證明文件，主要為合同第八條中約定的《竣工驗(yàn)收備案表》和《面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書(shū)》，如果房地產(chǎn)商不能出示合同第八條約定的文件及本條對(duì)住宅交付要求的《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，購(gòu)房人有權(quán)拒絕“接”，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由房地產(chǎn)商承擔(dān)。有區(qū)別的是：該條要約定由于購(gòu)房人原因影響交付的處理方法。

由于《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》都是房地產(chǎn)商自己印制，所以房地產(chǎn)商不會(huì)因?yàn)檫t印或不印“兩書(shū)”而影響交房，合同第十一條的實(shí)際意義是在對(duì)購(gòu)房人的責(zé)任進(jìn)行約定。因此購(gòu)房人要注意的是如何填寫(xiě)該條的空格，筆者認(rèn)為主要應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

1.“原因”盡量具體化?！侗本┦谐鞘蟹康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第五十條明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)交付預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)取得建筑工程竣工驗(yàn)收備案表;(二)取得商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書(shū);(三)預(yù)售合同約定的其他交付條件。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在交付日的7日前書(shū)面通知預(yù)購(gòu)人辦理交付手續(xù)的時(shí)間、地點(diǎn)及預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)攜帶的證件、文件。交付時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向預(yù)購(gòu)人出具前款規(guī)定的文件;交付住宅的，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)向預(yù)購(gòu)人提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)?！痹撘?guī)定清楚地寫(xiě)明了房地產(chǎn)商交房時(shí)要具備什么條件，要向購(gòu)房人提供什么文件以及房地產(chǎn)商如何通知購(gòu)房人收房。因此，購(gòu)房人要避免和房地產(chǎn)商在合同中做出與該規(guī)定不同的約定。如果約定“由于買(mǎi)受人原因，未能按期交付”的處理方法，就一定要注意“原因”盡可能具體細(xì)化，比如因購(gòu)房人沒(méi)有按合同約定付款影響了交房如何處理，避免不寫(xiě)明原因或?qū)懣梢宰尫康禺a(chǎn)商任意擴(kuò)大的原因。

2.避免不交“雜費(fèi)”拿不到鑰匙。在明確原因的基礎(chǔ)上，最好能寫(xiě)明“除購(gòu)房人逾期付款的原因外，房地產(chǎn)商以任何其它理由拒絕將購(gòu)房人所購(gòu)房屋的鑰匙直接交給購(gòu)房人，逾期交付的責(zé)任完全由房地產(chǎn)商承擔(dān)。”這句話(huà)雖然看似多此一舉，但針對(duì)目前房地產(chǎn)商在交房時(shí)因購(gòu)房人拒絕繳納各種房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定以外的費(fèi)用而不給鑰匙的情況，寫(xiě)上總比不寫(xiě)好。

3.明確房屋保管責(zé)任。購(gòu)房人首先要明白：由于購(gòu)房人的原因，房屋沒(méi)有按時(shí)交接，購(gòu)房人是不需要承擔(dān)房地產(chǎn)商未按時(shí)交付的那種賠償責(zé)任的，同時(shí)也要清楚，合同在這里約定由于購(gòu)房人原因影響交付的處理方法，實(shí)際是要約定在這種情況下對(duì)房屋的保管責(zé)任。

《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第二十四條規(guī)定：“房地產(chǎn)滅失、毀損的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任自房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有之日起由受讓人承擔(dān)，但轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人另有約定的除外。”《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條的解釋為：“房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣(mài)人承擔(dān)，交付使用后由買(mǎi)受人承擔(dān);買(mǎi)受人接到出賣(mài)人的書(shū)面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面交房通知確定的交付使用之日起由買(mǎi)受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。”

上述規(guī)定和解釋清晰地告訴我們：只有購(gòu)房人在房地產(chǎn)商交付房屋時(shí)無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)才由購(gòu)房人承擔(dān)。因此，該約定可以是對(duì)上述規(guī)定和解釋的重復(fù)，也可不做任何約定。如果購(gòu)房人擔(dān)心承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，也可通過(guò)約定因購(gòu)房人原因影響房屋交付時(shí)，購(gòu)房人支付給房地產(chǎn)商什么費(fèi)用，由房地產(chǎn)商繼續(xù)承擔(dān)房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)。如果房地產(chǎn)商不肯交付房屋，即使是因?yàn)橘?gòu)房人逾期付款，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)仍由房地產(chǎn)商承擔(dān)。換句話(huà)說(shuō)，房地產(chǎn)商有責(zé)任繼續(xù)保護(hù)房屋完好無(wú)損直到交給購(gòu)房人為止。至于房地產(chǎn)商額外支付的保管費(fèi)用是通過(guò)在合同其它條款中約定購(gòu)房人逾期付款要承擔(dān)的賠償責(zé)任而得到補(bǔ)償?shù)摹?/p>

有些房地產(chǎn)商在合同上寫(xiě)如果購(gòu)房人多長(zhǎng)時(shí)間不收房，房地產(chǎn)商可自行將房屋進(jìn)行處理，這是對(duì)購(gòu)房人權(quán)利的侵犯，購(gòu)房人是絕對(duì)不能接受的。

二、房產(chǎn)交接要注意哪些內(nèi)容

◆第一件進(jìn)行水電煤抄表，并計(jì)算金額，確定上下家各自承擔(dān)的份額

上下家應(yīng)在雙方交接房屋時(shí)作好此項(xiàng)工作，以免交房后雙方在這些小費(fèi)用上扯皮。現(xiàn)在上海的水電是依附于房子存在的，一旦房子產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，該房屋中的相應(yīng)水電設(shè)施也必然轉(zhuǎn)移，不需要變更戶(hù)名。

但煤氣不同，它還是有戶(hù)名的，如果戶(hù)名不更改，原房東可以憑原安裝煤氣的單據(jù)將煤氣設(shè)施移走，新產(chǎn)權(quán)人只能重新花錢(qián)申請(qǐng)煤氣設(shè)施，因此在房屋交易結(jié)束后，在交房時(shí)買(mǎi)賣(mài)雙方不要忘了辦理煤氣的更名手續(xù)。

◆第二件辦理有線(xiàn)電視的結(jié)算和更名手續(xù)

買(mǎi)賣(mài)雙方在房屋買(mǎi)賣(mài)交易后一般不會(huì)忘了結(jié)算水電煤的相關(guān)費(fèi)用，但對(duì)有線(xiàn)電視往往會(huì)忽視掉，其實(shí)有線(xiàn)電視和煤氣一樣，在安裝時(shí)有一筆初裝費(fèi)，也不是依附在房屋上的，可以變更戶(hù)名。而且現(xiàn)在大多的有線(xiàn)電視費(fèi)的繳納有滯后性，很可能原屋主推遲了很多的有線(xiàn)電視費(fèi)沒(méi)有繳，所以在交易后交房時(shí)，除了對(duì)有線(xiàn)電視的費(fèi)用進(jìn)行結(jié)算外，還不能忘記進(jìn)行有線(xiàn)電視的更名手續(xù)。

◆第三件辦理維修基金、物業(yè)管理費(fèi)的結(jié)算和更名手續(xù)

房屋交易后還有維修基金和物業(yè)管理費(fèi)的結(jié)算，維修基金由于數(shù)額較大，大多的買(mǎi)賣(mài)雙方都會(huì)注意到這個(gè)問(wèn)題，結(jié)算和更名的手續(xù)一般不會(huì)忘記。而物業(yè)管理費(fèi)由于數(shù)額不大，很多買(mǎi)賣(mài)雙方往往會(huì)忽略掉這個(gè)問(wèn)題。

◆第四件辦理相關(guān)戶(hù)口轉(zhuǎn)出入手續(xù)

由于現(xiàn)在投資客增多，對(duì)他們來(lái)說(shuō)根本不存在戶(hù)口的遷進(jìn)遷出問(wèn)題，所以戶(hù)口問(wèn)題往往被忽視，但這往往會(huì)影響到日后買(mǎi)家的戶(hù)口遷入。為了今后交易雙方的方便，一定不要忘了將戶(hù)口問(wèn)題解決掉。

◆第五件交房交接書(shū)

對(duì)很多買(mǎi)賣(mài)雙方來(lái)說(shuō)，在交接了上述事項(xiàng)后往往會(huì)忘了簽房屋交接書(shū)。一些大型中介公司可能會(huì)督促買(mǎi)賣(mài)雙方簽交房交接書(shū)，以確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)雙方的最后交房行為。交房交接書(shū)其實(shí)是個(gè)雙刃劍，簽和沒(méi)簽往往會(huì)達(dá)成不同的后果。

綜上所述，買(mǎi)賣(mài)雙方辦理房屋買(mǎi)賣(mài)交易，千萬(wàn)不能忘了辦理一系列的交房手續(xù)，也不要忘了在所有交房手續(xù)辦完后簽署交房交接書(shū)。