一、延期交房開發(fā)商承擔(dān)什么責(zé)任

（一）違約責(zé)任承擔(dān)方式

《合同法》等法律規(guī)定合同當(dāng)事人一方違約，另一方可以請(qǐng)求違約方繼續(xù)履行、停止違約行為、賠償損失、支付違約金、執(zhí)行定金罰則及其他補(bǔ)救措施。商品房買賣合同示范文本第九條對(duì)開發(fā)商延期交房的違約責(zé)任按延期時(shí)間分兩種情況處理：

1、延期超過(guò)合理期限，購(gòu)房者有權(quán)選擇解除合同或繼續(xù)履行合同，并可要求開發(fā)商支付違約金。實(shí)踐中，買受人要求出賣人繼續(xù)履行并支付延期違約金的較多。

2、逾期不超過(guò)一定期限(如60日或90日等)，自合同規(guī)定的交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，開發(fā)商按日向買受人支付已付房款的萬(wàn)分之 （一般約定萬(wàn)分之二或三）的違約金，合同繼續(xù)履行。

（二）逾期違約金的確定。

依照商品房買賣合同示范文本第九條約定的違約金數(shù)額或者違約金數(shù)額計(jì)算方法予以確定，如果沒(méi)有約定，則根據(jù)法律規(guī)定判斷，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定，按照延期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

（三）開發(fā)商辯稱違約金過(guò)高請(qǐng)求減少的法律適用。

開發(fā)商經(jīng)常辯稱延期交房違約金過(guò)高而請(qǐng)求減少，因?yàn)楹贤ㄒ?guī)定，當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少。但是根據(jù)合同法關(guān)于意思自治原則，既然明確約定了違約的責(zé)任承擔(dān)方式，那么任何一方違約，直接按照合同的約定執(zhí)行即可，如果將違約金數(shù)額減少，則雙方當(dāng)事人對(duì)違約金的約定便沒(méi)有任何意義。

對(duì)于這一點(diǎn)，我國(guó)的相關(guān)司法解釋規(guī)定，當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。另外，合同法的立法本意無(wú)疑是鼓勵(lì)誠(chéng)實(shí)守信、制裁違約行為，對(duì)于惡意違約行為，不能減輕責(zé)任。

二、哪些是延期交房的理由？

在實(shí)踐中，對(duì)于開發(fā)商延期交房不可抗力的認(rèn)定，可以參考下面的原則：

（一）由于政府行為引起的延期交付。首先，政府行為如是基于社會(huì)公共利益作出的，應(yīng)認(rèn)定為不可抗力。其次政府規(guī)劃調(diào)整，則應(yīng)考慮為情事變更因素，這些因素開發(fā)商不可控，應(yīng)依公平責(zé)任原則，允許開發(fā)商進(jìn)行合同變更或者解除合同。

但是政府行為如是基于第三人的過(guò)錯(cuò)做出的，如開發(fā)商違反規(guī)劃超建、改變?nèi)莘e率等政府部門責(zé)令其改正的期間，則不能認(rèn)定為不可抗力，不能免除違約方的責(zé)任。

（二）因自然現(xiàn)象引起的延期交付。如果開發(fā)商辯稱，由于暴風(fēng)雪、大雨、洪水等原因，導(dǎo)致施工不能正常進(jìn)行，此時(shí)，應(yīng)從以下三個(gè)方面認(rèn)定是否屬于不可抗力：

1、出賣人是否能夠或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見，如果該自然現(xiàn)象是本地區(qū)通常的氣象表現(xiàn)形式，則不能認(rèn)定為不可抗力，因?yàn)殚_發(fā)商根椐當(dāng)?shù)氐淖匀粭l件，合理安排工期，在簽定合同時(shí)合理預(yù)見，確保在約定的期限內(nèi)依法交付房屋。如是自然現(xiàn)象確屬異常天氣，應(yīng)認(rèn)定為不可抗力。

2、出賣人是否能夠或應(yīng)該能夠解決。如果該自然現(xiàn)象是開發(fā)商不能解決的，就應(yīng)該認(rèn)定為不可抗力；如果自然現(xiàn)象是開發(fā)商可以解決的，例如從來(lái)不下雪的地方下雪了，但是降雪量在其他地方不會(huì)造成影響，因此是屬于可以解決的，就不能認(rèn)定為不可抗力。

3、該自然現(xiàn)象是否足以導(dǎo)致延期施工，自然現(xiàn)象與延期施工之間是否有因果關(guān)系。法院在審理案件時(shí)應(yīng)結(jié)合施工日志、氣象資料等綜合分析該自然原因是否構(gòu)成不可抗力進(jìn)行認(rèn)定。

（三）拆遷不暢等社會(huì)事件。開發(fā)商經(jīng)常辯稱由于“釘子戶”導(dǎo)致拆遷不能如期進(jìn)行進(jìn)而逾期交房。我們認(rèn)為，如果是開發(fā)商原因引起的拆遷不暢，就不能構(gòu)成不可抗力。雖然強(qiáng)制拆遷屬于政府或法院的職務(wù)行為，開發(fā)商無(wú)法控制，但對(duì)于拆遷安置問(wèn)題與房屋交付屬不同的法律關(guān)系，不應(yīng)免除其違約責(zé)任。

（四）建筑工程安全事故等突發(fā)事件。我們認(rèn)為，開發(fā)商不應(yīng)當(dāng)以自己或第三人的過(guò)錯(cuò)或過(guò)失行為來(lái)抗辯違約責(zé)任，此種情況導(dǎo)致工程延期竣工交付，不應(yīng)當(dāng)免除逾期責(zé)任。

最后還要提醒購(gòu)房者注意，如果出現(xiàn)法律規(guī)定的不可抗力和《合同》里約定開發(fā)商可以免責(zé)的原因，而開發(fā)商沒(méi)有在《合同》約定的期限內(nèi)告知購(gòu)房者，或者開發(fā)商延遲交房后發(fā)生不可抗力的，同樣要承擔(dān)逾期違約責(zé)任。