一．什么是商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)

商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)就是指購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商在簽訂商品房預(yù)售合同或商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前簽訂的文書(shū)，主要是確認(rèn)購(gòu)房者在將來(lái)某個(gè)時(shí)間與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行進(jìn)一步洽談、簽訂購(gòu)房合同的預(yù)約。商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容有詳有略，通常內(nèi)容是：購(gòu)房者向開(kāi)發(fā)商交納一定金額的預(yù)約款，享有在某個(gè)時(shí)間段內(nèi)購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)商某處房屋的權(quán)利；購(gòu)房者如果不在約定時(shí)間與開(kāi)發(fā)商洽談購(gòu)房合同，開(kāi)發(fā)商有權(quán)解除商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，將預(yù)訂的房屋轉(zhuǎn)售他人。絕大多數(shù)的商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)還約定，開(kāi)發(fā)商有權(quán)扣留購(gòu)房者所交納的預(yù)約款作為違約金

這種商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)在法律上沒(méi)有明確的規(guī)定，但在實(shí)踐中卻廣泛存在。其使用的名稱(chēng)也很不一，如稱(chēng)為認(rèn)購(gòu)合同、預(yù)訂合同、預(yù)訂書(shū)、確認(rèn)書(shū)等。這些都造成了商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)在現(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)的糾紛很多。特別是有些開(kāi)發(fā)商把簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議作為簽訂購(gòu)房合同的前提，利用商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)設(shè)定“強(qiáng)盜條款”，套取購(gòu)房者的定金，讓很多購(gòu)房者落入陷阱

二、商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律后果

商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)在法律性質(zhì)上是一種預(yù)約合同，就是對(duì)將來(lái)要做的事進(jìn)行預(yù)約，也就是約定將來(lái)訂立正式購(gòu)房合同。與預(yù)約相對(duì)應(yīng)的是本約，也就是購(gòu)房合同。

預(yù)約--商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)

本約--商品房買(mǎi)賣(mài)合同

商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)與正式購(gòu)房合同之間具有聯(lián)系，但是又具有獨(dú)立效力。這個(gè)效力就是它的約定內(nèi)容。商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容不是就有關(guān)房屋買(mǎi)賣(mài)的具體內(nèi)容做出約定，而是對(duì)于進(jìn)一步就房屋買(mǎi)賣(mài)進(jìn)行磋商并達(dá)成協(xié)議這件事做出約定，所以商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)不能直接要求開(kāi)發(fā)商必須交房或購(gòu)房者必須買(mǎi)房交錢(qián)。

那么購(gòu)房人在簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)后，是否一定要買(mǎi)這里的房子呢？或者如果不買(mǎi)，定金就不退了呢？關(guān)鍵在于合同是怎么約定的？是預(yù)約當(dāng)事人必須簽訂購(gòu)房合同呢？還是僅僅就購(gòu)房合同的進(jìn)一步磋商？也就是說(shuō)，購(gòu)房者的義務(wù)是必須將來(lái)簽訂購(gòu)房合同，還是只要進(jìn)行了合同的磋商就算履行了商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的義務(wù)。