一、開發(fā)商如何避免房產(chǎn)交易糾紛

第一、開發(fā)房產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)有充裕的資金支持

房產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)資本密集型行

業(yè)，需要充裕的資金支持，開發(fā)房產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)與實(shí)力有很高的要求。可以說(shuō)，現(xiàn)在房產(chǎn)市場(chǎng)上產(chǎn)生的糾紛，根源大多數(shù)在于發(fā)展商資金不足。在開發(fā)過(guò)程中，一些發(fā)展商由于自身不具備這種實(shí)力，又無(wú)力追加投資，因此便會(huì)捉襟見肘、處處缺錢，以致被迫拖延時(shí)間、降低標(biāo)準(zhǔn)、偷工減料，最終輕則項(xiàng)目開發(fā)出現(xiàn)問(wèn)題，與購(gòu)房者產(chǎn)生糾紛，重則整個(gè)項(xiàng)目由此擱淺，發(fā)展商與購(gòu)房者都遭受慘重?fù)p失。因而，發(fā)展商在開發(fā)某個(gè)項(xiàng)目之前，應(yīng)通盤規(guī)劃，作好預(yù)算，根據(jù)自身的實(shí)力量力而行，不可

為追求利潤(rùn)盲目上馬，導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)的失敗。

當(dāng)然，發(fā)展商應(yīng)具有雄厚的實(shí)力并不意味著開發(fā)項(xiàng)目所投入的資金必須全部都由發(fā)展以一已之力來(lái)承擔(dān)，這不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)開放、參與者眾多的市場(chǎng)，來(lái)自房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的資金支持在房地產(chǎn)業(yè)中起著支柱的作用，現(xiàn)階段進(jìn)入房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的機(jī)構(gòu)主要還是銀行，以后隨著房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展，還將有住宅金融公司、保險(xiǎn)公司、擔(dān)保公司、證券公司、住宅基金等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。一般而言，發(fā)展商開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目投入的資金，有一半或更多是銀行等金融機(jī)構(gòu)提供的。因而，發(fā)展商應(yīng)與銀行等金融機(jī)構(gòu)建

立良好的合作關(guān)系，以在項(xiàng)目開發(fā)階段取得開發(fā)貸款與流動(dòng)資金貸款，在房產(chǎn)銷售階段取得個(gè)人住房按揭貸款。但是，取得金融機(jī)構(gòu)資金支持的條件是較嚴(yán)格的，尤其近一段時(shí)間來(lái)，國(guó)家加強(qiáng)了對(duì)金融業(yè)的監(jiān)督力度，房地產(chǎn)金融尤為明顯。要取得金融機(jī)構(gòu)的資金支持，發(fā)展商應(yīng)具有良好的資質(zhì)與信譽(yù)，具備按期償還貸款的能力，能夠成功地開發(fā)該項(xiàng)目并獲得預(yù)期的利益，而發(fā)展商作好下面幾個(gè)環(huán)節(jié)的工作將對(duì)達(dá)到以上幾個(gè)條件起到重要的作用。

第二、開發(fā)之項(xiàng)目不存在法律上的瑕疵

房產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)系統(tǒng)、長(zhǎng)期的工程，要求具有完備的審批手續(xù)、通盤的規(guī)劃、靈活的策略與統(tǒng)一的指揮。有一些項(xiàng)目，其用地尚未國(guó)有化，只有鄉(xiāng)鎮(zhèn)的用地證明，或雖是國(guó)有土地，但未交付國(guó)有土地出讓金，或規(guī)劃與開工手續(xù)等不完善，開發(fā)這樣的項(xiàng)目具有很大的風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)展商一定要完備相關(guān)手續(xù)，不留下障礙與后遺癥。

還有一些項(xiàng)目，是一方出資金，一方出土地進(jìn)行聯(lián)建、合建，或兩方、數(shù)方共同投資開發(fā)，或一個(gè)項(xiàng)目先后經(jīng)過(guò)幾方參與，這樣就存在合作各方在長(zhǎng)期開發(fā)過(guò)程中的協(xié)調(diào)、配合以及權(quán)利義務(wù)的問(wèn)題。聯(lián)建、合建的各方一定要在事前詳盡地約定各方的權(quán)利義務(wù)，以及出現(xiàn)情況與問(wèn)題時(shí)的處理辦法，作到有據(jù)可依，避免出現(xiàn)有好處大家爭(zhēng)，承擔(dān)義務(wù)時(shí)大家躲的局面。對(duì)于先后有多方參與的項(xiàng)目，發(fā)展商在接手之前要詳細(xì)了解該項(xiàng)目的歷史與現(xiàn)狀，了解是否存在隱藏的債務(wù)，是否有不利于已的合同，并最好約定如出現(xiàn)上述債務(wù)與合同時(shí)，由項(xiàng)

目轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)義務(wù)?？傊?，聯(lián)建、合建或開發(fā)二手項(xiàng)目時(shí)，一定要制訂一個(gè)詳細(xì)、完備的合同，規(guī)范各方的權(quán)利義務(wù)，避免爭(zhēng)議，保證項(xiàng)目的成功開發(fā)。

第三、加強(qiáng)質(zhì)量管理

質(zhì)量是房產(chǎn)的關(guān)鍵，是購(gòu)房者最關(guān)心的地方。對(duì)購(gòu)房者而言，所購(gòu)房產(chǎn)的質(zhì)量不僅直接影響其住用的安全、舒適，也影響其投資的收益。如果交房時(shí)，購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)所購(gòu)房屋主體不穩(wěn)、墻皮脫落、門窗傾斜、管道漏水、裝修不符合標(biāo)準(zhǔn)，則出現(xiàn)糾紛是勢(shì)所必然的。因而發(fā)展商應(yīng)花大力氣加強(qiáng)質(zhì)量管理，一方面要挑選優(yōu)秀的設(shè)計(jì)、施工隊(duì)伍，另一方面要隨時(shí)監(jiān)督、檢查施工的進(jìn)程，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)與施工方協(xié)調(diào)解決，保證向購(gòu)房者交付的都是質(zhì)量過(guò)硬的房產(chǎn)。

第四、信守承諾，嚴(yán)格履行義務(wù)

信譽(yù)對(duì)房產(chǎn)發(fā)展商而言是非常重要的，它不僅關(guān)系到發(fā)展商是否能取得金融機(jī)構(gòu)的資金支持，也關(guān)系到客戶是否放心購(gòu)買該發(fā)展商開發(fā)的房產(chǎn)。為什么有的發(fā)展商開發(fā)的項(xiàng)目一個(gè)比一個(gè)火，而有的發(fā)展商只開發(fā)了一兩個(gè)項(xiàng)目就在業(yè)內(nèi)名聲不佳、難以為繼，就是一個(gè)是否信守承諾的問(wèn)題。在目前行業(yè)管理越來(lái)越嚴(yán)格，購(gòu)房者的法律意識(shí)越來(lái)越強(qiáng)烈的形勢(shì)下，漠視自己的承諾與合同義務(wù)將遭到市場(chǎng)的報(bào)復(fù)。許多項(xiàng)目出現(xiàn)的糾紛主要就表現(xiàn)在發(fā)展商不能嚴(yán)格履行承諾與合同的約定上，如面積差異，延期交房，配套設(shè)施和裝修標(biāo)準(zhǔn)與約定不符，

設(shè)計(jì)發(fā)生變更等。信守承諾，不僅是嚴(yán)格履行買賣合同中規(guī)定的義務(wù)，還應(yīng)包括銷售過(guò)程中對(duì)客戶作出的口頭承諾以及廣告宣傳等。期房銷售中，購(gòu)房者所依據(jù)的就是發(fā)展商的承諾與合同的約定，而無(wú)法見到實(shí)物，因而發(fā)展商一旦作出一定的承諾，就要盡力兌現(xiàn)，欺騙、敷衍客戶，只能引發(fā)糾紛，最終給自己造成損失。

第五、加強(qiáng)與客戶的溝通

一般而言，期房銷售出去后，距實(shí)際交付尚有一個(gè)階段，發(fā)展商不能認(rèn)為房產(chǎn)一旦賣出去，就萬(wàn)事大吉，從此可以對(duì)客戶不聞不問(wèn)，只等交房的時(shí)候通知客戶前來(lái)辦理入住手續(xù)。在這一階段，購(gòu)房者時(shí)刻在關(guān)注該房產(chǎn)的建設(shè)、銷售，發(fā)展商應(yīng)當(dāng)主動(dòng)把項(xiàng)目進(jìn)展情況告知購(gòu)房者，對(duì)于項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中遇到的一些困難以及發(fā)展商作出的一些變動(dòng)，也要及時(shí)通知購(gòu)房者，以體現(xiàn)發(fā)展商的誠(chéng)意，取得購(gòu)房者的諒解。如出現(xiàn)不能按期交房、設(shè)施也裝修有較重大的改變等情況時(shí)，也不應(yīng)一律回避、隱瞞事實(shí)，而宜積極與購(gòu)房者溝通，并拿出解決問(wèn)題

的方案?，F(xiàn)在的購(gòu)房者法律意識(shí)得到較大提高，有些購(gòu)房者本身就是法律工作者、新聞從業(yè)人員或房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，了解房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作規(guī)則，具有一定的社會(huì)影響力，試圖向他們隱瞞或回避事實(shí)是不現(xiàn)實(shí)的。正確的作法是及時(shí)與購(gòu)房者溝通，把關(guān)系購(gòu)房者利益的情況及發(fā)展商的困難作出說(shuō)明，并拿出解決問(wèn)題的方案。從某種角度而言，購(gòu)房者與發(fā)展商的利益是一致的，即順利、準(zhǔn)時(shí)交付符合要求的房產(chǎn)，在這個(gè)共同的利益取向上，一些問(wèn)題當(dāng)能得到解決。

第六、正確處理違約責(zé)任

違約責(zé)任是一方違反合同義務(wù)所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，包括履行義務(wù)、重作、修理、支付違約金、賠償經(jīng)濟(jì)損失等，其用意在于懲罰違約方，補(bǔ)償守約方。房產(chǎn)交易中設(shè)定違約責(zé)任是為了促使交易雙方嚴(yán)格履行義務(wù)，使交易行為順利完成，因而無(wú)論是發(fā)展商，還是購(gòu)房者，都應(yīng)嚴(yán)格履約以避免承擔(dān)違約責(zé)任。然而作為房產(chǎn)交易中的主要義務(wù)方，發(fā)展商面臨違約責(zé)任的可能性要大得多，如交付延期、品質(zhì)不符(從主體結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施、會(huì)所、綠地、車庫(kù)到室內(nèi)裝修的每個(gè)部分等)面積差異、設(shè)計(jì)變更等方方面面，在我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)條件下，發(fā)展商開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目而不存在違約行為的可能性是不大的，關(guān)鍵在于違約行為出現(xiàn)后如何處理由此產(chǎn)生的違約責(zé)任。如前面所述，發(fā)生違約行為后，發(fā)展商宜盡量與購(gòu)房進(jìn)溝通，爭(zhēng)取取得購(gòu)房者的諒解，如果確屬較重大的違約行為，而又無(wú)法與購(gòu)房者達(dá)成諒解，那么，著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)，主動(dòng)承擔(dān)違約責(zé)任不失為明智之舉。

二、解決房地產(chǎn)糾紛的途徑

第一、凡以房產(chǎn)為標(biāo)的買房、租賃、典當(dāng)、建筑承包（包括勘察、設(shè)計(jì)、建筑等）、合建、代理、居間、使用、轉(zhuǎn)讓、確權(quán)等民事行為發(fā)生的糾紛，均可以向人民法院提起訴訟，人民法院將作為民事案件受理。

第二、因單位內(nèi)部分配公房使用權(quán)而產(chǎn)生的糾紛，如果是單位職工對(duì)單位分房決定有意見的，不屬法院受理范圍，不能向法院起訴；如果是受配人（或其他原舊房?jī)?nèi)應(yīng)一并遷出的同住親屬占住舊房）分得新房又無(wú)理占住舊房或非受配人以單位分配不合理為由而強(qiáng)占公房，被侵害人（包括單位和合法受配人）可以向法院提起訴訟。

第三、單位分配給職工住房使用權(quán)并訂有分房合同的，職工由于本人原因而離職、辭職，或被單位除名、開除的，單位根據(jù)合同要求收回公房使用權(quán)的，可以向法院提起民事訴訟。

第四、單位之間因行政調(diào)撥等原因引起的房屋糾紛，不屬法院受理范圍，當(dāng)事人應(yīng)向有關(guān)部門申請(qǐng)解決。因歷史原因由行政劃撥房屋使用權(quán)的，現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)人要求收回房屋自用或要求明確租金的，可以向法院起訴，法院一般作為民事案件受理。

第五、因違章建筑引起的房產(chǎn)糾紛，因違章建筑的認(rèn)定、拆除引起的糾紛，應(yīng)由行政機(jī)關(guān)受理，行政機(jī)關(guān)不依法處理或處理不當(dāng)，當(dāng)事人不服的，可作為行政案件提起訴訟。但當(dāng)事人以違章建筑為標(biāo)的發(fā)生買賣、租賃、抵押等民事糾紛以及違章建筑妨礙他人通風(fēng)、采光等引起的鄰里糾紛可作為民事案件向法院起訴。

第六、因?yàn)橛嘘P(guān)部門審批建筑執(zhí)照不當(dāng)，影響他人通風(fēng)、采光引起的糾紛，一般應(yīng)由原告向有關(guān)部門申請(qǐng)解決，也可向法院提起行政訴訟。

第七、有關(guān)私房落實(shí)政策的案件，如私房社會(huì)主義改造中的問(wèn)題，建國(guó)初期?由有關(guān)部門代管的房產(chǎn)問(wèn)題，落實(shí)華僑、港、澳、臺(tái)胞私房政策的問(wèn)題等，原告應(yīng)向當(dāng)?shù)芈鋵?shí)私房政策部門或有關(guān)部門按私房落實(shí)政策先落實(shí)了房產(chǎn)，后又撤銷的，當(dāng)事人對(duì)撤銷的具體行政行為不服，可以向法院提起行政訴訟。