一、 什么是一房二賣？

（一）一房二賣是什么？

一房二賣是指出賣人先后或同時以兩個買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人。又稱房屋的二重買賣。

（二）一房二賣的典型情況：

案例一：甲某與乙某簽訂了《房屋買賣合同》，從乙某手中購置了一套二手房。由于購買時整棟房子的大產(chǎn)權(quán)證尚未分割，因此甲某實際并未取得該房的小產(chǎn)權(quán)證。之后，乙某又將該房屋出售給丙某，并且丙某取得了該房的小產(chǎn)權(quán)證。

案例二：A和B簽訂了《房屋買賣合同》，從B手中購置了一套二手房。由于購買時B的房產(chǎn)證再過一個月就要滿五年，為節(jié)省大筆營業(yè)稅，雙方約定待一個月后房產(chǎn)證滿五年時再進行房產(chǎn)過戶。此一個月期間，房價上漲，B又將同一房屋賣給他人，并辦理了房產(chǎn)過戶手續(xù)。

（三）一房二賣的分析，如下：

因我國施行不動產(chǎn)登記制度，房屋的取得以房產(chǎn)證記載為準，因此第一份合同中的買受人都因未進行房產(chǎn)登記而遭受了利益損失。參考最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條的規(guī)定，在房屋買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人的，無法取得房屋的買受人可以通過請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款1倍的賠償責任。這樣的規(guī)定雖然可以彌補買受人在合同上的損失，但無法實現(xiàn)買受人最終的目的，即能夠取得房屋的所有權(quán)。

根據(jù)該解釋第十條的規(guī)定，只有在買受人以出賣人與第三人惡意串通，通過另行訂立房屋買賣合同的方式使得買受人無法取得房屋的情況下，法院才能支持確認出賣人與第三人訂立的房屋買賣合同無效，買受人才有機會據(jù)此確認自己所簽合同的唯一效力。但如何證明出賣人與第三人惡意串通，這在實踐中會對買受人造成很大的證明責任壓力。

二、 如何防止一房二賣？

1、 買房時一定要及時網(wǎng)簽，嚴格采取資金監(jiān)管及資金托管的形式進行交易。

根據(jù)目前的房屋買賣交易設(shè)置，二手房網(wǎng)簽可以使房產(chǎn)交易透明化，通過規(guī)范合同文本，充分保障買賣雙方當事人的合法利益，通過備案有效防止一房二賣。同時，買房者在簽訂購房合同時，應(yīng)盡量能夠明確“一房二賣”等禁止性規(guī)定，并加重此種行為的違約責任。

2、 在買房前查清楚所購房屋的產(chǎn)權(quán)，提存房屋產(chǎn)權(quán)證。

從簽訂房屋買賣合同到正式辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)之間還有一段時間。由于房地產(chǎn)市場價格的波動，賣房者有可能在這段時間內(nèi)將房屋以較高價格轉(zhuǎn)讓給第三人。為了避免這種情況的發(fā)生，購房者可以調(diào)查所購房屋產(chǎn)權(quán)，提存房屋產(chǎn)權(quán)證對賣房者的“一房二賣”行為加以防范。

3、買房盡量要求在房屋交易中心登記后再向賣房者支付首付款。

這樣安排可以避免部分賣房者通過對房屋一房二賣而詐騙購房者的購房款，使購房者蒙受巨大經(jīng)濟損失。

三、 一房二賣怎么要求違約賠償？

（一）請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

（二）出現(xiàn)的情形，如下：

（1）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

（2）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

一房二賣糾紛時很復(fù)雜的問題，實務(wù)中解決這類問題也有一定的難度。購房一定要謹慎，避免出現(xiàn)一房二賣的風險，因此，您在購房時對開發(fā)商的優(yōu)惠措施應(yīng)當謹慎對待，買房前了解開發(fā)商的資質(zhì)是很有必要的。有些黑心開發(fā)商利用詐騙的手段，讓你卷入一房二賣中，從中獲利。所以您在買房時，有必要咨詢相關(guān)律師，科學買房。如果您不幸卷入一房二賣的糾紛中，不要驚慌，律師會幫助您用法律武器維護自己的合法權(quán)益。