一、商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)

審判實(shí)踐中，對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)性質(zhì)的認(rèn)定，歸納起來(lái)有兩種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書(shū)就是正式預(yù)售合同，因?yàn)檎J(rèn)購(gòu)書(shū)是買(mǎi)賣(mài)雙方平等自愿基礎(chǔ)上的真實(shí)意思表示；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書(shū)非獨(dú)立的合同，因?yàn)檎J(rèn)購(gòu)書(shū)僅是對(duì)簽訂正式合同相關(guān)事宜的約定。

我們認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)屬于商品房買(mǎi)賣(mài)合同的預(yù)約合同，與商品房買(mǎi)賣(mài)合同之間是預(yù)約與本約的關(guān)系。首先，認(rèn)購(gòu)書(shū)是平等主體之間為設(shè)立買(mǎi)賣(mài)商品房民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系而簽訂的協(xié)議，根據(jù)我國(guó)合同法第二條規(guī)定，“本法所稱(chēng)合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議”，認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)為獨(dú)立的合同。其次，認(rèn)購(gòu)書(shū)是買(mǎi)賣(mài)雙方就簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同相關(guān)事宜進(jìn)行的約定，不是對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)結(jié)果進(jìn)行直接確認(rèn)，所以也不應(yīng)屬于商品房買(mǎi)賣(mài)合同。

最后，認(rèn)購(gòu)書(shū)與商品房買(mǎi)賣(mài)合同之間還存在許多不可預(yù)測(cè)的環(huán)節(jié)與風(fēng)險(xiǎn)，如果將認(rèn)購(gòu)書(shū)直接認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同，那么開(kāi)發(fā)商在掌握優(yōu)勢(shì)信息的情況下，可能附加種種不合理?xiàng)l件，強(qiáng)行要求買(mǎi)方履行此“買(mǎi)賣(mài)合同”或承擔(dān)違約責(zé)任，則會(huì)嚴(yán)重?fù)p害買(mǎi)方的利益。

二、商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力

認(rèn)購(gòu)書(shū)既然屬于預(yù)約，預(yù)約是合同的一種，就必須滿足合同的有效要件，即主體合格、權(quán)利義務(wù)具體確定、意思表示真實(shí)、內(nèi)容不違反法律或社會(huì)公共利益，并對(duì)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要條款有所規(guī)定，即至少應(yīng)包括房屋的位置、面積、價(jià)格等要素，否則就無(wú)法構(gòu)成一個(gè)有效的合同。根據(jù)我國(guó)合同法規(guī)定，承諾通知到達(dá)要約人時(shí)生效，承諾生效時(shí)合同成立，依法成立的合同自成立時(shí)生效。

在房地產(chǎn)預(yù)售中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房人提供事先早就擬好的認(rèn)購(gòu)書(shū)，這一行為在法律上應(yīng)是預(yù)售人向購(gòu)房人發(fā)出的要約。而一旦購(gòu)房人對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)的條款表示接受，并在其上簽署則表明其發(fā)出了承諾，即接受了認(rèn)購(gòu)書(shū)對(duì)其的法律約束力。

因此，只要雙方當(dāng)事人意思表示真實(shí)、一致，認(rèn)購(gòu)書(shū)即具有法律效力。如果具備了合同的成立和有效要件，認(rèn)購(gòu)書(shū)當(dāng)然就具有合同的約束力，雙方應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行認(rèn)購(gòu)書(shū)所設(shè)定的義務(wù)。