一、農(nóng)村房屋的權(quán)利證書

目前，在全國范圍內(nèi)，農(nóng)村房屋還沒有像城市房屋那樣實行所有權(quán)登記制度，因而，農(nóng)村房屋的所有權(quán)人沒有城市房屋所有權(quán)人持有的房屋產(chǎn)權(quán)證。農(nóng)村房屋的所有權(quán)人能夠用來證明自己對房屋享有所有權(quán)的證書一般是當?shù)貐^(qū)、縣(自治縣)、或市人民政府土地管理部門頒發(fā)的宅基地使用證書。這個證書只能證明被該證書記錄的人享有宅基地的使用權(quán)。從另一個角度看，也不存在將房屋建立在其他人享有使用權(quán)的宅基地之上的可能性，所以，這個證書同時也能證明被該證書記錄的人享有宅基地之上的房屋所有權(quán)。有些打算購買農(nóng)村房屋的城市居民十分關心自己買了農(nóng)村房屋后能否取得產(chǎn)權(quán)證，以為不能取得產(chǎn)權(quán)證購買農(nóng)村房屋就是不合法的。農(nóng)村房屋是沒有產(chǎn)權(quán)證的。即使購買城市房屋，沒有產(chǎn)權(quán)證也不表示就不享有對房屋的所有權(quán)。依據(jù)《合同法》和《民法通則》，有買賣合同、付款手續(xù)和房屋交接手續(xù)就足以證明買方對所購房屋的所有權(quán)，所以，購買人能否取得產(chǎn)權(quán)證或宅基地使用證書并不重要。

二、農(nóng)村房屋賣給城市居民是否有效

農(nóng)村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同有效，依據(jù)如下：

1、合同法將合同無效的標準限制在違反法律、行政法規(guī)。最高人民法院在對《合同法》做出的司法解釋里表達的觀點是：只有違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同才是無效的。(注：法律，是全國人民代表大會或其常務委員會制定的規(guī)范性文件;行政法規(guī)，是國務院制定的規(guī)范性文件。)但至今沒有任何一條法律或行政法規(guī)禁止農(nóng)村房屋的買賣。也從來沒有哪一條法律或行政法規(guī)對農(nóng)村房屋買賣做出了禁止性規(guī)定。即使有地方法規(guī)或地方政府的規(guī)章，在認定買賣行為是否有效上，法院也不會適用地方法規(guī)或地方政府的規(guī)章而認定買賣行為無效。

2、土地管理法規(guī)定的土地的使用權(quán)不得用于非農(nóng)建設其立法本意旨在維持農(nóng)業(yè)用地的數(shù)量，保證農(nóng)民的生存之本和糧食供應，而宅基地本來就是建設用地，其主體變更不會導致農(nóng)業(yè)用地的減少，故該條不適用于宅基地，作為認定農(nóng)村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同無效的依據(jù)也違反立法本意。

3、從法律保護所有權(quán)的基本精神來看，限制農(nóng)民買賣房屋并非是對農(nóng)民利益的維護，而是對農(nóng)民權(quán)利的侵犯。眾所周知，所有權(quán)的占有、使用、收益、處分四個權(quán)能中，最核心的權(quán)能是處分權(quán)，處分權(quán)是所有權(quán)的標志。如果將農(nóng)村房屋的處分權(quán)予以限制，這與我國保護農(nóng)民利益的國策完全背道而馳。另一方面，合同法的基本精神是合同自由，合同自由包括合同訂立的自由，合同內(nèi)容的自由以及合同對象的自由，限制農(nóng)民向城市居民出賣住房，也與合同自由的基本精神相悖。

4、《農(nóng)村承包經(jīng)營法》原則上賦予了農(nóng)民處分自己房屋的權(quán)利。我國新通過的《農(nóng)村承包經(jīng)營法》也體現(xiàn)了相同的精神，該法第32條規(guī)定:“通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、裝讓或者其他方式流轉(zhuǎn)?！痹摋l原則上賦予了農(nóng)民處分自己的承包土地經(jīng)營權(quán)的權(quán)利。該法體現(xiàn)了以人為本的精神，充分尊重農(nóng)民的自主性，相信農(nóng)民能夠從自身利益最大化的角度理性地處分自己的財產(chǎn)，是立法精神的巨大進步。既然為農(nóng)民安身立命之本的農(nóng)用承包土地都可以流轉(zhuǎn)，農(nóng)村宅基地也應做相同理解。